„Unter Marktwert einkaufen“ gilt in der Immobilienbranche fast schon als Königsdisziplin. In Social Media wird es oft als einfacher Hebel dargestellt: günstig kaufen, clever finanzieren, Eigenkapital sparen. Doch wer sich ernsthaft mit Immobilieninvestments beschäftigt, merkt schnell, dass diese Aussage verkürzt, irreführend und in vielen Fällen schlicht falsch ist.
Der zentrale Denkfehler beginnt bereits beim Begriff Marktwert.
Im Gegensatz zu Aktien oder anderen standardisierten Finanzprodukten existiert bei Immobilien kein jederzeit transparenter Marktpreis. Jede Immobilie ist einzigartig – selbst zwei Häuser mit gleichem Grundriss unterscheiden sich durch Lage, Grundstück, Mikroumfeld, Zustand, Mietstruktur oder Entwicklungspotenzial.
Der Marktwert ist daher keine objektive Zahl, die „irgendwo existiert“, sondern entsteht erst durch einen realen Kauf. Genau genommen ist der Marktwert der Preis, den ein Käufer unter normalen Marktbedingungen bereit ist zu zahlen – und den ein Verkäufer akzeptiert.
Wer also behauptet, er habe „unter Marktwert“ gekauft, muss sich eine ehrliche Frage gefallen lassen:
Wenn der Verkäufer freiwillig verkauft hat und kein höheres Angebot existierte – warum soll der gezahlte Preis dann nicht der Marktpreis gewesen sein?
Eine weitere oft ignorierte Realität: Verkäufer möchten in der Regel zum höchstmöglichen Preis verkaufen. Das ist nicht nur eine Annahme aus der Praxis, sondern auch eine grundlegende Prämisse, von der Banken und Sachverständige ausgehen.
Auch die Immobilienfinanzierung basiert auf diesem Gedanken. Selbst wenn du „günstig“ kaufst, wird der Kaufpreis von der Bank in den meisten Fällen als Obergrenze für den Beleihungswert betrachtet. Das heißt: Ein vermeintlicher Schnäppchenpreis führt nicht automatisch zu besserer Finanzierung oder zusätzlichem Spielraum.
Der Immobilienmarkt ist zwar ein Arbitragemarkt – weil Informationen unvollständig und nicht in Echtzeit verfügbar sind – aber diese Intransparenz allein erzeugt noch keinen Rabatt.
Wenn Immobilien deutlich günstiger verkauft werden als vergleichbare Objekte, liegt das selten an mangelndem Verhandlungsgeschick der anderen Käufer. Meist ist der Grund im Objekt selbst zu finden:
Diese Faktoren reduzieren die Zahl potenzieller Käufer – und damit die Nachfrage. Der Preis sinkt nicht, weil jemand „unter Marktwert verkauft“, sondern weil der Markt für genau dieses Objekt kleiner ist.
Und genau hier beginnt der Unterschied zwischen Schnäppchenjagd und Investieren.
Erfolgreiche Immobilieninvestoren verdienen ihr Geld nicht dadurch, dass sie zufällig billig einkaufen. Sie verdienen Geld, indem sie Probleme lösen.
Wer das nötige Know-how, die Erfahrung und das Selbstvertrauen hat, kann Objekte kaufen, die andere meiden. Durch Sanierung, Umstrukturierung, Ausbau oder bessere Nutzung wird aus einem schwierigen Objekt ein attraktives – und erst danach entsteht der höhere Wert.
In diesem Sinne liegt der Gewinn zwar „im Einkauf“, aber nicht, weil der Preis unter irgendeinem imaginären Marktwert liegt. Sondern weil das Objekt ein unausgeschöpftes Potenzial hat, das der Markt zum Kaufzeitpunkt noch nicht honoriert.
Es gibt Ausnahmen – und die sollte man klar benennen.
In Notsituationen wie Zwangsversteigerungen oder finanziellen Zwangslagen des Eigentümers kann der Verkaufspreis tatsächlich vom Marktwert abweichen. In diesen Fällen verkauft der Eigentümer nicht freiwillig und nicht rational im marktwirtschaftlichen Sinne.
Das sind jedoch Spezialfälle, die Fachwissen, Kapitalstärke und Risikobereitschaft erfordern – und keine allgemein reproduzierbare Strategie für Einsteiger.
„Unter Marktwert kaufen“ klingt gut, verkauft sich gut und erzeugt Hoffnung. Für nachhaltigen Investmenterfolg ist der Begriff jedoch wenig hilfreich. Entscheidend ist nicht, ob ein Objekt billig wirkt, sondern warum es diesen Preis hat – und ob du in der Lage bist, den nächsten Entwicklungsschritt zu gehen.
Immobilien sind kein Glücksspiel und kein Rabattmarkt. Sie sind ein Geschäftsfeld, in dem Wert dort entsteht, wo andere wegschauen – nicht dort, wo Schlagworte am lautesten sind.
Fragen oder Feedback?
📧 Schreib mir gern an: jasper@steine-steuern.de
