Viele Immobilieninvestoren – mich eingeschlossen – begehen denselben Fehler: Sie denken, dass eine Holdingstruktur oder eine GmbH der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobiliengeschäft ist. Schließlich klingt es verlockend: Steuerliche Vorteile, optimierte Abschreibungen und eine professionelle Struktur.
Doch was viele nicht bedenken: Eine GmbH verursacht immense Kosten und kann dein Wachstum massiv bremsen. Ich habe genau diesen Fehler gemacht und will dir in diesem Beitrag zeigen, warum es oft klüger ist, als Privatperson zu investieren – zumindest am Anfang.
Als ich mit Immobilien angefangen habe, wollte ich alles steuerlich perfekt aufsetzen. Also habe ich eine Holding gegründet, Kapitalgesellschaften aufgebaut und ein komplexes Steuermodell entwickelt – bevor ich überhaupt richtig investiert habe.
Was ich nicht bedacht habe:
Das Ergebnis? Ich hatte eine steuerlich optimierte Struktur, aber kein Kapital mehr, um weiterzuwachsen. Ich saß auf einem trockengelegten Eigenkapital, während meine GmbH laufende Kosten verursachte.
Die Wahrheit ist: Am Anfang ist nicht die Steuer dein größter Engpass – sondern dein Eigenkapital.
Viele Immobilieninvestoren konzentrieren sich auf Steueroptimierung statt Wachstum und vergessen dabei, dass es erstmal darum geht, genügend Objekte zu finanzieren und Cashflow zu generieren.
Die wichtigsten Faktoren für dein Wachstum:
✔ Eigenkapital-Strategien: Wie du dein Kapital schnell wieder zurückholst
✔ Finanzierungsmöglichkeiten: Banken bevorzugen private Käufer
✔ Flexibilität behalten: Nicht unnötig Kapital in eine Struktur stecken
Wer zu früh in eine GmbH wechselt, blockiert sich oft selbst. Denn während du steuerlich optimierst, verlierst du wertvolle Möglichkeiten, dein Portfolio aufzubauen.
Statt sich auf Steuervorteile zu fokussieren, solltest du am Anfang dein Kapital clever einsetzen und wieder verfügbar machen. Hier sind einige der besten Strategien:
✅ Manche Banken ermöglichen eine Finanzierung, bei der auch die Kaufnebenkosten mit abgedeckt werden. So bleibt dein Eigenkapital unangetastet – aber Vorsicht: Zu oft solltest du das nicht machen, da Banken das kritisch sehen können.
✅ Vereinbare mit der Bank, dass dein Eigenkapital nach einer gewissen Tilgung wieder freigegeben wird. So kannst du es für den nächsten Deal nutzen.
✅ Wenn dein Objekt an Wert gewinnt oder die Mieten steigen, kannst du eine Nachbeleihung mit der Bank vereinbaren – und so mehr Kapital herausziehen.
✅ Manche Finanzierer gehen in den zweiten Grundbuchrang, sodass du zusätzliches Kapital bekommst, ohne den ersten Bankkredit zu gefährden.
✅ Modernisierungsmaßnahmen erhöhen nicht nur den Wert der Immobilie, sondern können auch neue Finanzierungsmöglichkeiten eröffnen.
Wenn du gerade erst anfängst oder schnell wachsen willst, ist es oft deutlich sinnvoller, erst privat zu investieren.
💡 Vorteile des privaten Immobilienkaufs:
✔ Weniger Bürokratie: Keine Jahresabschlüsse, keine GmbH-Buchhaltung
✔ Leichtere Finanzierung: Banken bewerten private Käufer oft besser
✔ Flexibilität: Du kannst später immer noch steuerlich optimieren
✔ Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: Ehegattensplitting, Restnutzungsdauer-Gutachten, 10-Jahres-Regel
Sobald dein Portfolio eine gewisse Größe erreicht hat, kannst du immer noch darüber nachdenken, eine GmbH oder Holdingstruktur aufzubauen. Aber vorher lohnt es sich fast nie!
Ich habe es am eigenen Leib erfahren: Eine GmbH oder Holding ist kein Muss – sondern oft sogar ein Wachstumshemmer.
Wenn du Immobilieninvestor bist oder es werden willst, dann konzentriere dich erstmal auf:
✔ Eigenkapital-Aufbau & -Rückgewinnung
✔ Solide Finanzierungsstrategien
✔ Flexibles & strategisches Investieren
Steuern sparen ist wichtig – aber nicht auf Kosten deines Wachstums. Lerne aus meinem Fehler und starte richtig! 🚀
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