Erworben wurde 2003 ein denkmalgeschütztes Wohngebäude samt Grundstück für 800.000 Euro zuzüglich rund 40.469 Euro Nebenkosten. Für die Gebäude-AfA war zunächst der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger ermittelte eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren.
Streitig war, welche Methode für die Kaufpreisaufteilung und Wertermittlung anzuwenden ist: das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV oder das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV. Das Finanzgericht Köln folgte dem allgemeinen Ertragswertverfahren, teilte die Anschaffungskosten mit rund 58,9 Prozent auf Grund und Boden und 41,1 Prozent auf das Gebäude auf und wies die Klage ab.
Der BFH hob das FG-Urteil teilweise auf. In den amtlichen Leitsätzen heißt es wörtlich:
„Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen."
„Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.07.2021) stellt auch bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren dar."
Die Aufteilung des Kaufpreises nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren war damit korrekt. Korrigiert wurde jedoch der Abschreibungssatz: Auf Basis der festgestellten Restnutzungsdauer von 30 Jahren war eine AfA von rund 3,3 Prozent anzusetzen, nicht die niedrigere Rate von 2,5 Prozent. Ein Gebäude verliert auch unter Denkmalschutz durch Verschleiß an Wert, seine Nutzungsdauer ist also nicht unbegrenzt.
