Das Bundesfinanzministerium (BMF) sorgt wieder für Bewegung in der Immobilienwelt. Im August 2025 wurde der *Referentenentwurf zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen veröffentlicht – und der hat es in sich.
Zwei Punkte betreffen Eigentümer, Investoren und Steuerberater unmittelbar:
Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV neu):
Künftig gilt: *einheitliche Regeln nach der ImmoWertV*.
Abweichungen sind nur noch mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbuv) möglich – und nur nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung.
Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer (§ 11c EStDV):
Auch hier zieht das BMF die Zügel an: Nur noch öbuv-Gutachten – keine reinen Schreibtischbewertungen mehr. Die Vor-Ort-Besichtigung durch den Sachverständigen ist künftig Pflicht.
KURZ GESAGT: weniger Spielraum, mehr Aufwand – aber auch mehr Rechtssicherheit.
Mit sogenannten Mantelverordnungen räumt das BMF regelmäßig seine steuerlichen Regelwerke auf. Diesmal stehen zwei Dauerbrenner im Fokus:
Wie wird der Kaufpreis einer Immobilie aufgeteilt? Und wie kann man eine kürzere Nutzungsdauer beweisen?
Seit der letzten Anpassung Ende 2022 gab es zahlreiche steuerzahlerfreundliche Urteile, etwa vom Finanzgericht Münster. Jetzt will das BMF die Spielregeln vereinheitlichen – und Streitfälle künftig vermeiden. Der Entwurf vom 6. August 2025 liegt vor, die Verbände-Stellungnahmen wurden bis zum 29. August eingereicht. Die Kabinettbefassung ist für nach der Sommerpause geplant.
Offizielles Ziel: Rechtssicherheit schaffen und Bürokratie abbauen.
Tatsächliches Ergebnis: mehr Formalismus, strengere Nachweise, höhere Kosten.
Wer ein bebautes Grundstück kauft, kennt das Spiel: Der Gesamtkaufpreis muss auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt werden. Nur der Gebäudeanteil darf abgeschrieben werden.
Bisher war vieles Auslegungssache – eigene Berechnungen oder Gutachten konnten den Gebäudeanteil deutlich erhöhen. Gerichte ließen diese Freiheit meist zu.
| Bewertung | Bodenwert | Gebäudewert | Gesamtkaufpreis |
|---|---|---|---|
| Nach BMF-Arbeitshilfe | 400.000 € | 600.000 € | 1.000.000 € |
| Nach eigenem Gutachten | 250.000 € | 750.000 € | 1.000.000 € |
Fazit: Wer eine höhere AfA-Basis will, muss künftig mehr investieren – und professionell nachweisen.
Wohngebäude werden pauschal mit 50 Jahren abgeschrieben – egal, ob top saniert oder fast unbrauchbar. Bisher konnte man mit einem Gutachten eine *verkürzte Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG)* nachweisen – oft erfolgreich.
Das ändert sich jetzt drastisch:
Der neue § 11c EStDV schreibt vor:
Damit will das BMF „Qualität sichern“ – in der Praxis aber werden viele bisherige Nachweisformen künftig nicht mehr zulässig sein.
Die neue Mantelverordnung markiert einen Wendepunkt:
Ab 2026 wird es schwieriger, steuerliche Spielräume zu nutzen – aber leichter, auf rechtssichere Weise zu planen.
Viele bisherige Anbieter werden künftig keine zulässigen Gutachten mehr liefern dürfen.
Wer also jetzt kauft oder saniert, sollte sich rechtzeitig vorbereiten und mit zertifizierten Profis arbeiten.
Unsere Kunden sind bereits vorbereitet.
Alle Gutachten, die wir heute erstellen, sind *ImmoWertV-konform, werden *vor Ort begutachtet und erfüllen bereits jetzt die geplanten Anforderungen der neuen EStDV.
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BMF – Referentenentwurf
BMF – Referentenentwurf einer Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen (PDF)
BMF – Verbändeanschreiben zum Referentenentwurf
BMF – Verbändeanschreiben zum Referentenentwurf (PDF)
Haufe Online – Artikel über die Pläne der BMF
Haufe Online – Kürzere Nutzungsdauer: Kritik an BMF-Plänen
Stellungnahme des BVS. e.V. zum Referentenentwurf
Stellungnahme RefE ESt DVO K BB
Stellungnahme von gutachten-nutzungsdauer.com
https://gutachten-nutzungsdauer.com/stellungnahme-estdv
Die Regeln werden härter – aber wer jetzt richtig handelt, profitiert doppelt: steuerlich und rechtssicher.
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