Was passiert eigentlich, wenn man eine Ehegattenschaukel nicht nur theoretisch plant, sondern durchrechnet – mit echten Zahlen?
In der finalen Folge unserer Mini-Serie gehen Robby und ich genau dieser Frage nach. Wir zeigen dir an einem konkreten Beispiel, wie groß der steuerliche Effekt sein kann – aber auch, welche Fallstricke und praktischen Hürden dabei auf dich warten.
Und gleich vorweg: Die Ehegattenschaukel ist kein Selbstläufer – sie kann ein echter Gamechanger sein, aber nur, wenn sie durchdacht und durchführbar ist.
Wir betrachten eine vermietete Immobilie, 2001 für 500.000 € gekauft, davon 400.000 € Gebäudewert (also AfA-Bemessungsgrundlage).
Die jährlichen Einnahmen und Ausgaben im Ausgangsjahr:
Das ergibt einen steuerpflichtigen Überschuss von 11.000 € – bei einem hohen persönlichen Steuersatz eine Steuerlast von rund 4.950 €.
Heute liegt der Immobilienwert bei 875.000 €, die Mieteinnahmen bei 43.750 € – aber die Abschreibung bleibt bei den alten 8.000 €, da keine Transaktion stattgefunden hat.
Das neue zu versteuernde Einkommen steigt auf ca. 30.000 €, die Steuerbelastung auf 13.400 €. Du zahlst mehr Steuern – ohne dass sich deine AfA-Basis verbessert.
Jetzt kommt der steuerliche Hebel: Du verkaufst das Objekt an deinen Ehepartner für 875.000 € – ohne Grunderwerbsteuer.
Durch den neuen Eigentümer beginnt eine neue AfA-Periode, mit einem fiktiven Gebäudewert von z. B. 80 % des Kaufpreises → 700.000 € Gebäudewert.
Neue Abschreibung: 14.000 € pro Jahr
Das senkt das steuerpflichtige Einkommen aus Vermietung und Verpachtung um weitere 6.000 € jährlich.
Der Clou: Die Finanzierung erfolgt nicht über die Bank, sondern per Verkäuferdarlehen mit 9 % Zinsen → ca. 79.000 € Zinsaufwand jährlich.
Klingt super? Ja – aber Achtung:
In unserem Beispiel entsteht ein negativer Cashflow von 35.000 € pro Jahr, den du aus Erspartem stemmen müsstest. Das ist in der Realität oft die größte Hürde.
Eine mögliche Lösung:
Zinsen auf z. B. 4–5 % senken und im Gegenzug eine dingliche Sicherheit (z. B. Grundschuld) für das Darlehen eintragen.
Das senkt die Zinslast, erhöht die Fremdvergleichsfähigkeit und ist auch vor dem Finanzamt nachvollziehbar.
Das Modell ist stark – aber nichts für Planlose oder Excel-Fantasien.
Falls ihr auch eine Beratung bei Robby buchen möchtet kommt ihr hier zu seiner Website. https://lauda-steuerberatung.de/
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steine-steuern.de/ehegattenschaukel
Wenn du bereit bist, gründlich zu kalkulieren, steuerlich zu dokumentieren und das Modell realistisch umzusetzen, kann die Ehegattenschaukel dir langfristig zehntausende Euro an Steuern sparen.
Aber: Nicht jeder Case passt – darum solltest du vorher prüfen, ob dein Cashflow, deine Finanzierungsstruktur und dein Zielhorizont mitspielen.
Beitrag zur Ehegattenschaukel: https://gutachten-nutzungsdauer.com/ehegattenschaukel/
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