Eine der häufigsten Fragen aus unserem täglichen Betrieb bei https://gutachten-nutzungsdauer.com/ lautet:
Was passiert mit der verkürzten Restnutzungsdauer, wenn ich nach dem Kauf umfangreich saniere?
Besonders die 15-Prozent-Regel sorgt dabei regelmäßig für Unsicherheit – und oft auch für unbegründete Sorgen.
In diesem Beitrag möchte ich Klarheit schaffen und erklären, warum viele dieser Ängste aus steuerlicher Sicht nicht gerechtfertigt sind.
Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 100.000 Euro.
Davon entfallen beispielsweise 90.000 Euro auf das Gebäude.
Nach der bekannten 15-Prozent-Regel darfst du in den ersten drei Jahren nach Anschaffung netto 15 % der Gebäudekosten sofort als Erhaltungsaufwand absetzen – in diesem Beispiel also 13.500 Euro netto. Überschreitest du diese Grenze, werden die darüber hinausgehenden Kosten zu nachträglichen Herstellkosten.
Und genau hier beginnt die Sorge vieler Investoren:
„Wenn ich nachträgliche Herstellkosten habe, verliere ich dann meine verkürzte Restnutzungsdauer?“
Die gute Nachricht: Nein – in der Regel nicht.
Die Einkommensteuerrichtlinie regelt diesen Fall erstaunlich eindeutig. Dort heißt es sinngemäß, dass es aus Vereinfachungsgründen nicht zu beanstanden ist, wenn nachträgliche Herstell- oder Anschaffungskosten mit der verkürzten Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
Wichtig dabei:
Aus meiner Sicht besteht hier daher kein relevanter Interpretationsspielraum.
Ein häufiger Denkfehler ist die Annahme, dass nachträgliche Herstellkosten automatisch wieder auf die „lange“ AfA (z. B. 50 Jahre) zwingen. Genau das ist laut Richtlinie nicht der Fall, solange kein neues Wirtschaftsgut entsteht.
Das bedeutet konkret:
👉 darf dieser zusätzliche Kostenblock ebenfalls über die verkürzte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
Disclaimer: Ich bin kein Steuerberater – das ist meine persönliche Vorgehensweise.
Wenn maximale Sicherheit gewünscht ist, würde ich:
Entstehen die größeren Sanierungskosten erst danach, werden sie zwar aktiviert, können aber trotzdem über die verkürzte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Der steuerliche Nachteil hält sich damit stark in Grenzen – insbesondere bei längerer Haltedauer.
Ein entscheidender Sonderfall ist, wenn ein neues Wirtschaftsgut entsteht.
Beispiele:
In diesen Fällen gilt die verkürzte Restnutzungsdauer nicht automatisch für den neu geschaffenen Teil. Das ist jedoch ein eigenes Thema und muss gesondert beurteilt werden.
Die Sorge, dass umfangreiche Sanierungen automatisch die verkürzte Restnutzungsdauer „zerstören“, ist in den meisten Fällen unbegründet. Die Einkommensteuerrichtlinie stellt klar, dass auch nachträgliche Herstellkosten grundsätzlich mit der verkürzten Restnutzungsdauer abgeschrieben werden dürfen – solange kein neues Wirtschaftsgut entsteht.
Wer sauber plant, die Zeitpunkte im Blick behält und die Regelungen kennt, kann Sanierung und Restnutzungsdauergutachten problemlos kombinieren.
Die relevante Stelle aus der Einkommensteuerrichtlinie verlinke ich dir in den Show Notes.
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