Ein Urteil des Finanzgerichts Münster bringt frischen Wind in die steuerliche Abschreibungspraxis von Immobilien und stärkt Vermieter. Im Mittelpunkt steht ein zentrales Thema vieler Immobilieninvestoren: die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes und deren Steuervorteil.
Ein Immobilienbesitzer hatte 2020 ein vermietetes Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1963 gekauft – eine klassische Bestandsimmobilie. Anstatt die pauschale Immobilien-Abschreibung von zwei Prozent über 50 Jahre zu akzeptieren, ließ er ein Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellen. Das Ergebnis: nur noch 23 Jahre – was ihm eine deutlich höhere Immobilien-Abschreibung von 4,35 % jährlich ermöglichte.
Das Finanzamt stellte sich quer und lehnte das Gutachten ab mit der Begründung:
Doch das Finanzgericht Münster widersprach deutlich. Das Urteil: Das Gutachten ist rechtlich und methodisch vollkommen in Ordnung. Denn es erfüllt die Anforderungen des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Weder verlangt das Gesetz einen öffentlich bestellten Gutachter, noch eine persönliche Besichtigung oder bestimmte Bewertungsverfahren.
Das Gericht machte unmissverständlich klar:
Was das Gesetz nicht fordert, kann auch das Finanzamt nicht verlangen.
Ein weiteres Highlight des Urteils: Eine Besichtigung durch eine sachkundige Hilfsperson reicht aus, wenn der Gutachter sich die Ergebnisse fachlich zu eigen macht.
Der Kläger setzte sich durch – mit Wirkung rückwirkend ab dem Jahr 2020. Seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wurden um 4.476 Euro reduziert. Obwohl das Gutachten erst im Gerichtsverfahren vorgelegt wurde, akzeptierten die Richter es vollständig. Das Finanzamt musste 65 % der Verfahrenskosten tragen.
Dieses Urteil ist kein Einzelfall: Es reiht sich ein in eine Serie wegweisender Entscheidungen, insbesondere die zwei BFH-Urteile vom 28.07.2021 und 23.01.2024. Der Bundesfinanzhof hatte bereits festgestellt: Die tatsächliche Nutzungsdauer ist maßgeblich – und die Finanzverwaltung darf keine zusätzlichen Hürden erfinden.
Das Urteil aus Münster bringt nun zusätzliche Rechtssicherheit für Immobilienbesitzer:
Für Eigentümer älterer Immobilien lohnt sich der Blick auf die tatsächliche Restnutzungsdauer – vor allem bei Vermietungsobjekten. Mit einem professionellen, gerichtsfesten Gutachten ergibt sich jährlich ein Steuervorteil von tausenden Euro.
Wer wissen möchte, ob sich das auch für die eigene Immobilie lohnt, kann dies unkompliziert prüfen lassen. Der steuerliche Hebel ist da – man muss ihn nur nutzen.
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