Gutachten Nutzungsdauer

Kaufpreisaufteilung: Grundbesitz richtig aufteilen & Steuern sparen

Warum muss man für die Kaufpreisaufteilung Gebäude und Boden trennen?

Kaufpreisaufteilung bedeutet, den Kaufpreis einer Immobilie nach dem Erwerb auf den Gebäudewert und den Wert des Grund und Bodens aufzuteilen. Warum? Weil nur der Gebäudeteil steuerlich abgeschrieben werden darf – das Grundstück selbst nutzt sich nicht ab und ist von der Abschreibung ausgeschlossen.

,,Für die AfA bei vermieteten Immobilien darf nur der Wert des Gebäudes herangezogen werden... der Bodenrichtwert [für das Grundstück] wird als nicht abschreibungsfähig vom Kaufpreis abgezogen. Der Rest kann dann steuerlich abgeschrieben werden.''

Beim Immobilienkauf erwirbst du:

  • Das Grundstück (Boden)
  • Das Gebäude

Steuerlich gilt:

  • Der Boden ist nicht abschreibbar
  • Nur das Gebäude zählt für die AfA

Wichtig zu wissen:

Diese Aufteilung ist vor allem relevant, wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen oder als Immobilieninvestor ein Objekt kaufen, das Sie vermieten möchten. Als Vermieter können Sie die Gebäudeabschreibung nämlich als Werbungskosten ansetzen und dadurch Ihre Steuerlast spürbar senken. Die Kaufpreisaufteilung stellt sicher, dass Sie den richtigen Gebäudewert ermitteln, um keine Abschreibung zu verschenken. Häufig wird im Kaufvertrag nur ein Gesamtkaufpreis für Grundstück und Gebäude zusammen festgehalten. Eine einmalig sauber durchgeführte Aufteilung dieses Gesamtpreises wirkt sich dann über Jahrzehnte steuermindernd aus – oft über den gesamten Abschreibungszeitraum von bis zu 50 Jahren.

Der steuerliche Vorteil: Höhere AfA durch optimierte Aufteilung

Berechnung der Kaufpreisaufzteilung
Die Gebäude-AfA ist einer der größten Steuervorteile für Vermieter, denn sie mindert als Abschreibung den zu versteuernden Gewinn aus Vermietung. Entsprechend hat die Kaufpreisaufteilung erheblichen Einfluss auf Ihre jährliche Abschreibungshöhe und damit Ihre Steuerlast.

Je höher der Gebäudewert angesetzt wird, desto höher fällt der jährliche AfA-Betrag aus – und desto mehr Steuern sparen Sie jedes Jahr über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes. Fällt der Gebäudewert dagegen zu gering aus, zahlen Sie im schlimmsten Fall jahrzehntelang zu viel Steuer, weil Sie weniger abschreiben dürfen. Mit einer optimalen Kaufpreisaufteilung hingegen erhöhen Sie die Abschreibung und verbessern Ihren laufenden Cashflow aus der Immobilie deutlich.

Vereinfachte Rechnung der jährlichen AfA:

AfA-Basis = Kaufpreis – Bodenwert
Ein Rechenbeispiel: Ein Eigentümer-Ehepaar kauft ein Mehrfamilienhaus für 1.000.000 €. Wenn das Finanzamt davon ausgeht, dass 60 % auf den Grund und Boden entfallen, bleiben nur 400.000 € als Gebäudewert – bei einer Abschreibung über 50 Jahre sind das AfA = 12.000 € pro Jahr. Würde durch eine genauere Bewertung (z. B. ein Gutachten) ein Gebäudeanteil von 72 % ermittelt, läge der Gebäudewert bei 720.000 € und die Abschreibung bei 14.400 € pro Jahr – 20 % höher.
Eine vorteilhafte Kaufpreisaufteilung sorgt für eine maximale Abschreibung und damit für eine geringere Steuerbelastung über viele Jahre. Die dadurch entstehende Differenz wirkt Jahr für Jahr und summiert sich zu einer erheblichen Steuerersparnis.
Es lohnt sich also, hier genau hinzuschauen, um keine Steuervorteile liegen zu lassen.
(Hinweis: Je nach Alter der Immobilie kann die Abschreibungsdauer auch 33 Jahre betragen, wodurch der jährliche AfA-Betrag entsprechend größer ausfällt.)
  Finanzamt Gutachten Differenz
Kaufpreis Mehrfamilienhaus 1.000.000 € 1.000.000 € 0 €
Anteil Grund & Boden 60 % 28 % -32 %
Anteil Gebäude 40 % 72 % 5.873,68 €
Gebäudewert 400.000 € 720.000 € +320.000 €
Abschreibungsdauer 50 Jahre 50 Jahre 0
Jährliche AfA 12.000 € 14.400 € +2.400 €
Erhöhung der AfA - - +20 %

Die Methoden der Kaufpreisaufteilung im Überblick (Restwertmethode vs. Vergleichswertmethode)

Grundsätzlich existieren zum Aufteilen vom Grundbesitz zwei anerkannte Methoden:

1. Restwertmethode

Bei der Restwertmethode wird der Wert des Grund und Bodens separat ermittelt – etwa durch den örtlichen Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche – und anschließend vom Gesamtkaufpreis abgezogen. Der verbleibende Betrag gilt dann als Gebäudewert.

Beispiel:

Kaufpreis: 500.000 €
Bodenrichtwert: 300 €/m² × 400 m²
Grundstückswert: 120.000 €
→ Gebäudewert: 380.000 €
Diese Methode ist weit verbreitet, einfach umsetzbar und auch Bestandteil der
BMF-Arbeitshilfe.
Ihre Schwäche: Sie berücksichtigt keine individuellen Merkmale der Immobilie – z. B. Zustand, Ausstattung oder Modernisierungen.

2. Vergleichswertmethode

Bei der Vergleichswertmethode werden Marktpreise ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage herangezogen, die getrennte Angaben zu Grundstücks- und Gebäudewert ausweisen (z. B. aus Gutachten oder vergleichbaren Verkäufen).

Die Methode erlaubt eine realistischere Bewertung, wenn entsprechende Vergleichsdaten vorliegen. Gerade bei Sonderimmobilien oder extremen Marktverhältnissen kann sie hilfreich sein. Auch gerichtlich bestellte Gutachter arbeiten bei Verkehrswertgutachten häufig mit einer Kombination aus Vergleichs- und Sachwertmethoden.

Wichtig:

Beide Methoden sind steuerlich zulässig – vorausgesetzt, sie sind nachvollziehbar und plausibel belegt. Im Streitfall mit dem Finanzamt hilft oft ein professionelles Gutachten, um die gewählte Methode abzusichern.

Vertiefen Sie Ihr Wissen zur Kaufpreisaufteilung

Diese Blogartikel helfen Ihnen die Kaufpreisaufteilung noch besser zu verstehen und häufige Fehler zu vermeiden.

Die BMF-Arbeitshilfe verstehen

Was kann das Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums – und wo stößt es an seine Grenzen?
Lernen Sie, wie Sie das offizielle Tool korrekt ausfüllen, welche Stolperfallen Sie vermeiden sollten und wann es sich lohnt, über Alternativen wie ein Gutachten nachzudenken.
MEHR ERFAHREN ->
Tortendiagramm einer Kaufpreisaufteilung

Gebäudeanteil optimieren: So holst du mehr AfA raus

Gebäude zu niedrig bewertet? Das geht besser – ganz legal.
Ob durch Modernisierungen, Instandhaltungsstau oder clevere Bodenwert-Anpassung: Wir zeigen Ihnen erprobte Strategien, um Ihren Gebäudeanteil gezielt zu erhöhen – für maximale Abschreibung.
MEHR ERFAHREN ->
Gutachten zur Kaufpreisaufteilung – Beratungsgespräch mit Sachverständigem im Büro

Verkehrswertgutachten vs. BMF-Tabelle

Wann lohnt sich ein Gutachter – und wann reicht das BMF-Tool?
Erfahren Sie, was der Bundesfinanzhof zu dem Thema sagt, wie viel Einfluss ein qualifiziertes Gutachten wirklich hat – und ob Sie die Kosten steuerlich absetzen können.
MEHR ERFAHREN ->
Nahaufnahme einer Hand, die mit einem zugelassenen Stempel auf einem Dokument für eine Zulassungsbescheinigung auf einem öffentlichen Papier am Schreibtisch stempelt.

Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag

Besser gleich richtig: So vereinbaren Sie von Anfang an die Aufteilung.
Warum eine realistische Aufteilung im Notarvertrag Ihnen spätere Diskussionen mit dem Finanzamt erspart – und worauf Sie achten müssen, damit sie auch anerkannt wird.
MEHR ERFAHREN ->
Hände die einen roten Briefumschlag öffnen.

Typische Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

Diese Red Flags solltest Sie beim Finanzamt vermeiden.
Falsche Bodenrichtwert-Zone erwischt? Baujahr nicht angepasst? Garage vergessen? Hier erfahren Sie, welche kleinen Fehler große Folgen haben – und wie Sie diese vermeiden.
MEHR ERFAHREN ->
Jasper Schouw

Beauftragen Sie uns jetzt 
für Ihre kostenlose Ersteinschätzung

Nehmen Sie noch heute Kontakt mit uns auf und sichern Sie sich eine kostenlose Erstbewertung. Nutzen Sie die Möglichkeit einer höheren Abschreibung, um mit Ihrer Immobilie effektiv Steuern zu sparen.

Kostenlose Ersteinschätzung
0421 6485 6485
Kontakt
Jota Projekte GmbH
Wachmannstr. 81
28209 Bremen
0421 6485 6485 info@gutachten-nutzungsdauer.com
Beliebt
Kostenlose Ersteinschätzung Kaufpreisaufteilung Afa-Rechner Preisliste FAQ Kontakt Lexikon
Seiten
Startseite Rechtslage Impressum AGB Datenschutz Partner werden
Nutzungsdauer Gutachten
Nutzungsdauer Gutachten Bremen Nutzungsdauer Gutachten Hannover Nutzungsdauer Gutachten Hamburg Nutzungsdauer Gutachten Düsseldorf Nutzungsdauer Gutachten München
© 2026 GND. Designed by WEBCLAN GmbH. Alle Rechte vorbehalten.
Ihre Bewertung
Falls es Punkte gibt, bei denen wir uns verbessern können, lassen Sie uns das gern wissen. Ihre Rückmeldung hilft uns, unseren Service stetig zu optimieren und sicherzustellen, dass wir Ihre Erwartungen erfüllen.