Podcast: Steuerfalle Modernisierung – Wie du Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen steuerlich optimal nutzt
Warum du bei Modernisierungsmaßnahmen genau hinsehen solltest
Beim Immobilienkauf oder bei der Verwaltung von Bestandsimmobilien gibt es viele Möglichkeiten, die Immobilie zu erhalten oder zu modernisieren. Doch Vorsicht: Der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwendungen und Modernisierungsaufwendungen ist steuerlich von enormer Bedeutung. Die richtige Einordnung entscheidet darüber, ob du die Kosten direkt als Werbungskosten absetzen kannst oder ob die Aufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten werden, die über Jahre abgeschrieben werden müssen.
Warum ist das wichtig? Wenn du Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführst, möchtest du die Kosten in der Regel sofort als Werbungskosten absetzen. Das senkt deine Steuerlast direkt im laufenden Jahr. Doch in bestimmten Fällen, z. B. wenn zu viele Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig durchgeführt werden, wertet das Finanzamt die Kosten als nachträgliche Herstellungskosten. Das bedeutet, dass die Kosten nicht auf einmal abgesetzt werden können, sondern über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden müssen – was deinen Steuervorteil drastisch schmälert.
Stolperfalle 15 %-Regel Besonders brisant: Wenn du eine Immobilie kaufst und innerhalb der ersten drei Jahre umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchführst, gilt die sogenannte 15 %-Regel. Das bedeutet, dass die Kosten für Modernisierungen in diesem Zeitraum maximal 15 % des Gebäudewertes betragen dürfen. Überschreitest du diese Grenze, werden die gesamten Modernisierungskosten als nachträgliche Herstellungskosten gewertet – auch die, die eigentlich als Erhaltungsaufwand gelten könnten.
Machst du zu viel, wird es teuer – und das Finanzamt schaut genau hin. Erhalte hier die wichtigsten Tipps, um keine Steuervorteile zu verschenken.
Mehr Insights von Robby Lauda, Steuerberater bei Lauda Steuerberatung, hörst du in der aktuellen Podcast-Episode von ‚Ton Steine Steuern‘. Erfahre, wie du teure Steuerfallen vermeidest und deine Immobilienaufwendungen optimal steuerlich nutzt.
Was sind Erhaltungsaufwendungen?
Wenn du eine Immobilie besitzt, fallen regelmäßig Kosten für die Instandhaltung an. Diese Kosten werden als Erhaltungsaufwendungen bezeichnet. Im Gegensatz zu Modernisierungsaufwendungen, die den Standard einer Immobilie anheben, dienen Erhaltungsaufwendungen lediglich dazu, den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu erhalten. Das hat einen entscheidenden Vorteil: Erhaltungsaufwendungen können in voller Höhe sofort steuerlich abgesetzt werden, was deine Steuerlast im gleichen Jahr spürbar senkt.
Definition von Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen sind Ausgaben, die dazu dienen, den bestehenden Zustand einer Immobilie zu sichern. Sie zielen darauf ab, den Verschleiß der Immobilie zu minimieren und ihren ursprünglichen Zustand zu erhalten – ohne eine Verbesserung oder Erweiterung der Immobilie. Diese Aufwendungen betreffen vor allem den Ersatz von Verschleißteilen und die laufende Instandhaltung.
Wichtig: Im Unterschied zu Modernisierungsaufwendungen (die den Standard der Immobilie erhöhen) dienen Erhaltungsaufwendungen ausschließlich dazu, den Zustand der Immobilie zu sichern und laufende Abnutzung auszugleichen.
Merkmale von Erhaltungsaufwendungen
Um sicherzustellen, dass deine Aufwendungen als Erhaltungsaufwendungen und nicht als nachträgliche Herstellungskosten eingestuft werden, solltest du die folgenden Merkmale im Blick behalten:
Ziel der Maßnahme:
Erhalt der Substanz, keine Verbesserung der Ausstattung.
Verhinderung von Verschleiß oder Behebung von Schäden.
Art der Arbeiten:
Reparaturen, die regelmäßig anfallen.
Maßnahmen, die den baulichen Zustand beibehalten.
Zeitpunkt der Maßnahme:
Kann jederzeit während der Haltedauer der Immobilie erfolgen.
Besonders wichtig ist die Einhaltung der 15 %-Regel in den ersten drei Jahren nach Kauf, da hier das Risiko besteht, dass die Kosten als nachträgliche Herstellungskosten eingestuft werden.
Beispiele von Erhaltungsaufwendungen:
Austausch defekter Fenster (aber nur, wenn es dieselbe Qualität ist).
Reparaturen am Dach (z. B. Austausch defekter Dachziegel).
Wartung und Reparatur von Heizungsanlagen.
Aufzugswartung (regelmäßige Prüfungen und kleinere Reparaturen).
Austausch defekter Fliesen, Malerarbeiten und Schönheitsreparaturen.
Typische Beispiele für Erhaltungsaufwendungen
Art der Maßnahme
Beispiel
Warum Erhaltungsaufwand?
Austausch defekter Fenster
Austausch von Holzfenstern gegen Holzfenster
Keine Standardhebung, der Zustand bleibt gleich.
Reparatur am Dach
Austausch kaputter Dachziegel
Erhalt der Funktionsfähigkeit des Dachs.
Malerarbeiten
Streichen von Wänden und Türen
Optische Erhaltung des ursprünglichen Zustands.
Aufzugswartung
Wartung und Reparatur von Aufzugsanlagen
Laufende Wartung, keine Modernisierung.
Instandsetzung von Fenstern
Reparatur von Fensterdichtungen
Keine Standardhebung, lediglich Funktionsschutz.
Steuervorteil von Erhaltungsaufwendungen
Das Besondere an Erhaltungsaufwendungen: Sie sind sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Das bedeutet, dass du diese Kosten im Jahr der Zahlung komplett geltend machen kannst. Im Gegensatz dazu müssen nachträgliche Herstellungskosten über einen Zeitraum von 40 oder 50 Jahren abgeschrieben werden.
Beispiel für den Steuervorteil:
Du investierst 10.000 Euro in die Reparatur des Daches.
Da es sich um Erhaltungsaufwand handelt, kannst du die 10.000 Euro in der Steuererklärung für das laufende Jahr vollständig als Werbungskosten ansetzen.
Nehmen wir an, dein Steuersatz beträgt 42 %.
Die direkte Steuerersparnis beträgt: 10.000 € x 42 % = 4.200 €
Was sind Modernisierungsaufwendungen?
Modernisierungsaufwendungen sind Maßnahmen, die über die bloße Instandhaltung einer Immobilie hinausgehen. Während Erhaltungsaufwendungen darauf abzielen, den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu erhalten, zielen Modernisierungsaufwendungen darauf ab, den Wohnkomfort zu erhöhen, technische Verbesserungen umzusetzen oder die Ausstattung zu verbessern.
Diese Maßnahmen können steuerlich von Vorteil sein – allerdings nur, wenn sie als Erhaltungsaufwendungen eingestuft werden. In vielen Fällen werden Modernisierungsaufwendungen jedoch als nachträgliche Herstellungskosten betrachtet, was zur Folge hat, dass die Kosten nicht sofort absetzbar sind, sondern über einen Zeitraum von 40 oder 50 Jahren abgeschrieben werden müssen.
Definition von Modernisierungsaufwendungen
Modernisierungsaufwendungen sind bauliche Maßnahmen, die eine Immobilie technisch verbessern, den Wohnkomfort erhöhen oder den Zustand der Immobilie modernisieren. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen geht es hierbei nicht nur um die Erhaltung der Funktionsfähigkeit, sondern auch um eine Verbesserung des Zustands.
Ein einfaches Beispiel:
Erhaltungsaufwand: Austausch defekter Holzfenster durch neue Holzfenster (keine Verbesserung des Standards).
Modernisierungsaufwand: Austausch der alten Holzfenster durch energieeffiziente, dreifach verglaste Fenster (Standardhebung).
Merkmale von Modernisierungsaufwendungen
Technischer Fortschritt
Austausch von alten Bauteilen gegen neuere, bessere Varianten (z. B. energieeffiziente Fenster, moderne Heizungsanlagen).
Maßnahmen, die dem Stand der Technik entsprechen, wie Wärmedämmung oder Smart-Home-Technologie.
Erhöhung des Wohnkomforts
Maßnahmen, die den Wohnwert steigern, z. B. die Installation einer Fußbodenheizung oder der Einbau einer modernen Wellness-Dusche.
Modernisierung von Bädern mit hochwertigeren Armaturen oder Wellness-Funktionen (Whirlpool, Regenwalddusche).
Verbesserung der Ausstattung
Wenn der Standard der Immobilie angehoben wird, spricht man von einer Standardhebung.
Beispiel: Austausch von Standardfliesen gegen Designfliesen oder die Umgestaltung eines einfachen Bads in ein Luxusbad mit Whirlpool.
Beispiele für Modernisierungsaufwendungen
Art der Maßnahme
Beispiel
Warum Modernisierungsaufwand?
Fensteraustausch
Austausch alter Einfachverglasung gegen dreifach verglaste Fenster
Austausch eines alten Standardbads gegen ein modernes Wellness-Bad mit Whirlpool
Erhöhung des Wohnkomforts, Standardhebung
Dachmodernisierung
Austausch des alten Dachs durch ein neues Dach mit Solaranlage
Technische Verbesserung, energetische Maßnahme
Smart-Home-Systeme
Installation von smarten Steuerungen für Licht, Heizung und Sicherheit
Technologische Modernisierung, Wohnkomfort
Einbau neuer Bodenbeläge
Austausch von PVC-Boden gegen Parkettboden
Standardhebung durch bessere Materialqualität
Warum gelten Modernisierungsaufwendungen oft als nachträgliche Herstellungskosten?
Wenn Modernisierungsmaßnahmen den Standard der Immobilie anheben, klassifiziert das Finanzamt die Kosten in der Regel als nachträgliche Herstellungskosten. Das bedeutet, dass die Kosten nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden können. Stattdessen müssen sie wie der Gebäudewert über die Laufzeit der Immobilie (40 oder 50 Jahre) abgeschrieben werden.
Ein weiterer entscheidender Punkt ist die 15 %-Regel:
Wurde die Immobilie vor weniger als 3 Jahren erworben, dürfen die Modernisierungsaufwendungen in diesem Zeitraum 15 % des Gebäudewertes nicht überschreiten.
Werden die Kosten innerhalb dieser drei Jahre höher als 15 %, werden die gesamten Modernisierungsaufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten gewertet.
Beispiel zur 15 %-Regel:
Kauf einer Immobilie im Jahr 2022 zum Kaufpreis von 300.000 Euro (Anteil für das Gebäude: 240.000 Euro).
15 % des Gebäudewertes betragen 36.000 Euro (15 % von 240.000 Euro).
Werden in den ersten drei Jahren nach Erwerb Modernisierungen im Wert von 40.000 Euro durchgeführt, gelten die gesamten 40.000 Euro als nachträgliche Herstellungskosten und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Steuervorteil von Modernisierungsaufwendungen
Je nachdem, wie Modernisierungsaufwendungen eingestuft werden, ergeben sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen:
Modernisierungsaufwendungen als Erhaltungsaufwand
Können sofort als Werbungskosten im Jahr der Zahlung geltend gemacht werden.
Beispiele: Austausch von Heizkörpern oder Modernisierungen, die unter die 15 %-Regel fallen.
Modernisierungsaufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten
Müssen über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden.
Beispiele: Umbau einer einfachen Küche in eine Luxus-Küche oder der Einbau eines Wellness-Bads.
So kannst du die steuerliche Einstufung beeinflussen
Maßnahmen einzeln und separat durchführen
Statt alles auf einmal zu modernisieren, führe die Maßnahmen über einen längeren Zeitraum durch.
So vermeidest du, dass das Finanzamt eine Standardhebung erkennt und die Maßnahmen als nachträgliche Herstellungskosten einstuft.
Wähle den richtigen Zeitpunkt
Vermeide größere Modernisierungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf der Immobilie, um nicht gegen die 15 %-Regel zu verstoßen.
Plane die Maßnahmen so, dass der Betrag unter der 15 %-Grenze bleibt.
Führe eine saubere Dokumentation
Halte die ursprüngliche Substanz der Immobilie per Foto und Dokumentation fest.
Wenn du Maßnahmen durchführst, dokumentiere jeden Schritt und führe Belege über Materialkosten und Arbeitsleistungen.
Lass dich beraten
Es lohnt sich, einen erfahrenen Steuerberater wie Robby Lauda hinzuzuziehen, der dich bei der steuerlichen Einordnung der Aufwendungen unterstützt.
Warum der Unterschied wichtig ist: Erhaltungsaufwand vs. Modernisierungsaufwand
Der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwendungen und Modernisierungsaufwendungen ist steuerlich entscheidend. Denn davon hängt ab, ob du die Kosten sofort als Werbungskosten absetzen kannst oder ob du sie nur als nachträgliche Herstellungskosten über mehrere Jahrzehnte abschreiben darfst. Diese Unterscheidung kann den Unterschied zwischen einer sofortigen Steuerentlastung und einer langjährigen Belastung ausmachen.
Direkte Steuerentlastung vs. Abschreibung über Jahrzehnte
Erhaltungsaufwendungen: Du kannst die Kosten direkt als Werbungskosten absetzen. Das bedeutet, dass deine Steuerlast im Jahr der Zahlung spürbar sinkt.
Modernisierungsaufwendungen: Wenn die Maßnahmen als nachträgliche Herstellungskosten eingestuft werden, musst du die Kosten über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie (40 oder 50 Jahre) abschreiben. Das bedeutet, dass du den Steuervorteil nur in kleinen jährlichen Beträgen realisierst.
Wirtschaftlicher Vorteil
Wenn du 10.000 Euro für eine Dachreparatur ausgibst und diese als Erhaltungsaufwand klassifiziert wird, kannst du die vollen 10.000 Euro als Werbungskosten absetzen – und bei einem Steuersatz von 42 % bekommst du 4.200 Euro als Steuererstattung zurück.
Wenn die gleichen 10.000 Euro als Modernisierungsaufwand gelten, werden die Kosten als nachträgliche Herstellungskosten behandelt. Angenommen, du musst die Kosten über 50 Jahre abschreiben (2 % pro Jahr), dann kannst du nur 200 Euro pro Jahr absetzen. Bei einem Steuersatz von 42 % erhältst du 84 Euro Steuererstattung pro Jahr – ein großer Unterschied.
Wie du den Unterschied steuerlich optimal nutzt
Plane Maßnahmen so, dass sie als Erhaltungsaufwand anerkannt werden, indem du den ursprünglichen Zustand der Immobilie erhältst.
Vermeide Standardhebungen (z. B. die Umgestaltung eines Bades in ein Luxusbad), da dies häufig zu nachträglichen Herstellungskosten führt.
Arbeite mit einem Steuerberater zusammen, der die Maßnahmen im Vorfeld prüft und dokumentiert, damit das Finanzamt die Einstufung als Erhaltungsaufwendungen akzeptiert.
Die 15 %-Regel: Was sie bedeutet und warum sie so wichtig ist
Die 15 %-Regel ist eine der größten Stolperfallen für Immobilieninvestoren. Diese Regel betrifft alle Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie.
Was besagt die 15 %-Regel?
Innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf einer Immobilie dürfen die Modernisierungsmaßnahmen 15 % des Gebäudewertes nicht überschreiten.
Wird diese Grenze überschritten, gelten die gesamten Modernisierungsaufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten – auch die, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen gelten könnten.
Was passiert, wenn die 15 %-Grenze überschritten wird?
Komplette Einstufung als nachträgliche Herstellungskosten
Überschreitest du die 15 %-Grenze, werden alle Kosten dieser Maßnahmen als nachträgliche Herstellungskosten betrachtet – auch die, die normalerweise als Erhaltungsaufwendungen gelten könnten.
Du kannst die Kosten dann nur über 40 oder 50 Jahre abschreiben.
Finanzamt prüft sehr genau
Wenn du die 15 %-Grenze überschreitest, prüft das Finanzamt, ob die Maßnahmen zu einer Standardhebung geführt haben.
Beispiele für Standardhebung:
Austausch von Holzfenstern gegen dreifach verglaste Fenster
Umbau eines Bades zu einem Luxusbad mit Whirlpool
Installation von Smart-Home-Technologien
Vermeide eine nachträgliche Herstellungskostenfalle
Führe Modernisierungsmaßnahmen nach den ersten 3 Jahren durch.
Teile umfangreiche Maßnahmen in kleinere Maßnahmen auf, um die 15 %-Grenze nicht zu überschreiten.
Dokumentiere den ursprünglichen Zustand der Immobilie mit Fotos und Berichten, damit die Maßnahmen später als Erhaltungsaufwendungen nachgewiesen werden können.
Was sind nachträgliche Herstellungskosten?
Nachträgliche Herstellungskosten entstehen, wenn durch Modernisierungsmaßnahmen, Anbauten oder Erweiterungen der Standard einer Immobilie deutlich angehoben wird. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die den ursprünglichen Zustand einer Immobilie erhalten, zielen nachträgliche Herstellungskosten auf eine Verbesserung der Substanz ab. Diese Unterscheidung ist steuerlich entscheidend, da die Kosten nicht sofort abgezogen werden können, sondern über die Abschreibungsdauer von 40 oder 50 Jahren verteilt werden müssen.
Definition von nachträglichen Herstellungskosten
Nach § 255 HGB und den entsprechenden steuerlichen Vorschriften gelten Aufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten, wenn sie den Zustand der Immobilie verbessern oder deren Nutzungswert erhöhen. Dies betrifft bauliche Maßnahmen, die zu einer Standardhebung, einer Verlängerung der Nutzungsdauer oder einer substanziellen Veränderung der Immobilie führen.
Typische Auslöser für nachträgliche Herstellungskosten:
Standardhebung: Wenn die Immobilie durch Maßnahmen wie den Einbau von dreifach verglasten Fenstern oder einer Fußbodenheizung eine höhere Qualität erhält.
Erweiterung des Nutzungsumfangs: Zum Beispiel der Anbau eines Wintergartens oder einer Terrasse.
Verlängerung der Nutzungsdauer: Wenn umfangreiche Sanierungsmaßnahmen die Lebensdauer der Immobilie deutlich verlängern.
Merkmale von nachträglichen Herstellungskosten
Standardhebung
Maßnahmen, die den Standard der Immobilie erhöhen.
Beispiele: Austausch von Standardfliesen gegen Designfliesen, Einbau einer luxuriösen Wellness-Dusche oder einer Fußbodenheizung.
Zeitliche Komponente
Wenn in den ersten 3 Jahren nach dem Immobilienkauf Modernisierungen durchgeführt werden, greift die sogenannte 15 %-Regel.
Liegen die Modernisierungskosten in dieser Zeit über 15 % des Gebäudewertes, gelten alle Modernisierungsaufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten – auch solche, die normalerweise als Erhaltungsaufwendungen gelten könnten.
Kostenlimit: 15 %-Regel
In den ersten 3 Jahren nach Kauf der Immobilie darfst du maximal 15 % des Gebäudewertes für Modernisierungen ausgeben, wenn diese als Erhaltungsaufwendungen gewertet werden sollen.
Werden die Kosten überschritten, wird der gesamte Betrag als nachträgliche Herstellungskosten eingestuft und muss über die Laufzeit der Immobilie (40 oder 50 Jahre) abgeschrieben werden.
Verteilung der Kosten über die Nutzungsdauer
Anstatt die Kosten sofort als Werbungskosten abzuziehen, müssen sie über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden.
Das bedeutet, dass du in jedem Jahr nur 2 % (bei Neubauten) oder 2,5 % (bei Altbauten) der Kosten als Abschreibung geltend machen kannst.
Was passiert, wenn die 15 %-Grenze überschritten wird?
Wenn die 15 %-Grenze innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Immobilienkauf überschritten wird, hat das folgende Konsequenzen:
Alle Modernisierungsmaßnahmen werden als nachträgliche Herstellungskosten eingestuft
Selbst Maßnahmen, die als Erhaltungsaufwendungen hätten durchgehen können (z. B. Fensterreparaturen), gelten als nachträgliche Herstellungskosten.
Der gesamte Betrag muss dann über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden.
Langfristige Steuerbelastung statt Sofortabzug
Der Steuervorteil wird auf viele Jahre gestreckt, was die kurzfristige Liquidität belastet.
Das Finanzamt prüft genau
Das Finanzamt schaut genau hin, ob die Maßnahmen zu einer Standardhebung geführt haben.
Wenn die Maßnahmen den Standard erhöhen (z. B. von „einfach“ auf „gehoben“), ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass diese als nachträgliche Herstellungskosten eingestuft werden.
Wie kannst du nachträgliche Herstellungskosten vermeiden?
Splitte die Maßnahmen
Anstatt mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig durchzuführen, verteile die Arbeiten über mehrere Jahre, insbesondere außerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf.
Achte auf die 15 %-Regel
Überprüfe den Gebäudewert und berechne, wie hoch die 15 %-Grenze für deine Immobilie ist.
Halte die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb dieses Rahmens, um den sofortigen Abzug als Werbungskosten zu sichern.
Behalte den ursprünglichen Standard bei
Vermeide Maßnahmen, die zu einer Standardhebung führen (z. B. einfache Fliesen gegen Designfliesen tauschen).
Dokumentiere den ursprünglichen Zustand der Immobilie mit Fotos und Berichten.
Arbeite mit einem Steuerberater
Ein Steuerberater wie Robby Lauda hilft dir, Maßnahmen im Vorfeld so zu planen, dass du sie steuerlich optimal nutzen kannst.
Standardhebung: Wann greift das Finanzamt ein?
Wenn es um die steuerliche Behandlung von Erhaltungsaufwendungen und Modernisierungsaufwendungen geht, spielt der Begriff der Standardhebung eine zentrale Rolle. Eine Standardhebung liegt vor, wenn der Standard einer Immobilie durch Maßnahmen in mehreren Gewerken gleichzeitig angehoben wird. Das bedeutet, dass die Immobilie nach der Maßnahme einen höheren Standard aufweist als zuvor. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung der Kosten.
Was bedeutet Standardhebung?
Eine Standardhebung liegt vor, wenn der Zustand der Immobilie durch Maßnahmen in verschiedenen Bereichen gleichzeitig verbessert oder aufgewertet wird. Ziel ist dabei nicht nur die Erhaltung des ursprünglichen Zustands, sondern eine substantielle Verbesserung der Ausstattung.
Die Standardhebung wird von Finanzämtern als Kriterium für nachträgliche Herstellungskosten verwendet. Das bedeutet, dass die Kosten nicht als sofort absetzbare Werbungskosten gelten, sondern über die Nutzungsdauer der Immobilie (40 oder 50 Jahre) abgeschrieben werden müssen.
Wann liegt eine Standardhebung vor?
Eine Standardhebung tritt auf, wenn Maßnahmen in mehreren Gewerken gleichzeitig durchgeführt werden. Typische Gewerke sind:
Fenster (z. B. Austausch von Standardfenstern gegen dreifach verglaste Fenster)
Dach (z. B. neue Dacheindeckung oder Einbau einer Solaranlage)
Badezimmer (z. B. Umbau eines Standardbads zu einem Luxusbad mit Whirlpool)
Heizung (z. B. Austausch einer alten Heizungsanlage durch eine energieeffiziente Wärmepumpe)
Werden diese Maßnahmen innerhalb einer kurzen Zeit durchgeführt und verbessern sie den Wohnkomfort oder die Ausstattung der Immobilie, kann das Finanzamt eine Standardhebung feststellen.
Warum ist die Standardhebung problematisch?
Wenn das Finanzamt eine Standardhebung feststellt, hat das direkte steuerliche Konsequenzen:
Klassifizierung als nachträgliche Herstellungskosten
Erhaltungsaufwendungen könnten normalerweise sofort als Werbungskosten abgesetzt werden.
Wenn das Finanzamt jedoch eine Standardhebung feststellt, werden die Maßnahmen als nachträgliche Herstellungskosten klassifiziert.
Diese Kosten müssen dann über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden – eine erhebliche Verzögerung des Steuervorteils.
Finanzämter nutzen die Standardhebung als „Argumentationshilfe“
Finanzämter sind häufig darauf bedacht, so viele Maßnahmen wie möglich als Herstellungskosten zu klassifizieren, da dies zu einer längeren Abschreibung und weniger Steuerersparnis führt.
Besonders in den ersten 3 Jahren nach dem Immobilienkauf wird verstärkt geprüft, ob eine Standardhebung vorliegt.
Investoren tragen die Beweislast
Wenn das Finanzamt von einer Standardhebung ausgeht, muss der Immobilienbesitzer Beweise vorlegen, die belegen, dass es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt.
Dazu gehören Rechnungen, Fotografien des ursprünglichen Zustands der Immobilie und Dokumentationen zu den durchgeführten Maßnahmen.
Zeitliche Komponente – die 15 %-Regel
Die 15 %-Regel besagt, dass Modernisierungsaufwendungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf der Immobilie maximal 15 % des Gebäudewertes betragen dürfen.
Wird diese Grenze überschritten, können die Maßnahmen als nachträgliche Herstellungskosten klassifiziert werden, was den steuerlichen Sofortabzug verhindert.
Wie kannst du eine Standardhebung vermeiden?
Um eine Standardhebung zu vermeiden, solltest du die Maßnahmen sorgfältig planen und dokumentieren. Hier sind einige Tipps:
Durchführung der Maßnahmen nacheinander
Vermeide es, viele Maßnahmen innerhalb einer kurzen Zeit durchzuführen. Teile die Arbeiten auf mehrere Zeiträume auf.
Beispiel: Tausche im ersten Jahr die Fenster aus und modernisiere im zweiten Jahr das Dach.
Vermeide Maßnahmen in den ersten 3 Jahren nach Kauf
In den ersten 3 Jahren nach Kauf gilt die 15 %-Regel. Halte die Modernisierungskosten in dieser Zeit unter 15 % des Gebäudewertes, um eine Standardhebung zu vermeiden.
Führe eine detaillierte Dokumentation
Dokumentiere den Zustand der Immobilie vor Beginn der Arbeiten (Fotos, Videos, Inspektionsberichte).
Behalte alle Rechnungen der Handwerker und Lieferanten.
Unterscheide klar zwischen Erhaltungsaufwand und Modernisierungsaufwand
Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellen (z. B. Austausch kaputter Fenster), gelten als Erhaltungsaufwendungen.
Maßnahmen, die zu einer Standardhebung führen (z. B. Austausch einfacher Fenster durch dreifach verglaste Fenster), gelten als nachträgliche Herstellungskosten.
Berate dich mit einem Steuerberater
Ein Steuerberater wie Robby Lauda kennt die typischen Fehler und kann dich dabei unterstützen, Maßnahmen steuerlich optimal zu planen.
Stolperfallen bei der steuerlichen Einordnung von Aufwendungen
Die steuerliche Behandlung von Erhaltungsaufwendungen, Modernisierungsaufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten birgt einige Stolperfallen, die Immobilienbesitzer und Kapitalanleger kennen sollten. Viele dieser Fehler lassen sich jedoch vermeiden, wenn die richtigen Maßnahmen im Vorfeld getroffen werden. Im Folgenden erfahren Sie, welche Fallstricke es gibt und wie Sie diesen aus dem Weg gehen können.
Problem 1: Unklare Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen
Eine der häufigsten Schwierigkeiten bei der steuerlichen Einordnung von Aufwendungen ist die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen. Diese Abgrenzung hat erhebliche steuerliche Konsequenzen, da Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abgesetzt werden können, während Modernisierungsaufwendungen oft als nachträgliche Herstellungskosten über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.
Warum ist das ein Problem? Finanzämter neigen dazu, Modernisierungsmaßnahmen als Herstellungskosten zu klassifizieren, da dies für den Fiskus vorteilhafter ist. So muss der Steuerpflichtige die Kosten über viele Jahre hinweg abschreiben, anstatt sie im Jahr der Zahlung als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend zu machen.
Beispiele für typische Konfliktfälle:
Austausch von Fenstern: Wurden die alten Fenster durch dreifach verglaste Fenster ersetzt, kann dies als Standardhebung gewertet werden.
Modernisierung des Badezimmers: Ein einfacher Austausch von Armaturen zählt als Erhaltungsaufwand, der Einbau eines Luxus-Badezimmers mit Whirlpool hingegen als Herstellungskosten.
Lösung:
Dokumentation und Nachweis der Substanzerhaltung: Halten Sie den Zustand der Immobilie vor Beginn der Maßnahme mit Fotos, Videos oder Berichten fest.
Detaillierte Rechnungen: Fordern Sie Handwerker auf, die ausgeführten Maßnahmen präzise zu beschreiben, damit erkennbar ist, dass es sich um reine Erhaltungsarbeiten handelt.
Steuerberater einbeziehen: Ein Steuerberater wie Robby Lauda hilft Ihnen dabei, die Maßnahmen im Vorfeld klar zuzuordnen und den Nachweis gegenüber dem Finanzamt zu erbringen.
Problem 2: Zeitliche Nähe zum Immobilienkauf (3-Jahres-Regel)
Eine weitere häufige Stolperfalle ist die 3-Jahres-Regel. Diese Regel besagt, dass alle Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf einer Immobilie durchgeführt werden, besonders streng geprüft werden.
Warum ist das ein Problem? Wenn innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Immobilienkauf mehr als 15 % des Gebäudewertes für Modernisierungen aufgewendet werden, wird das Finanzamt die gesamten Kosten als nachträgliche Herstellungskosten einstufen – und zwar auch die Maßnahmen, die eigentlich als Erhaltungsaufwand durchgehen könnten.
Beispiele für typische Konfliktfälle:
Sie kaufen eine Immobilie und modernisieren innerhalb der ersten 2 Jahre die Fenster, das Dach und die Heizungsanlage.
Werden die Kosten der Maßnahmen in dieser Zeit über 15 % des Gebäudewertes hinaus überschritten, werden alle Modernisierungskosten als Herstellungskosten behandelt.
Warum macht das einen Unterschied? Wenn Sie innerhalb der 3 Jahre die 15 %-Grenze überschreiten, müssen Sie den gesamten Betrag über 40 oder 50 Jahre abschreiben – anstatt die Kosten sofort als Werbungskosten geltend zu machen.
Beispiel:
Gebäudewert: 200.000 Euro
15 %-Grenze: 30.000 Euro (15 % von 200.000 Euro)
Ihre Modernisierungskosten: 35.000 Euro
Da der Betrag die 15 %-Grenze überschreitet, werden alle 35.000 Euro als Herstellungskosten klassifiziert.
Diese Kosten müssen nun über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden – was die Steuerersparnis auf lange Sicht verteilt.
Lösung:
Kostenaufteilung auf mehrere Jahre: Planen Sie Modernisierungsmaßnahmen, die nicht unbedingt in den ersten 3 Jahren erforderlich sind, auf spätere Jahre.
Kalkulation der 15 %-Grenze: Ermitteln Sie, wie viel Sie in den ersten 3 Jahren maximal ausgeben dürfen, um die 15 %-Regel einzuhalten.
Einfache Maßnahmen bevorzugen: Vermeiden Sie Maßnahmen, die zu einer Standardhebung führen, und führen Sie vor allem reine Erhaltungsmaßnahmen durch, die sofort absetzbar sind.
Problem 3: Mangelnde Kaufpreisaufteilung
Ein weiteres großes Problem bei der steuerlichen Behandlung von Aufwendungen ist die fehlerhafte oder fehlende Kaufpreisaufteilung. Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis in zwei Anteile aufgeteilt:
Grundstücksanteil (kann steuerlich nicht abgeschrieben werden)
Gebäudeanteil (kann über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden)
Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr Kosten können jährlich abgeschrieben werden.
Warum ist das ein Problem? Das Finanzamt versucht oft, den Bodenanteil möglichst hoch anzusetzen, um den Gebäudeanteil zu reduzieren. Dadurch verringert sich die Grundlage für die Abschreibung, und Investoren verlieren potenzielle Steuervorteile.
Beispiele für typische Konfliktfälle:
Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro
Ihre Kaufpreisaufteilung: 80 % Gebäude, 20 % Boden (320.000 Euro / 80.000 Euro)
Finanzamt-Festsetzung: 60 % Boden, 40 % Gebäude (240.000 Euro / 160.000 Euro)
Auswirkungen:
Mit der eigenen Aufteilung (80 % Gebäude) könnten Sie 2 % von 320.000 Euro = 6.400 Euro pro Jahr abschreiben.
Mit der Finanzamtsaufteilung (40 % Gebäude) könnten Sie nur 2 % von 160.000 Euro = 3.200 Euro pro Jahr abschreiben.
Verlust der Steuerersparnis: 6.400 Euro – 3.200 Euro = 3.200 Euro pro Jahr weniger an Abschreibung.
Lösung:
Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag festlegen: Arbeiten Sie mit einem Steuerberater zusammen, um die Kaufpreisaufteilung schon im Kaufvertrag festzuhalten.
Einspruch bei unvorteilhafter Aufteilung durch das Finanzamt: Wenn das Finanzamt eine Aufteilung vornimmt, die zu Ihren Ungunsten ausfällt, können Sie Einspruch einlegen.
Beweissicherung durch Verkehrswertgutachten: Lassen Sie ein Verkehrswertgutachten erstellen, das die realistische Aufteilung des Kaufpreises aufzeigt. Dies erhöht Ihre Chancen, beim Finanzamt Gehör zu finden.
Was kannst du konkret tun, um Steuervorteile zu maximieren?
Die steuerliche Optimierung bei Immobilienaufwendungen erfordert eine sorgfältige Planung und vorausschauendes Handeln. Hier sind konkrete Maßnahmen, mit denen Sie sicherstellen, dass Sie Ihre Steuervorteile voll ausschöpfen und Stolperfallen vermeiden.
1. Dokumentation: Fotografieren Sie den Zustand der Immobilie vor und nach den Maßnahmen
Eine der wichtigsten Maßnahmen, um späteren Diskussionen mit dem Finanzamt zu entgehen, ist eine lückenlose Dokumentation der Maßnahmen. Diese Nachweise können entscheidend sein, wenn es darum geht, den Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und nachträglichen Herstellungskosten darzulegen.
Was sollten Sie dokumentieren?
Vorher-Nachher-Fotos: Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie vor Beginn der Maßnahmen und den Endzustand nach Abschluss.
Rechnungen und Belege: Lassen Sie sich von Handwerkern genau auflisten, welche Arbeiten ausgeführt wurden.
Berichte von Gutachtern: Falls möglich, ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu, der den Zustand der Immobilie vor der Maßnahme bestätigt.
Beschreibung der Maßnahmen: Halten Sie schriftlich fest, ob es sich um Reparaturmaßnahmen oder Modernisierungen handelt.
2. Zeitliche Planung: Vermeiden Sie große Maßnahmen in den ersten 3 Jahren nach Kauf
Die sogenannte 3-Jahres-Regel ist eine der größten Stolperfallen für Immobilieninvestoren. Wenn die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudewertes betragen, werden sämtliche Maßnahmen als nachträgliche Herstellungskosten klassifiziert – selbst wenn einzelne Maßnahmen eigentlich als Erhaltungsaufwand durchgehen könnten.
Was können Sie tun, um die 3-Jahres-Regel zu umgehen?
Verzögern Sie größere Maßnahmen: Teilen Sie große Projekte (z. B. Heizungsmodernisierung, Dachsanierung) auf, sodass sie erst ab dem 4. Jahr durchgeführt werden.
Kleine Maßnahmen zuerst: Konzentrieren Sie sich in den ersten 3 Jahren auf kleinere Erhaltungsarbeiten wie Reparaturen und Wartungsarbeiten, die nicht in die 15 %-Regel fallen.
Vorabplanung der Investitionen: Erstellen Sie vor dem Kauf einen Plan, welche Maßnahmen in den ersten 3 Jahren durchgeführt werden sollen, und achten Sie darauf, die 15 %-Grenze nicht zu überschreiten.
3. Aufteilung der Kosten: Teilen Sie große Maßnahmen in kleinere Einheiten auf
Eine weitere clevere Strategie, um die 15 %-Regel zu umgehen, besteht darin, große Maßnahmen in mehrere kleine Maßnahmen zu unterteilen. Diese Technik hilft Ihnen, die Grenze von 15 % des Gebäudewertes einzuhalten.
Wie funktioniert das?
Planen Sie getrennte Maßnahmen: Statt alle Maßnahmen (Fenster, Dach, Heizung) gleichzeitig durchzuführen, verteilen Sie sie auf verschiedene Jahre.
Separate Rechnungen: Lassen Sie Handwerker für verschiedene Arbeiten separate Rechnungen ausstellen, anstatt alles in einer Gesamtrechnung zusammenzufassen.
Individuelle Gewerke trennen: Beispiel: Lassen Sie die Fenster in einem Jahr austauschen und das Dach erst ein Jahr später modernisieren.
4. Klare Kaufpreisaufteilung: Legen Sie im Kaufvertrag eine klare Kaufpreisaufteilung fest
Eine klare Kaufpreisaufteilung ist einer der wichtigsten Schritte, den viele Immobilienkäufer übersehen. Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, wie viel des Kaufpreises auf den Gebäudewert und wie viel auf den Bodenwert entfällt. Dies hat direkte Auswirkungen auf Ihre steuerlichen Abschreibungen.
Warum ist das so wichtig? Nur der Gebäudewert kann abgeschrieben werden – der Bodenwert hingegen nicht. Das Finanzamt hat ein Interesse daran, den Bodenanteil hoch und den Gebäudewert niedrig anzusetzen, um Ihre Abschreibungsmöglichkeit zu verringern.
Wie funktioniert die Kaufpreisaufteilung?
Vereinbaren Sie die Kaufpreisaufteilung direkt im Kaufvertrag: Beispiel: 80 % Gebäude, 20 % Boden.
Begründen Sie die Aufteilung: Weisen Sie darauf hin, dass ähnliche Objekte in der Region eine ähnliche Verteilung haben.
Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten: Eine gut dokumentierte Kaufpreisaufteilung lässt sich später leichter gegenüber dem Finanzamt durchsetzen.
Fazit: Wie Sie steuerlich das Beste aus Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen machen
Die steuerliche Behandlung von Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen ist ein komplexes Thema, das für Kapitalanleger und Immobilienbesitzer erhebliche finanzielle Auswirkungen hat. Mit den richtigen Strategien können Sie jedoch sofortige Steuervorteile nutzen und langfristig Ihre Steuerlast senken.
Die wichtigsten Punkte im Überblick
Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand: Achten Sie darauf, ob es sich bei den Maßnahmen um reinen Erhaltungsaufwand oder um eine Standardhebung handelt. Nur Erhaltungsaufwand kann sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Beachtung der 15 %-Regel: Überschreiten die Modernisierungsaufwendungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf 15 % des Gebäudewertes, gelten alle Maßnahmen als nachträgliche Herstellungskosten. Teilen Sie die Maßnahmen auf oder verschieben Sie größere Projekte nach Ablauf der 3 Jahre.
Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag: Sorgen Sie dafür, dass im Kaufvertrag eine klare Kaufpreisaufteilung festgelegt wird (z. B. 80 % Gebäude / 20 % Boden). Diese Festlegung beeinflusst, wie hoch der Gebäudewert ist und wie viel davon abgeschrieben werden kann.
Arbeiten Sie mit einem erfahrenen Steuerberater: Die Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen ist oft schwer zu erkennen. Ein erfahrener Steuerberater kann Sie dabei unterstützen, Ihre Steuerstrategie optimal auszurichten und finanzielle Fehler zu vermeiden.
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Hinweis: Die hier vorliegenden Inhalte dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Für individuelle Fragen oder Entscheidungen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Steuerberater, Anwalt oder Finanzexperten.
Jasper Schouw
Jasper Schouw ist studierter Betriebswirt und Gründer von gutachten-nutzungsdauer.com. Darüber hinaus hält er einen Immobilienbestand, baut und entwickelt Projekte und handelt mit Immobilien und Grundstücken.
Über GND
Wir erstellen Gutachten für Ihre Bestandsimmobilie, um eine verkürzte Abschreibung zu erreichen.
Wie schafft man es, aus kleinen Investitionen eine nachhaltige Immobilienstrategie zu entwickeln? Und wie kann man als Investor langfristig Werte schaffen, anstatt nur kurzfristige Gewinne zu erzielen?
Die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil ist für Immobilieninvestoren eines der wichtigsten Themen, wenn es um das Sparen von Steuern und die optimale Abschreibung geht. In der aktuellen Folge des…
Beim Immobilienkauf oder bei der Verwaltung von Bestandsimmobilien gibt es viele Möglichkeiten, die Immobilie zu erhalten oder zu modernisieren. Doch Vorsicht
Steuervorteile bei Erhaltungs- vs. Modernisierungsaufwand
Kontakt
Jota Projekte GmbH Insterburger Str. 5 28207 Bremen
Falls es Punkte gibt, bei denen wir uns verbessern können, lassen Sie uns das gern wissen. Ihre Rückmeldung hilft uns, unseren Service stetig zu optimieren und sicherzustellen, dass wir Ihre Erwartungen erfüllen.
Ich möchte mich über eine sehr ehrliche und am Kundenorientierte Beratung bedanken. Es gibt sie zum Glück noch, eine nicht Profitorientierte Beratung. Vielen Dank dafür und ich kann sie mit guten Gewissen weiter empfehlen.
Habe ein Gutachten mit vor Ort Termin beauftragt. Alles lief professionell ab, das Gutachten ist ausführlich und sehr gut aufbereitet. Guter persönlicher Kontakt zu Hr. Schouw. Werde den Service gerne bei zukünftigen Objekten nutzen. Vielen Dank.
Klare Empfehlung! Schnelle, unkomplizierte und vor allem transparente Durchführung des Gutachtens. Alle Fragen wurden zeitnah geklärt. Gutachten wurde seitens Finanzamt ohne Rückfragen und Nachforderungen akzeptiert.
Jasper und sein Team sind einfach klasse!Schnelle Bearbeitung, schlagfertige Beratung und sehr viel Fachwissen - einfach perfekt!Danke für die tolle Unterstützung und bis zum nächsten Mal,Pascal von Schichtel & Partner Immobilien
GND=Tiptop Service!Hier ist mal ein schönes Beispiel mit dem Team von GND, wieviel Spaß es machen kann mit Unternemen zu arbeiten, die den Kunden noch im Fokus haben. Jede Frage wird gerne und zeitnah beantwortet. Seit meiner ersten Kontaktaufnahme gab es nicht einen Moment, an dem ich mich nicht vollumfänglich wertgeschätzt und unterstützt gefühlt habe. Die Abwicklung ist einfach, gut strukturiert und erfordert keine zusätzliche Unterstützung oder lange Erläuterungen. Für mich ist es wirklich ein super Beispiel für ein junges Unternehmen, dass vor Motivation und Begeisterung für Ihre Sache strotzt. Meine Aufträge sind GND sicher und ich wünsche Euch noch viele weitere begeisterte Kunden wie mich!
Tip top. Ich habe eine kostenlose online Vorprüfung auf der GND Seite gemacht (dauer ca. 2 Minuten). Dabei stellte sich heraus, dass ich jede Menge Steuern sparen kann. Im Anschluss beauftragte ich das ausführliche Gutachten, das zum selben Ergebnis kam und reichte es beim Finanzamt mit der Steuererklärung (sogar rückwirkend) ein. Hat also alles prima geklappt. Das ist ein absoluter No-Brainer ohne Risiko. Wer es nicht macht, dem kann man nicht helfen...
Der Erstkontakt am Telefon war total nett, hilfsbereit und unterstützend im Thema. Es ist zum Abschluss gekommen und auch die "Nachversorgung" bei der Berechnung der AfA in Euro war sehr hilfreich.Vielen Dank.
Nach der kostenlosen Ersteinschätzung gab es anschließend ein persönliches Telefonat. Hier wurde nochmal alles durchgegangen und man hat festgestellt, dass es sich wirtschaftlich in meinem Fall nicht lohnen würde ein Gutachten erstellen zu lassen.Daher vielen Dank für die ehrliche Meinung und Beratung, denn bei einem anderen Anbieter hat man mir diesen ehrlichen Rat nicht gegeben.In meinem Fall ist man ins Detail gegangen was ausschlaggebend war für die Entscheidung.Daher 5 Sterne für eine nette und ehrliche Beratung. Und vor allem Seriosität ist hier gegeben.
ich bin sehr begeistert von der Professionalität des Unternehmens. All meine Fragen wurden unfassbar schnell beantwortet. Die Abwicklung war in der Tat nach 36 Stunden erledigt.Doch das allerwichtigste Feedback kam von meinem Steuerberater, dieser Teilte mir mit dass er die Gutachten so ans Finanzamt weiterreichen könne ohne weiteren Aufwand seinerseits.
Es steckt ein riesengroßes Potential in der Ermittlung der Restnutzungsdauer durch ein professionelles Gutachten.Das lässt sich durch dieses Portal sehr gut bewerkstelligen.Übersichtliche Menüführung.Schnelle Erstellung des Gutachtens und individuelle Beratung durch den Inhaber.Top! Sehr zu empfehlen.
Großartiger Service. Erstmal hatten wir einen Telefon Termin bei dem die Möglichkeiten erörtert wurden. Daraufhin wurde das Gutachten schnell und unkompliziert erstellt. Danke für die Zusammenarbeit!