Streitgegenstand war ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten und rund 213 Quadratmetern Fläche, errichtet um 1963 und im Februar 2020 für 310.000 Euro erworben. Der Eigentümer wollte statt der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren (2 Prozent AfA) eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen.
Zum Nachweis legte er ein Gutachten vor, das die Restnutzungsdauer nach dem Modell der ImmoWertV unter Berücksichtigung von Modernisierungen ermittelte und auf 23 Jahre kam, entsprechend rund 4,35 Prozent AfA pro Jahr. Erstellt wurde es von einem IHK-zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung, der zusätzlich für Bauschäden zertifiziert und in Sachverständigenverbänden organisiert ist. Das Finanzamt setzte weiterhin 50 Jahre und 2 Prozent an.
Das Gericht gab der Klage statt, hob den Steuerbescheid entsprechend an und minderte die Einkünfte um 4.476 Euro. Ausgewiesene amtliche Leitsätze enthält das Urteil nicht. Die zentrale Aussage des Gerichts lautet:
„Die gewählte Methode muss über die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer Aufschluss geben."
Das Finanzgericht schloss sich der Linie des BFH an: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG räumt dem Steuerpflichtigen ein echtes Wahlrecht ein, statt der typisierten die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen. Ein sachverständig ermitteltes, objektbezogenes Gutachten genügt als Nachweis. Der Sachverständige musste dafür nicht öffentlich bestellt und vereidigt sein.
Nach diesem Urteil nicht zwingend. Entscheidend ist die fachliche Qualifikation und ein objektbezogenes, methodisch nachvollziehbares Gutachten.
Rund 4,35 Prozent statt 2 Prozent, weil die Restnutzungsdauer mit 23 statt 50 Jahren angesetzt wurde.
Nein, es ist eine erstinstanzliche Entscheidung des Finanzgerichts Münster. Sie stützt sich aber auf die BFH-Rechtsprechung.
