In der Immobilienwelt hält sich hartnäckig der Glaube, dass hohe Tilgung ein Zeichen von Sicherheit und solidem Investieren sei. Viele fühlen sich erst dann wohl, wenn die Schulden sichtbar sinken und das Darlehenskonto Jahr für Jahr kleiner wird. Doch genau hier verbirgt sich ein Problem, das viele Investoren erst spät erkennen: Tilgung kann deine Rendite massiv zerstören.
Banken lieben Tilgung. Sie reduziert ihr Risiko, sichert den Beleihungswert ab und sorgt dafür, dass die Restschuld im Laufe der Jahre sinkt. Für Banken ist das logisch – für dich als Investor jedoch nicht zwingend.
Denn jeder Euro, den du tilgst, ist ein Euro weniger, der für dich arbeitet. Egal ob du anfangs Eigenkapital einbringst oder später über die Tilgung nachschießt: Du erhöhst deinen Kapitaleinsatz, ohne dass sich dadurch Miete oder Wertentwicklung des Objekts verbessern. Du bindest Kapital, das du anderweitig renditestärker einsetzen könntest.
Ein einfaches Beispiel zeigt, wie groß der Effekt ist:
Beide besitzen am Ende dasselbe Objekt, aber der tilgende Investor hat viel mehr Geld investiert und dafür deutlich weniger Rendite erhalten. Tilgung gibt also vermeintliche Sicherheit, kostet aber echten Ertrag.
Natürlich hat ein tilgungsfreies Darlehen Risiken – vor allem das Marktrisiko zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Fällt der Wert einer Immobilie oder passt das Market Timing nicht, kann die Restschuld zum Problem werden. Doch dieses Risiko lässt sich steuern.
Zwischen „gar nicht tilgen“ und „so viel wie möglich tilgen“ gibt es eine clevere Alternative:
Ein endfälliges Darlehen, bei dem nur die Zinsen gezahlt werden, kombiniert mit einem Tilgungsersatz wie einem ETF-Sparplan.
Die Vorteile:
So erreichst du einen Sicherheitsgrad, ohne deine Rendite unnötig zu opfern.
Tilgung ist nicht per se schlecht, aber oft falsch verstanden. Wer Immobilien als Investment betrachtet und sein Eigenkapital effizient einsetzen möchte, muss sich vom klassischen „Hauptsache abbezahlt“-Denken lösen.
Tilgung kann Sicherheit geben – aber sie kostet Geld. Und zwar dein Geld.
Deshalb lohnt es sich, genauer hinzusehen und eine Strategie zu wählen, die Risiko und Rendite intelligent ausbalanciert.
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