Gewerbeimmobilien: So nutzt du das volle Abschreibungspotenzial

In dieser Folge von „Ton Steine Steuern“ nimmt Jasper ein steuerliches Lieblingsthema unter die Lupe: die Restnutzungsdauer bei Gewerbeimmobilien. Dabei wird schnell klar: Wer hier clever agiert, kann Abschreibungssätze von bis zu 22 % pro Jahr erzielen – ein steuerlicher Hebel, der sich massiv auf Rendite und Cashflow auswirken kann.

Warum Gewerbeimmobilien steuerlich mehr Spielraum bieten

Im Gegensatz zum Wohnbereich, wo in der Regel eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angenommen wird, erlaubt der Gesetzgeber bei gewerblich genutzten Immobilien deutlich kürzere Nutzungsannahmen – abhängig von der tatsächlichen Abnutzung durch die Nutzung.

Beispiele laut ImmoWertV:

• Bürogebäude: 60 Jahre Gesamtnutzungsdauer
• Beherbergung, Produktion, Logistik: 40 Jahre
• Landwirtschaftliche Nutzung: teils nur 25–30 Jahre

Dadurch ergeben sich potenziell Restnutzungsdauern von 4–9 Jahren, was zu Abschreibungssätzen von:

• 11 % bei 9 Jahren
• 16 % bei 6 Jahren
• 22 % bei 5 Jahren
  führen kann – im Vergleich zu maximal 8 % bei Wohnimmobilien (bei 12 Jahren Restnutzungsdauer).

Was zählt: Nutzung vor Bauweise

Entscheidend für die Bewertung ist nicht, ob ein Gebäude massiv oder leicht gebaut ist, sondern wie es genutzt wird. Eine Arztpraxis, eine Logistikhalle oder ein Verbrauchermarkt unterliegen ganz anderen Abnutzungen als ein Wohnhaus – und dürfen daher auch steuerlich kürzer abgeschrieben

Praxisbeispiele: Was möglich ist

Einige realistische Beispiele aus der Gutachtenpraxis:

• Bürogebäude Baujahr 1985, gut modernisiert:
  → Restnutzungsdauer: 13 Jahre
  → AfA-Satz: 7,69 %
• Verbrauchermarkt mit eindeutiger gewerblicher Nutzung:
  → 6 Jahre Restnutzungsdauer möglich,
  → AfA-Satz: bis 16–20 %

Monteursvermietung & Mischnutzung: Sonderfall mit Potenzial

Auch Wohn- und Geschäftshäuser können steuerlich profitieren – etwa wenn Wohneinheiten in Monteurszimmer umgewandelt werden und damit gewerbliche Nutzung vorliegt.
Aber Achtung: Bei WEG-Wohnungen mit nur einer gewerblich genutzten Einheit greift diese Regelung meist nicht.

Worauf du achten solltest

1. Wie wird deine Immobilie aktuell abgeschrieben?
   – Viele Steuerberater setzen standardmäßig 50 Jahre an – oft zu konservativ.
2. Gibt es bereits eine gewerbliche Nutzung oder lässt sich diese durch Nutzungsänderung herstellen?
3. Wurden alle Modernisierungen korrekt berücksichtigt?
4. Liegen Baugenehmigungen, Nutzungsnachweise etc. vor?
   – Diese sind essenziell für die Anerkennung durch das Finanzamt.
5. Wurde ein qualifiziertes Gutachten erstellt?
   – Besonders bei gewerblichen Immobilien ist hier höchste Sorgfalt geboten.

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Verkürzte Restnutzungsdauer bei Gewerbeobjekten kann zum Gamechanger werden. Jasper erklärt, wie du’s richtig machst:
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