Die Steuerlast zu senken und gleichzeitig den Immobilienwert zu maximieren – klingt zu schön, um wahr zu sein? Tatsächlich bietet die kluge Nutzung von Restnutzungsdauergutachten, Verkehrswertgutachten und eine clevere Vertragsgestaltung eine einfache Möglichkeit, genau das zu erreichen. Investoren und Kapitalanleger haben es in der Hand, mit diesen Werkzeugen ihre Steuerstrategie zu optimieren – vorausgesetzt, sie wissen, wie.
Doch was verbirgt sich eigentlich hinter diesen Begriffen, und wie kannst du davon profitieren? In der neuesten Episode des Podcasts „Steinreich – Vermögensaufbau mit Immobilien“ spricht Jasper Schouw, Geschäftsführer von gutachten-nutzungsdauer.com, genau über diese Themen. Jasper Schouw ist Experte für Steueroptimierung, erfolgreicher Investor und Unternehmer, der es sich zur Aufgabe gemacht hat, Kapitalanlegern den Zugang zu steuerlichen Vorteilen zu erleichtern.
In der Podcast-Folge erklärt Jasper, wie du als Immobilieninvestor mit der richtigen Strategie nicht nur von höheren Abschreibungen profitieren, sondern auch deine gesamte Steuerlast verringern kannst. Vom Restnutzungsdauergutachten, mit dem du den Abschreibungszeitraum deiner Immobilien verkürzt, über Verkehrswertgutachten, die bei der Grundsteuer und Immobilienbewertungen entscheidend sind, bis hin zur cleveren Vertragsgestaltung – Jasper teilt wertvolle Einblicke und konkrete Tipps.
Warum du weiterlesen solltest?
Mit den richtigen Informationen und kleinen Anpassungen kannst du als Kapitalanleger Tausende von Euro an Steuern sparen. Und das Beste daran? Du brauchst keine komplizierten Konstrukte wie Stiftungen oder Holdings. Oft reichen einfache Vertragsklauseln und die richtige Beratung aus.
Steuern sparen leicht gemacht! Welche steuerlichen Vorteile bieten Restnutzungsdauergutachten, Verkehrswertgutachten und eine clevere Gestaltung deines Kaufvertrags? Erfahre jetzt, wie du deine Steuerstrategie mit minimalem Aufwand optimierst – und höre dir dazu die neueste Podcast-Episode mit Jasper Schouw an.
Ein Restnutzungsdauergutachten bewertet, wie lange eine Immobilie voraussichtlich noch genutzt werden kann. Das Ziel: Eine verkürzte Restnutzungsdauer führt zu höheren Abschreibungen – und das bedeutet für dich: mehr Steuerersparnis pro Jahr.
Wenn die Restnutzungsdauer von beispielsweise 33 Jahren auf 20 Jahre verkürzt wird, kannst du die jährliche Abschreibung erhöhen. Statt über 33 Jahre verteilt, kannst du die Kosten über 20 Jahre abschreiben – das bedeutet eine höhere Abschreibung pro Jahr und somit eine niedrigere Steuerlast.
Beispiel:
Das Ergebnis: Deutlich höhere Abschreibungen pro Jahr und eine spürbare Reduzierung der Steuerlast.
Die geplante Änderung im Jahressteuergesetz 2024 könnte die Nutzung von Restnutzungsdauergutachten einschränken. Laut Gesetzesentwurf sollen nur noch Immobilien mit einer Restnutzungsdauer von unter 10 Jahren für Abschreibungen berücksichtigt werden. Da die meisten Immobilien eine längere Restnutzungsdauer haben, könnte dies das Ende für diese steuerliche Strategie bedeuten.
Jasper Schouw warnt: „Das Gesetz ist noch nicht durch, aber die Zeit zum Handeln ist jetzt!“ Wer diese Möglichkeit noch nutzen möchte, sollte jetzt ein Gutachten anfordern, bevor die Gesetzesänderung in Kraft tritt.
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie. Dieses Gutachten ist essenziell bei Kauf, Verkauf, Scheidungen und der Berechnung der Grundsteuer. Der Marktwert bestimmt nicht nur, wie viel eine Immobilie auf dem Markt wert ist, sondern auch, wie hoch die steuerliche Belastung ausfallen kann.
Verkehrswertgutachten sind besonders wichtig im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform. Die Reform verpflichtet alle Immobilienbesitzer, ihre Immobilien neu bewerten zu lassen. Doch viele der Bescheide, die die Finanzämter ausstellen, sind fehlerhaft, da oft pauschale Bewertungsverfahren angewendet werden.
Studien zeigen, dass bis zu 80% der Grundsteuerbescheide fehlerhaft sind. Wenn die Finanzämter zu hohe Werte ansetzen, steigen deine jährlichen Grundsteuerzahlungen. Ein Verkehrswertgutachten ermöglicht es, die Bewertung anzufechten und eine Korrektur des Steuerbescheids zu verlangen.
Jasper Schouw rät: „Wenn du Bescheide vom Finanzamt bekommst, schau genau hin. In vielen Fällen lohnt es sich, die Bewertung mit einem Verkehrswertgutachten zu überprüfen.“ Das kann sich vor allem bei größeren Immobilien oder gemischten Grundstücken (z. B. mit landwirtschaftlicher Nutzung) lohnen.
Die Kaufvertragsgestaltung ist einer der meist unterschätzten Hebel zur Steueroptimierung. Viele Investoren konzentrieren sich auf den Kaufpreis, aber der eigentliche Hebel steckt im Vertrag selbst. Mit der richtigen Gestaltung kannst du steuerliche Vorteile sichern – und das ohne großen Aufwand.
Eine der wichtigsten Maßnahmen ist die Aufteilung von Grund und Boden. Grund und Boden können nicht abgeschrieben werden, das Gebäude jedoch schon. Deshalb ist es entscheidend, im Kaufvertrag den Anteil des Gebäudes so hoch wie möglich auszuweisen. Dadurch kannst du den Abschreibungsbetrag maximieren.
Ein weiterer Punkt sind steuerlich unschädliche Klauseln im Kaufvertrag. Diese Klauseln sind sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer vorteilhaft, sie können aber erhebliche steuerliche Vorteile für den Käufer bringen.
Laut Jasper Schouw: „Mit ein paar kleinen Änderungen kannst du bei der Aufteilung von Grund und Boden enorme steuerliche Vorteile herausholen.“
Was solltest du beachten?
Eine gute Kaufvertragsgestaltung kann den Unterschied ausmachen – sie entscheidet, wie hoch deine künftigen Abschreibungen ausfallen und wie viel Steuern du am Ende sparen kannst.
Das Jahressteuergesetz 2024 könnte eine der effektivsten Steuerstrategien für Immobilieninvestoren erheblich einschränken: die Nutzung von Restnutzungsdauergutachten. Nach dem aktuellen Entwurf sollen diese Gutachten nur noch anerkannt werden, wenn die Restnutzungsdauer der Immobilie unter 10 Jahren liegt. Das Problem: Immobilien mit einer so kurzen Restnutzungsdauer sind in der Praxis kaum anzutreffen.
Bisher konnten Kapitalanleger durch ein Gutachten eine verkürzte Nutzungsdauer ihrer Immobilie nachweisen, was zu höheren jährlichen Abschreibungen führte. Dies war eine zentrale Strategie, um die jährliche Steuerlast zu senken. Doch die geplante Änderung würde diese Möglichkeit de facto abschaffen, da Wohngebäude in der Regel eine deutlich längere Restnutzungsdauer haben – meist zwischen 15 und 30 Jahren.
Warum ist das problematisch?
Die Einschränkung würde dazu führen, dass viele Investoren nicht mehr in der Lage sind, ihre Abschreibungen anzupassen. Das bedeutet:
Status des Gesetzes
Das Jahressteuergesetz 2024 wurde am 18. Oktober 2024 im Bundestag verabschiedet, muss aber noch den Bundesrat passieren. Es besteht die Möglichkeit, dass das Thema im Vermittlungsausschuss neu verhandelt wird. Die derzeitige politische Unsicherheit nach dem Bruch der Ampel-Koalition lässt Raum für Änderungen.
Was bedeutet das für Kapitalanleger?
Aktuell gilt die bisherige Regelung noch. Investoren können also weiterhin von den Vorteilen eines Restnutzungsdauergutachtens profitieren. Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, ein Gutachten erstellen zu lassen, bevor die neuen gesetzlichen Regelungen endgültig in Kraft treten.
Trotz klarer höchstrichterlicher Rechtsprechung kommt es immer wieder vor, dass Finanzämter Restnutzungsdauergutachten nicht anerkennen. Besonders auffällig ist das Verhalten des Finanzamts München, das in der Vergangenheit durch eine besonders strikte Auslegung bekannt wurde. Obwohl der Bundesfinanzhof (BFH) mehrfach betont hat, dass individuelle Gutachten zur Bestimmung der Restnutzungsdauer zulässig sind, ignorieren einige Finanzämter diese Vorgaben.
Anstatt die festgelegten Regeln anzuwenden, argumentieren die Finanzämter oft mit internen Richtlinien oder verweisen auf vermeintliche „Ermessensspielräume“. Das führt dazu, dass viele Steuerbescheide die durch Restnutzungsdauergutachten errechneten Abschreibungen nicht anerkennen.
Was bedeutet das für Investoren?
Investoren, die sich auf ein Restnutzungsdauergutachten stützen, stehen häufig vor dem Problem, dass das Finanzamt die Abschreibung nicht akzeptiert. Das führt zu höheren Steuerforderungen.
Die einzige Möglichkeit, sich dagegen zu wehren, ist ein Widerspruch gegen den Steuerbescheid. Dieser Prozess kann allerdings langwierig sein, da der Streitfall häufig vor einem Finanzgericht landet. Dennoch betont Jasper Schouw:
„Die Erfolgschancen sind oft hoch – das Problem ist der langwierige Weg.“
Viele Investoren schrecken vor einem solchen Verfahren zurück, obwohl die Erfolgsaussichten in der Regel gut sind. Um diese Hürden zu überwinden, ist es ratsam, von Anfang an mit einem erfahrenen Experten zu arbeiten und sicherzustellen, dass die Gutachten den aktuellen rechtlichen Anforderungen entsprechen.
Die alten gesetzlichen Regelungen gelten aktuell noch, sodass Investoren die Restnutzungsdauer ihrer Immobilien anpassen und die Abschreibungsdauer verkürzen können. Ein verkürzter Abschreibungszeitraum erhöht die jährliche Abschreibung und senkt damit die Steuerlast.
Da das Jahressteuergesetz 2024 diese Möglichkeit künftig stark einschränken könnte, besteht jetzt die Chance, diese Vorteile zu nutzen. Insbesondere bei älteren Immobilien kann eine verkürzte Restnutzungsdauer erhebliche Steuerersparnisse bringen. Handeln ist angesagt, solange die aktuellen Regelungen noch gelten.
Die Gestaltung des Kaufvertrags bietet eine der einfachsten Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu sichern. Ein zentraler Punkt ist die Aufteilung von Grund und Boden. Boden kann steuerlich nicht abgeschrieben werden, das Gebäude hingegen schon. Ein höherer Gebäudeanteil führt zu mehr Abschreibungsmöglichkeiten.
Was du tun kannst:
Durch diese Maßnahmen kannst du deine steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten erhöhen – ohne den Kaufpreis zu ändern.
Die Grundsteuerreform verpflichtet alle Immobilienbesitzer, ihre Immobilien neu bewerten zu lassen. Das Problem: Viele Finanzämter arbeiten mit Pauschalwerten, wodurch Bescheide oft falsch sind. Experten schätzen, dass bis zu 80% der Grundsteuerbescheide fehlerhaft sind.
Ein Verkehrswertgutachten hilft dir, eine Korrektur zu beantragen, wenn die Bewertung des Finanzamts zu hoch ausfällt. Der Nachweis des tatsächlichen Marktwerts kann die Steuerlast langfristig senken.
Was du tun kannst:
Besonders bei Grundstücken mit gemischter Nutzung (z. B. Baugrund und landwirtschaftliche Flächen) sind die Fehlerquoten hoch. Ein Gutachten schafft hier Klarheit.
Ein Gestalter denkt voraus, erkennt steuerliche Potenziale und sucht nach Lösungen. Ein Verwalter arbeitet nach Standardprozessen, ohne Spielräume zu nutzen. Diese Unterscheidung ist entscheidend für Investoren.
Ein Gestalter prüft, wie Verträge optimiert werden können, sucht nach kreativen Lösungen und entwickelt individuelle Steuerstrategien. Ein Verwalter folgt oft den Prozessen, die das Finanzamt vorgibt.
Was du tun kannst:
Mit einem Gestalter an deiner Seite erkennst du Chancen, die ein Verwalter nicht sieht – und kannst damit deine Steuerlast gezielt senken.
Die steuerlichen Möglichkeiten für Investoren und Kapitalanleger könnten sich mit der geplanten Gesetzesänderung 2024 erheblich verändern. Doch noch besteht die Chance, die bestehenden Vorteile zu nutzen. Wer jetzt handelt, kann sich langfristig eine niedrigere Steuerlast sichern.
Mit den drei wichtigsten Hebeln – Restnutzungsdauergutachten, Verkehrswertgutachten und clever gestaltete Kaufverträge – lassen sich erhebliche Steuervorteile realisieren. Doch das Zeitfenster, um diese Möglichkeiten zu nutzen, schließt sich möglicherweise bald. Die geplante Einschränkung der Restnutzungsdauergutachten auf eine Nutzungsdauer von unter 10 Jahren würde diesen Ansatz für die meisten Immobilien faktisch unbrauchbar machen.
Was kannst du jetzt tun?
Diese Maßnahmen verschaffen dir nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch finanzielle Sicherheit. Wer frühzeitig handelt, kann seine Abschreibungen maximieren, die Grundsteuerlast reduzieren und den Wert seiner Immobilien strategisch nutzen.
Du möchtest mehr darüber erfahren, wie du als Immobilieninvestor Steuervorteile sichern kannst? In der aktuellen Folge des Podcasts „Steinreich – Vermögensaufbau mit Immobilien“ gibt Jasper Schouw wertvolle Einblicke und erklärt, wie du mit Restnutzungsdauergutachten, Verkehrswertgutachten und cleveren Vertragsstrategien deine Steuerstrategie optimierst.
In der Folge erfährst du:
Verpasse nicht die Chance, dir diese wichtigen Informationen zu sichern. Hör dir die Podcast-Episode an und erfahre, wie du das Beste aus deiner Steuerstrategie herausholst.
Hier anhören: Podcast-Episode mit Jasper Schouw bei „Steinreich – Vermögensaufbau mit Immobilien“
Jasper im Talk mit Anthuber Immobilien: https://www.anthuber-immobilien.de/
