Neulich war ich auf dem Immocation Festival. Für mich weniger wegen der Vorträge, sondern wegen Networking und guten Gesprächen. Einen Talk habe ich mir aber aufmerksam angehört: Restnutzungsdauergutachten – mein Lieblingsthema. Dabei fielen einige Aussagen, die ich so nicht stehen lassen kann. Zeit, mit ein paar Mythen rund um Restnutzungsdauer und Restnutzungsdauerverkürzung aufzuräumen.
Ich bin Jasper, Immobilieninvestor und Geschäftsführer von gutachtenutzungsdauer.com – bekannt aus dem Podcast Tonsteine Steuern. In diesem Beitrag erfährst du, was wirklich zählt, wenn du rechtssicher abschreiben und kein Geld verschenken willst.
Die Restnutzungsdauer (RND) beschreibt, wie lange ein Gebäude wirtschaftlich noch sinnvoll betrieben werden kann – unter üblichen Instandhaltungen. Das ist nicht gleichzusetzen mit „steht das Haus noch?“ (technisch), sondern mit „rechnet sich das noch?“ (wirtschaftlich).
Falsch. Immobilien werden zum Stichtag bewertet – niemals in die Zukunft. Du kannst rückwirkend bewerten (z. B. Kauf am 01.01.2024, Gutachten heute mit Bewertungsstichtag 01.01.2024). Aber ein „Modernisierungsstand in drei Monaten“ gehört nicht ins Gutachten. Warum?
Merke: Seriös ist, was nachvollziehbar am Stichtag vorliegt – Punkt.
Falsch. Nach dem gängigen Berechnungsmodell (ImmoWert-Kontext) kann im wohnwirtschaftlichen Bereich eine RND von 12 Jahren herauskommen – in besonderen Fällen durch sachverständige Einschätzung auch darunter. Eine pauschale Untergrenze von 15 Jahren ist nicht korrekt.
Und: Ein Gutachten muss unabhängig sein. Wer „vorsichtshalber“ 20 statt 12 Jahre ausweist, nur um vermeintlich die Anerkennung zu erhöhen, macht es falsch – und verschenkt Steuern.
Nein. Die Anerkennung folgt Recht und Verwaltungsvorgaben, nicht „freundlichen“ Zahlen. Wenn eine Behörde etwas nicht anerkennen will, findet sie oft formale Ablehnungsgründe. Dann heißt es: begründet widersprechen, notfalls Einspruch und – wenn es sein muss – Finanzgericht. Die Lösung ist nicht, die RND künstlich zu erhöhen, sondern sauber zu begründen.
Quatsch. Eine niedrige wirtschaftliche Restnutzungsdauer bedeutet nicht, dass das Gebäude in 12 Jahren zusammenfällt. Es heißt: Unter üblichen Instandhaltungen ist die wirtschaftliche Nutzung nur noch für diesen Zeitraum sinnvoll.
Beispiel:
Fehlende Fenster = Haus steht weiterhin, aber die Betriebskosten explodieren (Heizung „auf 5“). Oder: Schlechter Energiestandard + steigende CO₂-Kosten = Nebenkosten steigen, Kaltmiete sinkt, Cashflow kippt. Das ist eine wirtschaftliche Grenze – keine statische.
Die richtige Restnutzungsdauer entsteht aus Stichtag, Ist-Zustand und Standards – nicht aus Bauchgefühl oder Behörden-Wunschdenken. Wer hier sauber arbeitet, spart legal Steuern und verschenkt kein Geld.
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