Ich habe vor Kurzem wieder über einen Deal gesprochen, der für mich persönlich ein echtes Meisterstück werden könnte. Mehrere Parteien wurden ausgekauft, ein Baugrundstück ist Teil des Gesamtpakets und wie so oft habe ich das Ganze über einen Lombard-Kredit finanziert. Aktuell befinden wir uns in der Refinanzierung, die ersten Angebote liegen auf dem Tisch – und wie immer kam sofort die gleiche Diskussion auf: „Da geht beim Zins doch bestimmt noch was.“
Und genau hier möchte ich ansetzen. Denn so ehrlich muss man sein: Für mich ist der letzte Zehntelprozentpunkt beim Zinssatz weit weniger entscheidend, als viele Investoren glauben.
In meinem aktuellen Fall sprechen wir über einen Immobilienkauf mit einer Kreditsumme von rund 900.000 Euro. Das erste Angebot lag bei etwa 4,35 % Zins mit 1 % Tilgung und zehnjähriger Zinsbindung. Allein diese Zahlen reichen oft schon aus, um hitzige Diskussionen auszulösen – insbesondere beim Thema Tilgung.
Viele empfinden eine niedrige Tilgung als gefährlich. Ich sehe das anders. Denn was mich interessieren soll, ist nicht die Tilgungszahl auf dem Papier, sondern Cashflow, Puffer und Eigenkapitalrendite. Aus Investorensicht ist eine geringe Tilgung häufig sogar sinnvoll, weil sie die Eigenkapitalrendite erhöht und dafür sorgt, dass weniger Kapital über die Zinsbindungsdauer gebunden wird. Die Bank möchte Tilgung vor allem aus einem Grund: um ihr eigenes Risiko zu reduzieren. Dass das automatisch auch dein Risiko senkt, ist ein Narrativ, das viele unhinterfragt übernehmen.
Für mich ist entscheidend, ob der Deal insgesamt trägt – nicht, ob ich möglichst schnell Schulden abbauen kann.
Ich habe mich früher selbst dabei ertappt, wie ich mich an den letzten Prozentpunkt Zins geklammert habe. Gerade bei älteren Finanzierungen mit Zinssätzen unter 2 % war das fast schon ein sportlicher Ehrgeiz. Rückblickend würde ich sagen: Das war ein Fehler.
Wenn ein Deal gut eingekauft ist, einen stabilen Überschuss liefert und am Ende kein oder kaum Eigenkapital gebunden bleibt, dann rechnet er sich auch bei leicht höheren Zinsen. Und wenn mal etwas Unvorhergesehenes passiert – eine defekte Heizung, eine größere Reparatur – dann hilft dir ein minimal niedrigerer Zinssatz überhaupt nicht weiter. Entscheidend ist, ob genug Puffer da ist.
Eigenkapital zu schonen ist für Wachstum deutlich wichtiger, als den vermeintlich besten Zins zu jagen.
Ich kaufe Immobilien nicht einfach aus Spaß. Natürlich entwickelt man mit der Zeit eine gewisse Leidenschaft dafür, aber ursprünglich ging es mir um etwas ganz anderes: ein Ziel.
Ich wollte langfristig meinen Lebensstandard sichern, nicht dauerhaft von meiner Arbeitskraft abhängig sein und eine Altersvorsorge aufbauen, die inflationsgeschützt ist. Relativ früh habe ich verstanden, dass gesetzliche Rente dafür nicht ausreichen wird – und dass Immobilien ein geeignetes Werkzeug sein können.
Ich erkläre mir das gerne mit einem einfachen Bild:
Mein Ziel ist eine Urlaubsdestination – sagen wir Italien. Die Immobilie ist das Auto, mit dem ich dort hinkommen will. Und die Finanzierung ist das Benzin.
Wenn du mit dem Auto unterwegs bist und der Sprit kostet ein paar Cent mehr als gedacht, stellst du dein Auto ja auch nicht wieder zurück. Du tankst trotzdem, weil du weißt, dass du sonst dein Ziel nicht erreichst.
Genauso sehe ich das bei Immobilienfinanzierungen. Ob der Zins nun 4,05 % oder 4,35 % beträgt, ist nicht ausschlaggebend. Entscheidend ist die Gesamtkalkulation und eine saubere Routenplanung. Niemand fährt von Bremen mit einer Tankfüllung nach Italien – genauso wenig kommst du mit einer kurzfristigen Finanzierung entspannt zur finanziellen Freiheit.
Gerade in der aktuellen Situation bevorzuge ich längere Zinsbindungen, zum Beispiel 15 Jahre – auch wenn sie etwas teurer sind. Der Vorteil liegt nicht im Zinssatz, sondern in der Flexibilität.
Viele wissen nicht, dass man eine Baufinanzierung als Endverbraucher nach zehn Jahren jederzeit sonderkündigen kann – ohne Strafzinsen. Das bedeutet: Wenn das Zinsumfeld in zehn Jahren deutlich besser ist, kannst du kündigen und neu finanzieren. Wenn es schlechter oder gleich bleibt, bleibst du einfach in deiner bestehenden Finanzierung.
Diese Option verschafft dir Handlungsspielraum, Planungssicherheit und Ruhe. Und genau das ist für mich ein zentraler Erfolgsfaktor.
Um das klar zu sagen: Natürlich spielt der Zins eine Rolle. Aber er ist aus meiner Sicht nicht der entscheidende Hebel für langfristigen Erfolg im Immobilienbereich.
Viel wichtiger sind:
Um das Thema Zinsen und Finanzierung wird oft viel Brimborium gemacht. Wer sich jedoch ausschließlich darauf konzentriert, übersieht das große Ganze – und genau das entscheidet am Ende darüber, ob man entspannt ans Ziel kommt oder unterwegs liegen bleibt.
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