Der Bundesrat hat erneut einen Versuch gestoppt, die Verkürzung der Restnutzungsdauer bei Immobilienabschreibungen massiv einzuschränken. Für viele Immobilieninvestoren und Gutachter ist das eine echte Erleichterung – denn die geplanten Änderungen hätten die steuerliche Abschreibung erheblich erschwert, wenn nicht sogar unmöglich gemacht.
In diesem Beitrag erkläre ich, was genau passiert ist, warum der Vorstoß scheiterte und was du jetzt als Investor oder Gutachter beachten solltest, um weiterhin sicher mit verkürzter Restnutzungsdauer zu arbeiten.
Die Finanzverwaltung versucht seit Jahren, die Abschreibungsmöglichkeiten bei Immobilien zu beschneiden. Konkret ging es um die Verkürzung der Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, mit der Investoren die steuerliche Nutzungsdauer eines Gebäudes individuell – und damit oft deutlich kürzer – ansetzen können.
Bereits 2022 sollte diese Regelung ganz gestrichen werden, was jedoch aus verfassungsrechtlichen Gründen scheiterte. 2024 folgte ein weiterer Anlauf: Verkürzungen sollten nur noch zugelassen werden, wenn die Restnutzungsdauer höchstens 20 % der ursprünglichen Nutzungsdauer beträgt. In der Praxis wäre das einer faktischen Abschaffung gleichgekommen – auch dieser Versuch wurde gekippt.
Mit dem Referentenentwurf zur Änderung der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) unternahm das Finanzministerium 2025 einen neuen Versuch. Die Idee: Nur noch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sollten künftig Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellen dürfen – und diese müssten die Objekte höchstpersönlich besichtigen.
Diese Einschränkung hätte massive Folgen gehabt:
Rechtlich war der Entwurf zudem höchst problematisch. Er hätte die Berufsfreiheit eingeschränkt und gegen die europäische Dienstleistungsfreiheit verstoßen. Auch eine Ungleichbehandlung bestimmter Berufsgruppen wäre kaum mit dem Grundgesetz vereinbar gewesen.
Ein besonders brisanter Aspekt: Der Versuch, die Einschränkungen per Verordnung (und nicht per Gesetz) einzuführen, widerspricht dem Grundprinzip der Gewaltenteilung. Nachdem der Gesetzgeber 2024 bewusst keine Änderung beschlossen hatte, versuchte die Exekutive, das Thema über die Verwaltungsebene zu regeln – ein bedenklicher Schritt, der deutlich über die Befugnisse der Finanzverwaltung hinausgeht.
Parallel dazu sollte auch die Kaufpreisaufteilung verschärft werden. Nur wer ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegt, sollte künftig von der BMF-Vorlage abweichen dürfen. Auch hier gilt: Eine unzulässige Einschränkung der bestehenden Rechtsprechung, die auf Sachkunde statt auf formale Zertifizierungen abstellt.
Die Möglichkeit, die Restnutzungsdauer zu verkürzen, ist ein zentrales Instrument für steueroptimierte Immobilieninvestitionen. Sie erlaubt es, die Abschreibungsdauer eines Gebäudes an den tatsächlichen Zustand anzupassen – und dadurch die Steuerlast realistisch und fair zu senken.
Würde diese Option entfallen oder stark eingeschränkt, wären Investoren gezwungen, ihre Immobilien über 50 Jahre oder länger abzuschreiben – völlig unabhängig vom tatsächlichen Zustand. Das wäre weder ökonomisch sinnvoll noch gerecht.
Nach dem gescheiterten Entwurf bleibt alles beim Alten – die Regelung zur Verkürzung der Restnutzungsdauer gilt weiterhin. Dennoch ist davon auszugehen, dass das Thema in den kommenden Jahren immer wieder auf den Tisch kommt.
Wer Immobilien hält oder kauft, sollte sich daher mit den rechtlichen Grundlagen vertraut machen, saubere Gutachten nutzen und auf nachvollziehbare, dokumentierte Bewertungsverfahren setzen.
Ein sinnvoller Ansatz wäre, klare Qualitätskriterien für Restnutzungsdauer-Gutachten gesetzlich festzulegen – statt pauschale Verbote oder Berufsgruppenprivilegien zu schaffen. Doch offenbar möchte der Fiskus genau das vermeiden, um die Unsicherheit hochzuhalten und die Zahl der eingereichten Gutachten zu begrenzen.
Die gute Nachricht: Die Verkürzung der Restnutzungsdauer bleibt möglich.
Die schlechte: Die Diskussion darüber wird weitergehen.
Für Investoren heißt das: Gut vorbereitet bleiben, mit fundierten Gutachten arbeiten – und genau hinschauen, wenn wieder neue Entwürfe auf dem Tisch liegen.
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