In der letzten Folge habe ich darüber gesprochen, warum ich kein Coach bin – und warum ich persönlich auch kein Fan davon bin, 10.000 Euro oder mehr für ein Coaching auszugeben, das am Ende oft nur Motivation verkauft. Die große Alternative, die viele Menschen dann wählen, ist eine Kapitalanlageimmobilie. Und ganz ehrlich: Wenn ich die Wahl habe zwischen 10.000 Euro Coaching-Gebühr oder 10.000 Euro Provision, die am Ende in eine echte Wohnung fließen, dann nehme ich lieber die Wohnung.
Kapitalanlagen sind grundsätzlich eine starke Möglichkeit, Vermögen aufzubauen, Steuern zu optimieren und langfristig fürs Alter vorzusorgen. Das Problem ist nur: Der Markt ist voll mit Verkäufern – und leider auch voll mit Tricks, unrealistischen Versprechen und Konstrukten, die sich am Ende nicht rechnen.
Ich möchte deshalb über drei entscheidende Punkte sprechen, auf die du achten solltest, wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen willst.
Viele Kapitalanlageimmobilien stammen von sogenannten Aufteilern oder Produktgebern. Diese kaufen große Häuser, teilen sie in einzelne Wohnungen auf, sanieren sie und machen daraus verkaufbare Produkte. Häufig bieten sie sogar eine Sondereigentumsverwaltung an, damit der Käufer möglichst kaum Arbeit hat.
Das klingt erstmal sinnvoll – und ist es oft auch. Aber: Diese Aufteiler sind meistens nicht die Verkäufer. Sie brauchen einen Kapitalanlagevertrieb, der die Wohnungen an Anleger vermittelt. Und genau hier beginnt häufig das eigentliche Problem.
Denn Vertrieb bedeutet: Es wird verkauft. Und je nachdem, wer da verkauft, kann es seriös laufen – oder komplett aus dem Ruder.
Ein Kollege hat mir neulich gesagt: „Vertrieb ist Problem Nummer 1 im Immobilienbereich.“ Und ich muss leider zustimmen.
Wenn du eine Immobilie in einer guten Lage kaufst, kann man eigentlich nicht wahnsinnig viel falsch machen. Der größte Fehler passiert meistens an einer ganz simplen Stelle: Du zahlst zu viel.
Viele Vertriebe arbeiten mit Provisionen, die sich nicht im Bereich von 3 bis 5 Prozent bewegen, sondern teilweise bei 10 bis 18 Prozent liegen. In Extremfällen kann es sogar noch deutlich höher werden.
Und das bedeutet: Ein Objekt, das real vielleicht 180.000 Euro wert ist, wird dir plötzlich für 270.000 Euro angeboten – und die Differenz ist im Zweifel einfach Vertriebsmarge.
Das Tragische daran: Die Immobilie kann trotzdem gut aussehen. Gute Lage, guter Zustand, frisch saniert, gutes Marketing. Genau deshalb funktioniert dieses Spiel so gut. Aber wirtschaftlich gesehen startest du sofort mit einem Nachteil, den du jahrelang erstmal wieder aufholen musst.
Viele Käufer schauen auf Bruttomietrendite oder auf irgendwelche Hochglanzrechnungen. Aber für Kapitalanleger ist aus meiner Sicht etwas anderes entscheidend: die Eigenkapitalrendite.
Denn oft basiert die Rechnung darauf, dass Immobilien langfristig im Schnitt rund 2 % pro Jahr an Wert gewinnen – allein durch Inflation und Marktentwicklung. Wenn du aber beim Immobilienkauf 20 % zu viel bezahlt hast, dann brauchst du im Zweifel 10 Jahre, nur um wieder bei Null zu sein.
Und genau das ist bitter: Du hast zehn Jahre lang investiert, getragen, bezahlt – und hast am Ende lediglich den überteuerten Einstieg ausgeglichen.
Wenn du einmal in diesem Markt unterwegs bist, wirst du überall Werbung sehen: Instagram, YouTube, Google – und überall werden Renditen versprochen, die auf den ersten Blick unglaublich attraktiv wirken.
Das Problem ist: Häufig wird eine schwache Vorsteuerrendite schön gerechnet, indem man sie durch hohe Steuererstattungen „cashflow-neutral“ erscheinen lässt.
Und hier liegt die Gefahr: Wenn du eine Kapitalanlage nur deshalb halten kannst, weil du jedes Jahr eine massive Steuerrückerstattung bekommst, dann ist das kein stabiles Investment.
Denn ohne diese Steuererstattung bist du plötzlich bei monatlichen Zuzahlungen von 300 oder 400 Euro. Und das ist nicht „ein bisschen Sparzwang“, sondern ein echtes Risiko – vor allem, wenn du mehrere solcher Objekte hast.
Wenn du fünf Wohnungen hast, die jeweils 200 bis 300 Euro im Monat kosten, bist du schnell bei 1.000 bis 1.500 Euro zusätzlicher Belastung. Und das kann dich in einer schwierigen Lebensphase komplett zerlegen.
Ein Punkt, den ich in der Werbung immer wieder sehe, sind Aussagen wie:
„Top saniert – 5,08 % Abschreibung!“
Und da muss man ganz klar sagen: Das kann nicht gleichzeitig stimmen.
Wenn ein Objekt wirklich top saniert ist, kann es nicht plötzlich eine extrem geringe Restnutzungsdauer haben, die so eine hohe Abschreibung rechtfertigt. Das passt logisch nicht zusammen.
Natürlich kann es Gutachten geben, die das irgendwie darstellen – aber die Frage ist: Hält das vor dem Finanzamt wirklich stand? Und was passiert, wenn solche Konstrukte irgendwann einkassiert werden?
Das Problem ist nicht nur für den einzelnen Käufer gefährlich. Solche Modelle bringen ganze steuerliche Instrumente in Verruf, die eigentlich sinnvoll sein können.
Selbst wenn steuerlich alles sauber ist, bleibt ein riesiges Risiko: Dein Leben kann sich jederzeit verändern.
Wenn du morgen deinen Job verlierst, krank wirst oder aus anderen Gründen keine Steuerlast mehr hast, dann gibt es auch keine Steuererstattung mehr. Und in genau dem Moment wird aus der „perfekten Kapitalanlage“ plötzlich ein Problem, weil du plötzlich jeden Monat Geld nachschießen musst – in einer Phase, in der du es am wenigsten gebrauchen kannst.
Steuerliche Vorteile sind gut. Aber sie dürfen niemals die Grundlage sein, auf der das gesamte Investment steht.
Das dritte Thema, das mir immer wieder auffällt, sind Konzepte wie WG-Vermietung, Co-Living oder Sondervermietung.
Grundsätzlich finde ich diese Modelle nicht schlecht – im Gegenteil. Sie sind gesellschaftlich sinnvoll, weil sie Wohnraum effizient nutzen. Und wirtschaftlich kann es auch attraktiv sein.
Aber: Diese Modelle bedeuten mehr Arbeit, mehr Fluktuation und mehr Verwaltung. Und sie funktionieren nur so lange, wie du ein stabiles Setup dafür hast.
Wenn du zum Beispiel in München wohnst, aber eine Wohnung in Leipzig kaufst, bist du auf einen Verwalter angewiesen. Wenn dieser Verwalter irgendwann wegfällt oder das Konzept nicht mehr funktioniert, dann kann die Rendite schnell zusammenbrechen.
Deshalb gilt für mich: Eine Kapitalanlage muss auch mit einer ganz normalen, nachhaltig erzielbaren Miete funktionieren – ohne WG-Tricks, ohne Spezialkonzept, ohne Sondervermietungs-Zauberei.
Wenn das Konzept on top funktioniert: super. Aber es darf nicht die einzige Grundlage sein.
Trotz all dieser Kritik: Kapitalanlagen sind keine schlechte Sache. Im Gegenteil.
Ich selbst bin durch eine Kapitalanlage überhaupt erst in Immobilien reingekommen. Meine erste Wohnung wurde mir damals von einem Finanzberater vermittelt. Das war nicht das Investment meines Lebens, aber es hat funktioniert – und es hat mich ins Machen gebracht.
Und das ist oft der entscheidende Punkt: Wenn du irgendwann zehn Immobilien besitzen willst, brauchst du erstmal die erste.
Für viele Menschen mit einem gut bezahlten Job, kaum Zeit und hoher Steuerlast ist eine Kapitalanlageimmobilie ein sehr sinnvoller Einstieg. Nicht jeder will seine Wochenenden mit Besichtigungen, Mietern, Excel-Tabellen und Handwerkern verbringen.
Manchmal ist es besser, ein solides Produkt zu kaufen, das einfach läuft.
Wenn du eine Kapitalanlage kaufst, solltest du nicht auf Hochglanz-Versprechen hören, sondern auf drei Dinge achten:
Erstens: Zahle keinen absurden Aufpreis durch übertriebene Provisionen.
Zweitens: Lass dir keine Rendite schön rechnen, die nur über Steuererstattungen funktioniert.
Drittens: Sondervermietung kann gut sein, aber die Immobilie muss auch ohne solche Konzepte wirtschaftlich tragfähig sein.
Wenn du diese drei Punkte sauber prüfst, kann eine Kapitalanlageimmobilie ein richtig guter Schritt sein – gerade als Einstieg in den Vermögensaufbau.
Weil ich dieses Thema spannend finde, habe ich beschlossen, das Ganze selbst zu testen. Ich habe mir dafür sogar eine neue Wohnung gekauft, um zu prüfen, wie Kapitalanlagevertrieb in der Praxis wirklich funktioniert – und ob man das seriös und sinnvoll umsetzen kann.
Mein Ziel ist es, Menschen zu helfen, die Vermögen aufbauen wollen, aber keine Zeit haben, sich selbst tief in Immobilien einzuarbeiten – und dabei nur Objekte anzubieten, die ich selbst für gut halte.
Ich bin gespannt, wie sich das entwickelt.
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📧 Schreib mir gern an: jasper@steine-steuern.de
