Energieeffizient sanieren: Was wirklich sinnvoll ist – und was nur teuer klingt

„Energieeffizient sanieren“ – das klingt für viele erstmal nach grüner Ideologie und horrenden Kosten. Doch wer als Immobilieninvestor langfristig wirtschaftlich denkt, kommt an dem Thema kaum vorbei. CO₂-Steuer, steigende Energiekosten und neue gesetzliche Vorgaben machen es notwendig, Gebäude fit für die Zukunft zu machen. Doch welche Maßnahmen bringen wirklich etwas – und was ist nur kostspieliger Aktionismus?

In einer spannenden Podcastfolge habe ich mit Elke Heine, Bauingenieurin und Energieexpertin bei Heine Ingenieure, über genau diese Fragen gesprochen. Besonders hilfreich: Wir nehmen ein konkretes Beispiel unter die Lupe – ein von mir kürzlich gekauftes Sechsparteienhaus aus den 1950ern, das ich clever energetisch aufwerten möchte.

Der richtige Einstieg: Strategie statt blinder Aktionismus

Investoren denken anders als Selbstnutzer. Für mich zählt: Was bringt mit überschaubarem Aufwand echte Effekte? Elke empfiehlt deshalb einen pragmatischen Ansatz:

„Nicht jedes Haus braucht sofort eine Wärmepumpe. Entscheidend ist: Was will ich mit dem Gebäude langfristig erreichen?“

1. Dämmung der obersten Geschossdecke – kleiner Aufwand, großer Effekt

Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist laut Elke ein echter „Quick Win“:

• Geringe Investitionskosten (ca. 3.000–4.000 € bei unserem Beispielobjekt)
• Großer energetischer Effekt, besonders für die oberen Wohnungen
• Schnell umsetzbar, ohne große Eingriffe oder Belästigung der Mieter

Auch Gauben und Abseiten bieten oft ungedämmte Flächen, bei denen sich nachträgliche Maßnahmen lohnen.

2. Die Heizung – der entscheidende Hebel für Effizienz und CO₂-Bilanz

Alte Heizungen sind nicht nur ineffizient, sondern können auch teuer werden – z. B. durch die CO₂-Steuer, die Vermieter anteilig zahlen müssen. Deshalb:

„Eine neue Heizung verbessert den Energieausweis oft stärker als eine teure Fassadendämmung.“

Optionen je nach Gebäudezustand:

• Austausch veralteter Gasetagenheizungen
• moderne Gasheizung („H2-ready“) als Übergangstechnologie
• Wärmepumpe – besonders dann sinnvoll, wenn Dämmung und Heizkörper angepasst werden

3. Einblasdämmung – günstig, effektiv und oft unterschätzt

Wenn das Gebäude zweischaliges Mauerwerk mit Hohlräumen hat, ist eine Einblasdämmung eine kostengünstige und effektive Maßnahme. Wichtig:

• Mindestluftschicht: ca. 4–5 cm
• Mit einer Probebohrung lässt sich das einfach prüfen
• Kaum Mieterbelästigung, geringe Bauzeit

4. Hydraulischer Abgleich – kleines Detail, große Wirkung

Oft übersehen, aber wichtig: Der hydraulische Abgleich sorgt dafür, dass Heizkörper gleichmäßig warm werden. Das spart Energie, erhöht den Wohnkomfort und verbessert den Energieausweis. Außerdem:

• Geringe Kosten
• Förderfähig
• Lässt sich mit anderen Maßnahmen kombinieren

5. Solarthermie – Wärme von der Sonne

Auf unserem Beispielhaus ist Photovoltaik (PV) zwar nicht realistisch, aber Solarthermie zur Warmwassererzeugung durchaus. Elke empfiehlt:

• günstiger als PV
• besonders sinnvoll in Verbindung mit zentraler Warmwasserversorgung
• in vielen Fällen ebenfalls förderfähig

Fazit: Erst denken, dann sanieren – mit Augenmaß und Strategie

Nicht jede Maßnahme bringt automatisch eine bessere Energieklasse. Wichtig ist ein durchdachter Sanierungsfahrplan, der zum Gebäude, zum Mieterprofil und zum Budget passt.

Mein Weg bei diesem Sechsparteienhaus:

• Einblasdämmung oberste Geschossdecke
• Heizung erneuern oder optimieren
• Solarthermie prüfen
• Ggf. später Fassade oder Fenster – aber nur, wenn es sich wirtschaftlich lohnt

Du willst mehr wissen?

Schreib mir deine Fragen direkt an: jasper@steine-steuern.de

Oder hör dir die komplette Podcastfolge an: Hier geht’s zur Folge

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