Die Kaufpreisaufteilung gehört zu den Themen beim Immobilienkauf, die häufig unterschätzt oder sehr pauschal behandelt werden. Gleichzeitig rückt sie immer stärker in den Fokus der Finanzverwaltung. Genau deshalb lohnt es sich, hier nicht auf Autopilot zu schalten, sondern sich frühzeitig und strukturiert mit dem Thema auseinanderzusetzen.
Ich erlebe immer häufiger, dass das Finanzamt die vereinbarte Kaufpreisaufteilung hinterfragt. Pauschale Modelle oder Standardquoten werden dabei zunehmend kritisch gesehen. Wer sich nicht vorbereitet, riskiert unnötige Diskussionen und steuerliche Nachteile – obwohl sich viele Probleme mit etwas Vorarbeit vermeiden lassen.
Idealerweise beginnt die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Ankauf der Immobilie. Der aus meiner Sicht wichtigste Parameter ist der Bodenwert. Dabei geht es ausdrücklich nicht nur um den Bodenrichtwert, sondern um den tatsächlichen Bodenwert des konkreten Grundstücks. Faktoren wie Zuschnitt, Lage, Ausnutzbarkeit oder besondere Grundstücksmerkmale können diesen Wert deutlich beeinflussen.
Ebenfalls entscheidend ist die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Sie sagt viel über den Zustand und die Qualität des Objekts aus und hat großen Einfluss darauf, wie hoch der Gebäudeanteil am Kaufpreis angesetzt werden kann.
Im Vermietungskontext halte ich das Ertragswertverfahren und insbesondere das umgekehrte Ertragswertverfahren für sehr gut geeignet. Beide Verfahren orientieren sich am wirtschaftlichen Ertrag der Immobilie und bilden aus meiner Sicht die Realität deutlich besser ab als das klassische Sachwertverfahren. Pauschale Aufteilungen ohne Bezug zur tatsächlichen Ertragskraft des Objekts führen dagegen häufig zu unbefriedigenden Ergebnissen.
Aus meiner Sicht ist es weiterhin sinnvoll, die Kaufpreisaufteilung direkt im notariellen Kaufvertrag festzuhalten. Das sorgt für Klarheit und führt zu einer Beweislastumkehr: Das Finanzamt muss begründen, warum es von der vertraglich vereinbarten Aufteilung abweichen möchte. Wichtig ist dabei, dass die Aufteilung auf einer nachvollziehbaren Berechnung basiert und sich innerhalb einer vertretbaren Bandbreite bewegt.
Was ich klar vermeiden würde, sind pauschale Modelle wie „80/20“ oder „70/30“ ohne Bezug zum Objekt. Das kann zu bösen Überraschungen führen – insbesondere dann, wenn nach dem Kauf noch Modernisierungen oder Sanierungen geplant sind. Der Gebäudeanteil beeinflusst nicht nur die Abschreibung, sondern auch die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten und damit die Frage, was sofort steuerlich abziehbar ist.
Die Kaufpreisaufteilung ist kein Nebenthema, sondern ein wichtiger steuerlicher Hebel beim Immobilienkauf. Wer sie sauber vorbereitet, das richtige Verfahren wählt und die Aufteilung nachvollziehbar im Kaufvertrag festhält, reduziert das Risiko von Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt und schafft eine solide Grundlage für die langfristige steuerliche Behandlung der Immobilie.
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