Niemand möchte nach einem Immobilienkauf Post vom Finanzamt bekommen, weil die Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt nicht anerkannt wird. Die Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil (eventuell plus Garage und Inventar) ist entscheidend für Ihre Abschreibung (AfA) – doch hier passieren oft Fehler. In diesem Beitrag lernen Sie die drei häufigsten Fehler kennen – echte Red Flags beim Finanzamt – und wie Sie diese Fehler bei der Kaufpreisaufteilung vermeiden. Gerade bei der Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt entscheiden Details über Anerkennung oder Ablehnung.
Ein häufiger Stolperstein ist der Bodenrichtwert für den Grund und Boden. Jede Gemeinde veröffentlicht Bodenrichtwerte je nach Lage des Grundstücks – oft unterteilt in Bodenrichtwert-Zonen für verschiedene Straßenzüge oder Gebiete. Wird hier die falsche Zone oder der falsche Straßenabschnitt zugrunde gelegt, stimmt der Bodenwert nicht mit den amtlichen Werten überein. Das Ergebnis: Der Grundstückswert in Ihrer Aufteilung weicht stark vom erwarteten Wert ab, was sofort die Plausibilitätsprüfung des Finanzamts triggert. Bei der Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt gehört der Bodenrichtwert daher zu den häufigsten Prüfungsfeldern.
Beispiel: Ihr Haus liegt in einer Straße, in der auf halber Länge die Bodenrichtwertzone wechselt. Wenn Sie versehentlich den niedrigeren Bodenrichtwert für das gesamte Grundstück ansetzen, obwohl Ihr Grundstück teilweise in der teureren Zone liegt, unterbewerten Sie den Bodenanteil deutlich. Auch bei Eckgrundstücken kann man tricksen – etwa den günstigeren Richtwert der Seitenstraße ansetzen –, aber Vorsicht: Finanzämter kennen diese Tricks und prüfen genau nach. Sie sollten prüfen, ob Ihr Grundstück mehrere Zonen berührt und die jeweiligen Flächen korrekt bewerten. Andernfalls fällt Ihre Rechnung bei der Steuer schnell als „Rosinenpickerei“ auf.
Tipp: Bodenrichtwert prüfen! Recherchieren Sie den korrekten Bodenrichtwert für genau Ihr Grundstück – nutzen Sie z. B. das Online-Portal BORIS oder fragen Sie beim Gutachterausschuss nach. Achten Sie auf Zonengrenzen in Karten und darauf, ob z. B. ein großes Grundstück in unterschiedliche Richtwertzonen aufgeteilt ist. Dokumentieren Sie Ihre Herleitung des Bodenwerts, etwa durch Ausdrucke der Richtwertkarte. So können Sie dem Finanzamt plausibel darlegen, dass Sie den richtigen Bodenwert angesetzt haben. Eine Aufteilung, die sich an den offiziellen Richtwerten orientiert, wird in der Regel akzeptiert – „zu geringe Bodenwerte“ ohne Beleg führen hingegen fast immer zu Rückfragen.
Der Gebäudeanteil Ihres Kaufpreises hängt stark vom Baujahr bzw. Alter der Immobilie ab. Hier passiert oft folgender Fehler: Es wird nur das ursprüngliche Baujahr eingetragen und umfangreiche Modernisierungen bleiben unberücksichtigt. Dadurch erscheint das Gebäude viel älter als es in Wahrheit (nach Renovierungen) ist – und ein altes Gebäude wird vom Finanzamt oder dem BMF-Tool entsprechend niedrig bewertet. Eine fehlerhafte Altersangabe kann dazu führen, dass die Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt nicht anerkannt wird.
Gerade in guten Lagen gibt es viele Häuser, die zwar z.B. 1950 erbaut wurden, aber inzwischen kernsaniert sind. Hier sollte ein jüngeres „fiktives Baujahr“ angesetzt werden, um den tatsächlichen Zustand abzubilden. Ohne diese Anpassung bescheinigt die BMF-Arbeitshilfe solchen Objekten oft einen überhöhten Bodenwertanteil – sprich, das Finanzamt freut’s, Sie ärgern sich.
Auch das Gegenteil kann problematisch sein: Manche Käufer schätzen auf gut Glück ein fiktives Baujahr jünger, um mehr Gebäudeanteil herauszuholen, ohne Nachweise. Wenn das Baujahr in Ihrer Aufteilung nicht mit den Daten oder dem Zustand übereinstimmt, wird das Finanzamt misstrauisch. Modernisierungen der letzten 10–20 Jahre müssen belegt werden, damit ein nachträglich „jüngeres“ Baujahr akzeptiert wird. Die offizielle Excel-Arbeitshilfe des BMF hat dafür sogar ein eigenes Tabellenblatt, um aus Renovierungen ein korrektes fiktives Baujahr zu berechnen. Typische Maßnahmen wie eine neue Heizung, ein neues Dach, Dämmung oder Fenster können das Baujahr rechnerisch um mehrere Jahre nach vorne verschieben – aber Sie müssen diese Maßnahmen tatsächlich durchgeführt haben und idealerweise mit Rechnungen belegen können.
Tipp: Baujahr korrekt angeben! Recherchieren Sie das Baujahr Ihrer Immobilie und sammeln Sie Informationen über Modernisierungen. Listen Sie größere Sanierungen der letzten 20 Jahre auf (z. B. Heizung, Dach, Fenster, Leitungen) und nutzen Sie diese Daten, um ein angemessenes „fiktives Baujahr“ zu ermitteln. Im Zweifel können Sie mithilfe des BMF-Tools oder eines Sachverständigen das angepasste Baujahr berechnen lassen. Dokumentieren Sie alle Modernisierungen (Rechnungen, Fotos), damit Sie dem Finanzamt die Aktualität der Bausubstanz beweisen können. So zeigen Sie, dass Ihr angesetztes Baujahr plausibel ist. Ein korrekt berücksichtigtes Baujahr führt zu einem höheren Gebäudeanteil und damit einer höheren Abschreibungsbasis – AfA-Fehler vermeiden Sie also, indem Sie hier sauber arbeiten.
Oft übersehen, aber wichtig: Nebenbauten und Außenanlagen. Eine Garage etwa ist kein reines Grundstück – sie gehört zum Gebäudeanteil. Wer eine vorhandene Garage oder einen Tiefgaragen-Stellplatz in der Kaufpreisaufteilung ignoriert, lässt einen Teil des Gebäudewerts unter den Tisch fallen. Das kann zweierlei Ärger bringen: Erstens fehlt Ihnen Abschreibungspotenzial, weil der Gebäudeanteil zu niedrig ausfällt. Zweitens fragt das Finanzamt womöglich nach, wenn im Kaufvertrag z.B. eine Garage erwähnt ist, aber Ihre Aufteilung diesen Wert nicht widerspiegelt.
Grundsätzlich werden Garagen bei Ein- und Zweifamilienhäusern als Teil des Gebäudes mit abgeschrieben – sogar wenn sie nachträglich angebaut wurden. Auch solche Zuordnungsfehler führen häufig dazu, dass die Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt nachträglich korrigiert wird. In vielen Kaufverträgen wird der Garagenpreis separat aufgeführt, um klarzustellen, dass er zum Gebäudewert zählt. Machen Sie sich dies zunutze.
Ähnlich verhält es sich mit anderen Außenanlagen: Stellplätze im Freien, Carports, Terrassen, Gartenhäuser etc. Sie sind zwar keine geschlossenen Gebäude, fließen aber dennoch in den Wert der Immobilie ein. Die BMF-Arbeitshilfe berücksichtigt solche Dinge im Sachwertverfahren über pauschale Zuschläge für Außenanlagen. Wenn Sie diese Werte weglassen oder falsch zuordnen, weicht Ihre Aufteilung von der typischen Berechnung ab. Ein häufiger Fehler ist etwa, Carports als „Garagen“ anzugeben oder umgekehrt. Die Excel-Arbeitshilfe zählt aber nur allseitig umschlossene Pkw-Stellplätze als Garage – ein Carport wird anders bewertet. Solche Verwechslungen können zu einer fehlerhaften Aufteilung führen, die der Finanzbeamte bemerkt.
Tipp: Alles einzeln aufführen und richtig zuordnen! Machen Sie vor der Aufteilung eine kleine Bestandsaufnahme: Gibt es eine Garage (wie viele?), Carport, Außenterrasse, Gartenhaus, Schuppen? Trennen Sie Grundstück und Gebäude sauber, indem Sie alle baulichen Anlagen dem Gebäudeanteil zurechnen. Im Kaufvertrag lassen sich Garage & Co. oft mit eigenem Wert ausweisen – das schafft Transparenz.
Nutzen Sie bei der BMF-Software alle vorgesehenen Felder: Anzahl der Garagenstellplätze gehört z.B. unter Ziffer 7 in das Tool. So fließt der Wert in die Berechnung mit ein. Vergewissern Sie sich, dass kein Bauteil mit Wert vergessen wurde. Im Zweifel fragen Sie Ihren Steuerberater, damit Garage und Außenanlagen korrekt im Gebäudeanteil landen. Eine vollständige und korrekte Aufteilung wird vom Finanzamt eher akzeptiert, als wenn Posten fehlen und später nacherklärt werden müssen.
Die drei genannten Fehler haben eines gemeinsam: Sie führen zu einer unrealistischen Kaufpreisaufteilung, die nicht zu den Vorgaben oder den Marktdaten passt. Das Finanzamt hat Zugriff auf Vergleichswerte – z.B. die örtlichen Bodenrichtwerte – und nutzt eigene Berechnungshilfen, um Ihre Aufteilung zu prüfen. Wenn Ihre Angaben zu sehr vom Schema abweichen (z. B. extrem niedriger Bodenwert, unschlüssiges Baujahr oder fehlende Gebäudeteile), schlägt beim Finanzamt die Alarmglocke.
In der Folge kann es passieren, dass Ihre Aufteilung nicht anerkannt wird. Das Finanzamt darf Ihre angesetzte Verteilung korrigieren oder komplett verwerfen und stattdessen selbst (nach der BMF-Musterrechnung) aufteilen. Meist kommt dann ein höherer Bodenanteil heraus – für Sie bedeutet das weniger Abschreibungsvolumen und eine höhere Steuerlast. Gegebenenfalls werden sogar bereits erlassene Steuerbescheide im Nachhinein geändert. Kurz: Unnötiger Stress und finanzieller Nachteil.
Zum Glück lassen sich diese Red Flags leicht vermeiden, wenn Sie von Anfang an sorgfältig sind. Nutzen Sie verfügbare Daten und Tools, um eine plausible Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt zu erstellen. Dokumentieren Sie Ihre Werte, damit Sie bei Rückfragen gewappnet sind. Im Idealfall vereinbaren Sie die Aufteilung schon im Notarvertrag und untermauern sie mit einer Berechnung oder einem Gutachten, denn eine einvernehmliche Aufteilung mit dem Verkäufer gilt als besonders glaubwürdig. So haben Sie von Anfang an ein starkes Argument gegenüber dem Finanzamt und vermeiden Ärger.
Eine korrekte Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt erfordert ein bisschen Mühe, zahlt sich aber aus. Wenn Sie die typischen Fehler bei Bodenwert, Baujahr und Garage vermeiden, wird das Finanzamt Ihre Aufteilung höchstwahrscheinlich akzeptieren – und Sie können steuerlich optimal abschreiben. Prüfen Sie also Bodenrichtwerte genau, geben Sie das Baujahr vollständig (inklusive Modernisierung) an, und berücksichtigen Sie jede Garage oder Außenanlage im Gebäudeanteil.
Dann sind Sie auf der sicheren Seite. Sollte Ihnen das zu kompliziert sein, scheuen Sie sich nicht, professionellen Rat einzuholen – etwa durch einen Sachverständigen für Kaufpreisaufteilungen oder Ihren Steuerberater. Wer die Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt von Anfang an sauber dokumentiert, vermeidet unnötige Rückfragen und sichert seine Abschreibung dauerhaft ab. Schließlich geht es um Ihr Geld: Je sauberer die Aufteilung, desto mehr Abschreibung können Sie nutzen und desto entspannter bleibt Ihr Verhältnis zum Finanzamt.
Vermeiden Sie die häufigsten Fehler bei der Kaufpreisaufteilung. Prüfen Sie mit unserer kostenlosen Ersteinschätzung, wie viel Abschreibung Ihre Immobilie wirklich zulässt.
