Sachverhalt
Die Klägerin hatte 2002 ein vermietetes Wohn- und Geschäftsanwesen mit mehreren Gebäuden erworben. Für die Gebäude machte sie eine erhöhte Absetzung für Abnutzung geltend und stützte sich dabei auf eine gegenüber der typisierten Frist verkürzte Nutzungsdauer. Zum Nachweis legte sie das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen vor, der im Sachwertverfahren nach der Sachwertrichtlinie eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer ermittelt hatte.
Das Finanzamt erkannte die kürzere Nutzungsdauer nicht an und verlangte im Kern ein Bausubstanzgutachten. Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klägerin recht. Dagegen legte das Finanzamt Revision beim BFH ein.
Die Entscheidung des BFH
Der BFH wies die Revision des Finanzamts zurück und bestätigte damit die Auffassung des Finanzgerichts. In den amtlichen Leitsätzen heißt es wörtlich:
„Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann."
„Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer."
Maßgeblich für die zu schätzende Nutzungsdauer sind laut BFH der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische, darf sich der Steuerpflichtige auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer berufen.
Bedeutung für Vermieter
Für vermietende Eigentümer ist dieses Urteil die zentrale Grundlage, um mehr als die typisierten 2 Prozent abzuschreiben:
- Kein starrer Gutachtenzwang. Das Finanzamt darf nicht auf einer bestimmten Gutachtenart bestehen. Entscheidend ist, dass die kürzere Nutzungsdauer mit hinreichender Sicherheit nachvollziehbar geschätzt werden kann.
- Höhere AfA, mehr Liquidität. Verkürzt sich die Nutzungsdauer beispielsweise von 50 auf 25 Jahre, verdoppelt sich der jährliche AfA-Satz. Das senkt die zu versteuernden Mieteinkünfte spürbar.
- Praxisnaher Nachweis genügt. Ein methodisch sauberes Gutachten, das den konkreten Zustand des Objekts würdigt, ist ausreichend.
Wichtig zur Einordnung: Der BFH hat 2024 in IX R 14/23 präzisiert, dass ein bloßer Verweis auf einen Modellwert der ImmoWertV nicht ausreicht. Das Gutachten muss sich also konkret auf das einzelne Objekt beziehen.
Häufige Fragen
Brauche ich für die kürzere Nutzungsdauer ein Bausubstanzgutachten?
Nein. Der BFH stellt in IX R 25/19 ausdrücklich klar, dass ein Bausubstanzgutachten keine Voraussetzung ist. Es genügt jede im Einzelfall geeignete Nachweismethode.
Welche Methode akzeptiert das Finanzamt?
Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Methode. Geeignet ist ein Nachweis, der eine hinreichend sichere Schätzung der Restnutzungsdauer für das konkrete Gebäude erlaubt.
Gilt das Urteil auch heute noch?
Ja. Es ist die Leitentscheidung und wurde durch die Aufhebung des strengeren BMF-Schreibens vom 22.02.2023 (durch BMF vom 01.12.2025) in seiner Wirkung sogar gestärkt.
Quelle (Primärquelle)
- Volltext des Urteils: BFH IX R 25/19 vom 28.07.2021, bundesfinanzhof.de
- Gesetzestext: § 7 Abs. 4 EStG, gesetze-im-internet.de
