Wer ein Restnutzungsdauergutachten nutzt, um die Abschreibung seiner Immobilie zu erhöhen, ist rechtlich auf der sicheren Seite – das ist mittlerweile höchstrichterlich bestätigt. Doch das Finanzamt lässt nicht locker: Statt das Gutachten direkt anzufechten, fordert es jetzt zunehmend eine Totalgewinnprognose an und deutet an, es könnte sich um sogenannte Liebhaberei handeln – also um eine Tätigkeit ohne echte Gewinnerzielungsabsicht.
Das klingt zunächst bedrohlich, lässt sich aber für die meisten Vermieter gut entkräften.
Das Konzept der Liebhaberei stammt ursprünglich aus dem gewerblichen Bereich: Wer dauerhaft Verluste erzielt, ohne reale Gewinnaussichten zu haben, kann seine Ausgaben nicht steuerlich geltend machen. Klassisches Beispiel: Jemand kauft seiner Frau einen Ponyhof, um Pferdekosten von der Steuer abzusetzen.
Bei der Vermietung gilt jedoch eine wichtige Ausnahme: Laut BFH-Rechtsprechung wird bei einer langfristigen Vermietungsabsicht grundsätzlich immer eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt. Es muss also nicht jedes Mal einzeln eine Totalgewinnprognose erstellt werden, um nachzuweisen, dass sich die Immobilie am Ende „rechnet“.
Es gibt vier anerkannte Sonderfälle, in denen das Finanzamt eine Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht mittels einer Totalgewinnprognose einfordern darf:
Fall 1: Ferienvermietung mit teilweiser Eigennutzung
Fall 2: Verbilligte Vermietung unter 66 % der Marktmiete
Fall 3: Nicht auf Dauer angelegte Vermietung (z. B. geplanter Eigenbedarf)
Fall 4: Sonderfälle: Luxuswohnungen, unbebaute Grundstücke oder Verlustzuweisungsgesellschaften
Selbst wenn eine Totalgewinnprognose erstellt werden muss, ist ein zentraler Punkt oft missverstanden: Für die Prognoserechnung – insbesondere im Bereich der Verlustzuweisungsgesellschaften – ist nicht die tatsächlich genutzte, verkürzte Abschreibung heranzuziehen, sondern der pauschale AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG.
Außerdem gilt: Das Restnutzungsdauergutachten erhöht nicht den Gesamtbetrag der Abschreibung, sondern verkürzt lediglich den Zeitraum. Die Summe bleibt gleich – es wird nur schneller abgeschrieben. Das entkräftet das Argument des Finanzamts erheblich, da die Totalgewinnprognose über den langen Zeitraum von 30 Jahren betrachtet wird.
Achtung – Falle bei der Zehnjahresfrist: Wer eine Totalgewinnprognose auf nur 10 Jahre hinrechnet und dabei eine Veräußerungsabsicht andeutet, riskiert, den steuerfreien Verkauf nach der Spekulationsfrist zu gefährden.
Wer vom Finanzamt eine Totalgewinnprognose angefordert bekommt, sollte zunächst schriftlich die genaue Begründung erfragen. In den meisten Fällen – unbefristeter Mietvertrag, ortsübliche Miete, keine Sonderkonstellation – besteht schlicht kein Anlass für diese Prüfung.
Folgende Punkte stärken deine Position, wenn die Totalgewinnprognose zum Thema wird:
Die Anforderung einer Totalgewinnprognose ist oft ein taktisches Mittel der Finanzbehörden, um Investoren zu verunsichern. Doch mit der richtigen Argumentation und einem fundierten Gutachten bleibst du auf der sicheren Seite.
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