Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag. Beim Kauf einer Immobilie mit Grundstück stellt sich für viele Investoren die Frage: Sollte ich den Kaufpreis im Notarvertrag auf Gebäude und Boden aufteilen? Die kurze Antwort: Ja, eine realistische Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag kann Steuervorteile bringen und Rechtssicherheit bieten. Aber Vorsicht – nur wenn die Aufteilung plausibel ist, wird das Finanzamt sie anerkennen. Im Folgenden erkläre ich, warum eine vertragliche Aufteilung sinnvoll ist, wie Sie sie für die Abschreibung (AfA) nutzen können und wann das Finanzamt trotzdem nein sagt.
Eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag bedeutet, dass Käufer und Verkäufer bereits im Immobilien-Kaufvertrag genau festhalten, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt. Diese Klarheit hat handfeste Vorteile: In der Regel muss das Finanzamt diese vertraglich vereinbarten Werte bei der Besteuerung übernehmen – „solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“. Für Sie als Käufer bedeutet das mehr Planungssicherheit. Sie wissen von Anfang an, welcher Gebäudeanteil für die steuerliche Abschreibung angesetzt wird, und müssen sich später nicht mit einer möglicherweise ungünstigeren Aufteilung durch das Finanzamt herumschlagen.
Ohne eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag wird das Finanzamt den Gesamtkaufpreis nämlich selbst aufteilen – meist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude. Dafür nutzen die Behörden eine standardisierte Arbeitshilfe (ein Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums) oder ziehen im Zweifel sogar einen Gutachter hinzu. Das Ergebnis dieser amtlichen Berechnung fällt für Anleger nicht immer vorteilhaft aus. Fazit: Besser Sie legen die Werte selbst realistisch fest, als später eine Überraschung vom Finanzamt zu erleben.
Warum ist der Gebäudeanteil überhaupt so wichtig? Ganz einfach: Nur der Gebäudewert einer Immobilie lässt sich von der Steuer absetzen, nicht der Bodenwert. Grundstücke nutzen sich nicht ab, Gebäude schon – daher darf man nur den Gebäudeteil über die Jahre abschreiben (AfA – Absetzung für Abnutzung). Ist der Gebäudeanteil im Kaufpreis hoch, können Vermieter und Investoren jährlich mehr abschreiben und so ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung spürbar senken. Entfällt dagegen ein großer Teil des Kaufpreises auf den Grund und Boden, sinkt der abschreibungsfähige Anteil und damit der Steuervorteil.
Die Abbildung verdeutlicht das Prinzip der Kaufpreisaufteilung: Nur der Gebäudeanteil eines Immobilien-Kaufpreises lässt sich steuerlich abschreiben – deshalb wird der Gesamtpreis in einen Boden- und einen Gebäudewert aufgeteilt.
Käufer haben also ein legitimes Interesse, den Anteil für das Gebäude möglichst hoch anzusetzen und den Bodenwert eher geringer. Ein Beispiel: Kauf einer vermieteten Immobilie für 500.000 €. Werden im Vertrag 80 % (400.000 €) dem Gebäude und 20 % (100.000 €) dem Boden zugewiesen, kann der Käufer 400.000 € über die Nutzungsdauer abschreiben. Würde das Finanzamt hingegen zu dem Schluss kommen, dass eigentlich nur 60 % (300.000 €) auf das Gebäude entfallen, sinkt die jährliche AfA-Basis erheblich – was zu mehr Steuern führt. Mit einer klugen Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag lässt sich also jährlich ein höherer Betrag steuerlich geltend machen. Wichtig ist dabei natürlich, realistisch zu bleiben (dazu gleich mehr), denn zu kreativ sollte man nicht werden.
Kurz gesagt: Ja, das Finanzamt ist nicht automatisch an jeden beliebigen Schlüssel gebunden. Vertragliche Vereinbarungen binden die Behörde nicht, wenn „die Kaufpreisaufteilung nur zum Schein bestimmt wurde“ oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Auch wenn die realen Wertverhältnisse grob verfehlt sind – sprich, die Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar erscheint – darf das Finanzamt eingreifen. Man spricht dann von einem gröblichen Missverhältnis zwischen den vertraglich festgelegten Werten und der Realität.
Scheinbeurkundung? Dieses Stichwort fällt, wenn eine Vereinbarung im Notarvertrag nur pro forma getroffen wurde, ohne realen Hintergrund. Ein klassischer Fall wäre, wenn Käufer und Verkäufer insgeheim ganz andere Werte für Gebäude und Boden im Auge hatten, als letztlich im Vertrag stehen, nur um einen Steuervorteil zu erreichen. So etwas wäre rechtlich unwirksam – das Finanzamt und auch Gerichte würden die Aufteilung ignorieren. (Nebenbei: Auch für den Notar wäre eine wissentlich falsche Beurkundung problematisch.)
In der Praxis scheitern Aufteilungen aber häufiger an fehlender Plausibilität als an bewusster Täuschung. Das Finanzamt schaut sich an, ob Ihre Zahlen zu Marktdaten passen. Gibt es berechtigte Zweifel an der angesetzten Verteilung, werden die Beamten hellhörig. Im Zweifel wird – wie oben erwähnt – die BMF-Software oder ein Gutachter bemüht, um die objektiven Werte zu ermitteln.
Von einem gröblichen Missverhältnis spricht man, wenn die im Vertrag vereinbarten Werte von Grundstück und Gebäude in keinem vernünftigen Verhältnis zu den tatsächlichen Wertverhältnissen stehen. Ein Beispiel verdeutlicht es: Ein Käufer hatte im Notarvertrag vereinbart, dass weniger als 20 % des Kaufpreises auf den Boden entfallen – über 80 % also aufs Gebäude. Das Finanzamt ließ das nicht durchgehen. Ein Sachverständiger stellte fest, dass rund 40 % auf den Bodenwert entfallen müssten und ca. 60 % auf das Gebäude.
Die vertragliche Aufteilung wich also erheblich vom Gutachten ab. Das Finanzgericht Münster urteilte schließlich, diese Aufteilung habe die „realen Wertverhältnisse folglich in einer solch grundsätzlichen Weise verfehlt, dass sie wirtschaftlich – und damit auch steuerlich – nicht haltbar erscheint.“. Mit anderen Worten: Hier lagen Vertrag und Realität meilenweit auseinander, sodass die Aufteilung nicht anerkannt wurde.
In der Praxis orientiert man sich oft an amtlichen Bodenrichtwerten und üblichen Marktwerten. Weicht Ihre Aufteilung deutlich (z. B. um die Hälfte) von solchen Referenzwerten ab, ist das ein Alarmzeichen. Das Finanzamt darf dann von einem willkürlichen oder unplausiblen Ansatz ausgehen und eigene Berechnungen anstellen. Kleinere Abweichungen oder Verhandlungsspielräume dagegen werden toleriert – schließlich sind Immobilienpreise nicht auf den Cent exakt. So hat der Bundesfinanzhof angedeutet, dass geringfügige Differenzen (unter ca. 10 %) zwischen verschiedenen Wertermittlungen normal sein können. Aber wenn Ihre Aufteilung den Bodenwert praktisch ignoriert oder den Gebäudewert unrealistisch hoch ansetzt, bewegen Sie sich außerhalb des tolerierten Rahmens.
Wie schafft man es also, eine akzeptable Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag hinzubekommen, die das Finanzamt anstandslos anerkennt? Hier ein paar Praxistipps:
Zum Schluss: Eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag ist ein mächtiges Werkzeug, um Ihre Abschreibung zu optimieren und vom ersten Tag an Klarheit für die Steuer zu haben. Nutzen Sie es – aber mit Augenmaß. Dann stehen die Chancen gut, dass das Finanzamt Ihren Schlüssel akzeptiert und Sie als Investor langfristig profitieren. Für noch mehr Hintergrund und Beispiele werfen Sie gern einen Blick in unseren Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung. Viel Erfolg beim Immobilienkauf und der steuerlichen Gestaltung!
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