Auf einen Blick (TL;DR) Das im Kabinett beschlossene Gesetzespaket „Mietrecht II“ greift tief in die Vertragsfreiheit von Vermietern und Mietern ein. Neben einer Deckelung von Indexmieterhöhungen (Steigerungen über 3 % p.a. dürfen in angespannten Märkten nur noch zur Hälfte weitergegeben werden) zielt der Entwurf auf das möblierte Wohnen (Deckelung des Möblierungszuschlags auf max. 10 % der Nettokaltmiete) und Kurzzeitmietverträge ab. Durch eine Deckelung des Möblierungszuschlags wird der Businesscase für möblierten Wohnraum wirtschaftlich unrentabel. Zudem hebelt die Erweiterung der Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigungen das Kündigungsrecht bei Mietrückständen aus. Die Konsequenz: Sinkende Investitionsbereitschaft, mehr Leerstand und ein beschleunigter Verfall von Mietwohnraum.
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz begründet den vorliegenden Gesetzentwurf mit den stetig steigenden Wohnkosten in angespannten Wohnungsmärkten. Es fehlten angeblich klare Regeln für möblierte Wohnungen, Kurzzeitvermietungen und ein Schutz vor „Kostenschocks“ bei Indexmietverträgen.
Doch die ökonomische Realität wird in dieser Argumentation ausgeblendet: Kostenschocks treffen Vermieter und Mieter gleichermaßen. Steigende Handwerkerpreise, teurere Instandhaltung und die allgemeine Inflation sind weltwirtschaftliche und fehlgeleitete politische Entwicklungen. Ein Gesetz, das diese Kosten einseitig beim Vermieter ablädt, löst nicht das Problem fehlenden Wohnraums – es verschärft die Krise, indem es dem Markt das nötige Investitionskapital entzieht.
Jasper Schouw, Immobilieninvestor:
„Indexmieten sind das fairste Instrument überhaupt, weil sie künftige Willkür ausschließen und Verträge an einen objektiven Maßstab koppeln: den Verbraucherpreisindex. Wenn der Staat nun eingreift und selbst vereinbarte Anpassungen kappt, sabotiert er die Rechtssicherheit mündiger Bürger. Wer Möbel bereitstellt oder Wohnraum instand hält, wird für sein Engagement bestraft.“
Künftig soll der Möblierungszuschlag in angespannten Märkten gesondert ausgewiesen werden und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen ist eine gesetzliche Pauschale von maximal 10 % der Nettokaltmiete im Gespräch.
Die wirtschaftliche Milchmädchenrechnung im Beispiel:
Wenn der Vermieter reale monatliche Abschreibungskosten von 138 € trägt, aber gesetzlich nur 70 € auf die Miete aufschlagen darf, ist der Businesscase möblierten Wohnens augenblicklich tot. Kein rational handelnder Investor wird künftig noch Kapital in die Möblierung von Wohnraum stecken.
Die Indexmiete diente Vermietern bisher als verlässlicher Schutz gegen die Entwertung der Mieterträge. Nach dem neuen Entwurf sollen Steigerungen des Verbraucherpreisindexes oberhalb von 3 % pro Jahr in angespannten Märkten nur noch zur Hälfte an den Mieter weitergegeben werden dürfen.
Wenn die Kosten für Handwerker, Material und Gebäudeversicherungen um 7 % steigen, der Vermieter seine Einnahmen aber nur noch minimal anpassen darf, sinkt der reale Ertrag des Objekts drastisch. Das untergräbt das Vertrauen in die Verlässlichkeit langfristiger Mietverträge.
Bisher konnten Mieter bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands die Kündigung heilen, indem sie die ausstehende Miete innerhalb der Schonfrist nachzahlten. Der neue Entwurf sieht vor, dass diese Heilungsmöglichkeit einmalig auch auf ordentliche Kündigungen ausgeweitet wird.
Aus Vermietersicht ist dies bedenklich: Erleidet ein Mieter unverschuldet Engpässe, suchen professionelle Vermieter im direkten Gespräch fast immer nach partnerschaftlichen Lösungen. Ein gesetzlicher Freibrief für das Nachzahlen erst nach erfolgter Kündigung schützt jedoch vertragswidriges Verhalten und entzieht Vermietern die rechtliche Handhabe gegen unzuverlässige Vertragspartner.
Das folgende Schema stellt die geplanten rechtlichen Änderungen den realen Konsequenzen für den Wohnungsmarkt gegenüber:
Durch die zunehmende Regulierung in angespannten Märkten verlagert sich der Fokus noch stärker auf den Ankaufsfaktor und die Lagequalität. Wer mit knappen Mietrenditen kalkuliert und auf künftige Steigerungen über Indexmieten oder Möblierungsaufschläge baut, läuft Gefahr, in eine Ertragsfalle zu geraten. Konservative Einkaufsfaktoren und ausreichend Liquiditätspuffer für Instandhaltungen sind Pflicht.
Wenn die Möglichkeiten zur Mieterhöhung gesetzlich beschnitten werden, wird die steuerliche Optimierung der Immobilie zum wichtigsten Ertragshebel. Über ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) lässt sich die Gebäude-AfA deutlich anheben, was den steuerbaren Gewinn senkt und die Liquidität im Bestand hält.
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