Warum „lokales Know-how“ häufig überschätzt wird – und wie du teure Fehler beim Verkehrswertgutachten vermeidest
In der Welt der Immobilienbewertung gibt es viele Mythen, die sich hartnäckig halten – einer davon betrifft die sogenannte „lokale Expertise“. Immer wieder höre ich in Stammtischrunden oder WhatsApp-Gruppen die Aussage: „Für eine sachverständige Immobilienbewertung ist lokales Know-how unerlässlich.“ Doch ist das wirklich so? Braucht man wirklich jemanden aus der Nähe, um den Wert einer Immobilie korrekt zu ermitteln? Oder ist dieser Mythos einfach ein Verkaufsargument? In diesem Blogbeitrag möchte ich aufklären, warum der Verkehrswert eines Objekts auch ohne lokale Marktkenntnis ermittelt werden kann und warum ein vermeintlich günstiges Gutachten oft der teuerste Fehler sein kann.
Gerade bei Immobilienbewertungen wird häufig argumentiert, dass lokale Marktkenntnisse für ein valides Gutachten unverzichtbar sind. Dabei wird gerne vergessen, dass die Bewertung einer Immobilie auf klaren und standardisierten Verfahren basiert, die bundesweit gültig sind. Ob ein Sachverständiger nun aus der gleichen Stadt oder aus einer anderen Region kommt, spielt dabei keine Rolle, solange er mit den richtigen Daten arbeitet.
Ein qualifizierter Sachverständiger, der sich mit den gängigen Bewertungsverfahren wie dem Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren auskennt, kann unabhängig vom Standort eine fundierte Bewertung vornehmen. Diese Verfahren basieren auf öffentlich zugänglichen Daten wie Bodenrichtwerten, Marktanpassungsfaktoren und Vergleichspreisen. Der entscheidende Punkt ist, dass es nicht auf das persönliche Wissen des Gutachters über den lokalen Markt ankommt, sondern auf seiner Fähigkeit, diese Daten korrekt zu interpretieren und anzuwenden.
Ein Gutachten, das auf soliden Bewertungsverfahren und nachvollziehbaren Daten basiert, ist weit mehr wert als ein subjektives „Gefühl“ eines lokalen Gutachters, der vielleicht die neuesten Tratschgeschichten vom Bäcker oder aus der Nachbarschaft kennt. Es geht darum, einen objektiven, nachvollziehbaren Verkehrswert zu ermitteln, der für Dritte – wie Banken, Gerichte oder Finanzämter – nachvollziehbar ist. Nur so kann ein Gutachten auch tatsächlich seinen Zweck erfüllen.
Daher werden bei einer seriösen Immobilienbewertung nicht nur lokale Preise berücksichtigt, sondern auch allgemeine Marktdaten, die von Gutachterausschüssen erhoben und veröffentlicht werden. Diese Ausschüsse sammeln Informationen zu Kaufpreisen, Mieten und anderen relevanten Marktkennzahlen und stellen diese den Sachverständigen zur Verfügung. Ein Gutachter, der auf diese öffentlich zugänglichen Daten zugreifen kann, ist in der Lage, eine fundierte und bundesweit gültige Bewertung vorzunehmen.
Ein Verkehrswertgutachten ist mehr als nur eine Zahl auf einem Papier. Es muss den formalen Anforderungen entsprechen, die für die rechtliche und steuerliche Anerkennung notwendig sind. Dazu gehört in Deutschland eine spezielle Qualifikation: Der Gutachter muss entweder öffentlich bestellt und vereidigt sein oder nach DIN ISO 17024 zertifiziert werden. Diese Zertifizierungen garantieren, dass der Gutachter über die nötige Fachkompetenz und Unabhängigkeit verfügt, um eine sachliche und fundierte Bewertung abzugeben.
Ein Gutachten von einem „sympathischen“ lokalen Gutachter mag in der ersten Runde richtig wirken, doch wenn es später bei der Bank oder dem Finanzamt nicht anerkannt wird, entstehen zusätzliche Kosten und unnötige Verzögerungen. In solchen Fällen ist das günstige Gutachten von gestern schnell ein teurer Fehler.
Viele Immobilieninvestoren oder Eigentümer wählen einen lokalen Gutachter, der als „günstig“ erscheint, weil er nahe am Objekt ansässig ist. Doch die Qualität eines Gutachtens wird nicht durch die Entfernung des Gutachters bestimmt, sondern durch dessen Qualifikation und die Anwendung der richtigen Bewertungsverfahren. Ein Gutachten, das von einem nicht qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde, wird oft nicht anerkannt und erfordert eine zweite, teurere Bewertung. Das bedeutet doppelte Kosten und verlorene Zeit – und im schlimmsten Fall geht der gesamte Wert der Bewertung verloren.
Die „lokale Expertise“ ist daher oft nichts anderes als ein Verkaufsargument, das von Maklern oder unqualifizierten Gutachtern genutzt wird, um ihre eigenen Geschäfte anzukurbeln. Tatsächlich ist es viel wichtiger, dass der Gutachter mit den richtigen Daten arbeitet, die gesetzlichen Vorgaben erfüllt und die anerkannten Bewertungsverfahren korrekt anwendet.
Die Auswahl eines Gutachters sollte nicht nur aufgrund seiner örtlichen Nähe getroffen werden. Viel wichtiger sind die formale Qualifikation und die Fähigkeit, ein nachvollziehbares und korrektes Gutachten zu erstellen. Ein Verkehrswertgutachten, das nach den richtigen Verfahren und mit den relevanten Daten erstellt wurde, ist weit mehr wert als ein „günstiges“ Gutachten, das nicht den rechtlichen Anforderungen entspricht und später nicht akzeptiert wird.
Wenn du ein Verkehrswertgutachten benötigst, um mit Banken, Finanzämtern oder in Erbschaftsangelegenheiten zu arbeiten, stelle sicher, dass der Gutachter qualifiziert ist, mit anerkannten Verfahren arbeitet und die relevanten Marktdaten nutzt. Denn wie wir alle wissen: Ein Fehler in der Immobilienbewertung kann schnell sehr teuer werden.
Also, lasse dich nicht von der Märchenwelt der „lokalen Expertise“ verunsichern und stelle sicher, dass dein Gutachten wirklich seinen Zweck erfüllt.
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