Viele Investoren kaufen ein denkmalgeschütztes Gebäude und freuen sich auf die § 7i-Abschreibung. Das ist verständlich — 9 % auf die Sanierungskosten klingt nach einem Geschenk. Aber dabei übersehen die meisten den zweiten Hebel, der noch viel früher ansetzt.
Ich erkläre dir, was die Restnutzungsdauer mit Denkmalimmobilien zu tun hat — und wann du auf welches Instrument setzen solltest.
Die Restnutzungsdauer — kurz RND — gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Normalerweise unterstellt das Finanzamt pauschal 50 Jahre, was einem jährlichen Abschreibungssatz von 2,0 % entspricht. Mit einem Gutachten kannst du nachweisen, dass die tatsächliche RND kürzer ist — zum Beispiel 20 Jahre. Dann darfst du 5,0 % pro Jahr abschreiben, statt 2,0 %.
Das klingt nach einem Detail. Es ist keins.
Bei 500.000 € Gebäudewert und einer nachgewiesenen RND von 12 Jahren schreibst du 41.600 € pro Jahr ab — statt der standardmäßigen 10.000 €. Den Unterschied spürst du direkt auf dem Konto.
Das ist der Fehler, den ich immer wieder sehe. Der Investor kauft das Denkmal, startet sofort mit der Kernsanierung — und denkt irgendwann an das Restnutzungsdauer-Gutachten.
Zu spät.
Das Gutachten muss den Zustand des Gebäudes vor der ersten Baumaßnahme dokumentieren. Je maroder das Gebäude, desto kürzer die RND, desto höher die Abschreibung. Sobald neue Leitungen verlegt, Wände geöffnet oder das Dach gedämmt ist, verbessert sich die RND rechnerisch sofort.
Bei einem Gebäudewert von 400.000 € kostet dieser Timing-Fehler bei verpassten 4,0 % gegenüber 2,0 % AfA über 10 Jahre rund 33.600 € an entgangener Steuerersparnis (bei 42 % Steuersatz).
Beide Instrumente betreffen Abschreibungen bei Denkmalimmobilien. Aber sie setzen an völlig unterschiedlichen Stellen an.
Die Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erhöht die jährliche AfA auf den ursprünglichen Kaufpreisanteil des Gebäudes. Du musst dafür nichts investieren — der Hebel greift auf das, was du sowieso bezahlt hast.
Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG betrifft die Sanierungskosten. 9 % in den ersten acht Jahren, 7 % in den vier darauffolgenden — aber nur für Aufwendungen, die nachweislich dem Erhalt des Denkmals dienen. Dafür brauchst du eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde.
Jasper Schouw fasst die Logik klar zusammen: „Bei der Restnutzungsdauer schreibst du einfach nur den Kaufpreis ab. Deswegen ist die Restnutzungsdauer immer viel interessanter — weil du kein Geld in die Hand nehmen musst.“
Kurz: Wer saniert, nutzt § 7i. Wer nicht saniert — oder noch nicht saniert — nutzt die verkürzte RND. Wer beides trennt und richtig timed, kann beide Hebel nacheinander ziehen.
Ein Gutachten für 400 € klingt attraktiv. In der Praxis lehnen Finanzämter reine Desktop-Bewertungen — die nur auf eingereichten Fotos basieren — in der Mehrzahl der Fälle ab.
Das Ergebnis: langwieriges Einspruchsverfahren, zweites Gutachten mit Vor-Ort-Termin, doppelte Kosten. Und monatelange Verzögerung bei der Steuererstattung.
Ein qualifiziertes Gutachten mit Besichtigung kostet je nach Objektgröße zwischen 800 und 1.500 €. Die Kosten sind bei vermieteten Objekten als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Und sie amortisieren sich — bei jedem Objekt, das eine nennenswerte Bemessungsgrundlage hat — schon im ersten Jahr.
RND-Gutachten ist sinnvoll, wenn:
RND-Gutachten ist weniger sinnvoll, wenn:
Jaspers strategische Empfehlung: „Ich würde immer den kapitalschonendsten Weg gehen. Wenn ich ein Denkmal kaufe und die Möglichkeit habe, es mit verkürzter Restnutzungsdauer abzuschreiben — dann gehe ich immer diesen Weg zuerst.“
→ 2,0 %: Standard-AfA für Gebäude zwischen 1925 und 2022 (50 Jahre Nutzungsdauer) → 5,0 %: AfA bei nachgewiesener RND von 20 Jahren — 2,5× mehr Abschreibung → 41.600 €: Jahresabschreibung bei 500.000 € Gebäudewert und RND von 12 Jahren → 9 % / 7 %: Denkmal-AfA nach § 7i auf Sanierungskosten (8 + 4 Jahre) → 800–1.500 €: Kosten für ein belastbares Gutachten mit Vor-Ort-Besichtigung
Beim Denkmal treffen zwei der stärksten Abschreibungsinstrumente im deutschen Steuerrecht aufeinander. Die meisten nutzen nur einen davon. Wer beide kennt und richtig einsetzt — RND zuerst, Sanierung wenn sinnvoll und kapitalschonend — kann die Steuererstattungen nutzen, um das Objekt überhaupt erst rentabel zu machen. Der Schlüssel: Das Gutachten vor der ersten Baumaßnahme.
Die ganze Diskussion — mit Zahlenbeispielen und Jaspers Einschätzung aus der Praxis — gibt es in der aktuellen Podcast-Folge von Steine & Steuern. Hör rein.
Verlängert Denkmalschutz automatisch die Nutzungsdauer? Nein — eher das Gegenteil. Weil ein Denkmal aufgrund der Auflagen (keine moderne Dämmung, geschützte Grundrisse) oft nicht mehr zeitgemäß bewirtschaftet werden kann, ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer häufig kürzer als bei einem modernen Gebäude.
Kann ich RND und § 7i-AfA gleichzeitig nutzen? Nicht sinnvoll — aber nacheinander schon. Die Restnutzungsdauer greift auf den Kaufpreisanteil des Gebäudes vor der Sanierung. Die § 7i-AfA betrifft die Sanierungskosten danach. Wer beide Phasen strategisch plant, kann beide Hebel über die Laufzeit ziehen.
Muss ich das Gutachten jedes Jahr neu einreichen? Nein. Einmal anerkannt gilt die verkürzte Nutzungsdauer für die gesamte Abschreibungsreihe. Nur bei nachträglichen wesentlichen Herstellungskosten — etwa einer Kernsanierung — müsste theoretisch neu geschätzt werden.
Sind die Gutachtenkosten steuerlich absetzbar? Ja. Bei vermieteten Objekten sind die Kosten für das Restnutzungsdauergutachten als Werbungskosten in Anlage V sofort in voller Höhe abzugsfähig.
