Die meisten Kapitalanleger wissen, dass man Immobilien abschreiben kann – aber wusstest du, dass du die Abschreibung von 2 % auf bis zu 8 % pro Jahr erhöhen kannst? Diese Möglichkeit bietet enormes Potenzial, um deine Steuerlast zu reduzieren und mehr Liquidität für neue Investitionen zu gewinnen.
Der Schlüssel dazu liegt in einem sogenannten Restnutzungsdauergutachten. Mit diesem Gutachten wird die tatsächliche Nutzungsdauer deiner Immobilie neu bewertet. Anstatt pauschal von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren auszugehen, kannst du nachweisen, dass deine Immobilie möglicherweise nur noch 16 oder 20 Jahre nutzbar ist. Das Ergebnis? Eine deutlich höhere Abschreibung – und damit mehr Geld in deiner Tasche.
Warum ist das wichtig?
Stell dir vor, du könntest jährlich 50.000 Euro mehr von der Steuer absetzen, nur weil du ein Restnutzungsdauergutachten nutzt. Genau das ist möglich. Ein Beispiel: Wenn du statt 2 % jährlich 6,25 % abschreiben kannst, steigt die Abschreibung von 5.600 Euro auf 17.500 Euro pro Jahr – eine Differenz von 11.900 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerersparnis von fast 5.000 Euro pro Jahr – und in 10 Jahren sogar 50.000 Euro!
Das erwartet dich in diesem Beitrag:
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🎧 Hör hier die Podcast-Folge:
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Verpasse nicht die Gelegenheit, mit cleveren Steuerstrategien bares Geld zu sparen. Los geht’s!
Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein Gutachten, das die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie bewertet. Im Gegensatz zur pauschalen Annahme des Finanzamts, dass Immobilien über 50 Jahre (ab Baujahr 1925) oder 40 Jahre (vor Baujahr 1925) abgeschrieben werden, ermöglicht ein Restnutzungsdauergutachten eine realistischere Einschätzung der tatsächlichen Nutzungsdauer der Immobilie.
Das Ziel eines Restnutzungsdauergutachtens ist es, eine kürzere Nutzungsdauer für das Gebäude nachzuweisen. Denn je kürzer die Nutzungsdauer, desto höher die jährliche Abschreibung. Wenn du die Kosten des Gebäudes auf 16 oder 20 Jahre statt auf 50 Jahre verteilen kannst, steigt die Abschreibung von 2 % pro Jahr auf bis zu 6 % oder sogar 8 % pro Jahr.
Beispiel:
Ergebnis: Du kannst jährlich 11.900 Euro mehr als Werbungskosten ansetzen. Das führt bei einem Steuersatz von 42 % zu einer Steuerersparnis von rund 5.000 Euro pro Jahr.
Das deutsche Steuerrecht erkennt an, dass nicht alle Immobilien gleich sind. Eine ältere oder stark abgenutzte Immobilie hat eine kürzere Restnutzungsdauer als eine neuwertige Immobilie. Statt einer pauschalen Abschreibung über 50 Jahre erlaubt der Gesetzgeber daher, eine kürzere Nutzungsdauer anzusetzen – wenn diese durch ein Gutachten belegt wird.
Diese Regelung ist in § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) festgelegt. Sie besagt, dass die AfA (Absetzung für Abnutzung) auf der tatsächlichen Restnutzungsdauer basieren darf, wenn der Steuerpflichtige diese durch ein Gutachten nachweisen kann.
Das bedeutet:
Die pauschalen Abschreibungsfristen des Finanzamts sind nicht immer zu deinem Vorteil. Vor allem ältere oder gebrauchte Immobilien haben häufig eine deutlich kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer. Diese Tatsache kannst du zu deinem Vorteil nutzen.
Die Vorteile auf einen Blick:
Die rechtliche Basis für das Restnutzungsdauergutachten findet sich im § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Dort heißt es:
„Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist grundsätzlich gleichmäßig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen, es sei denn, der Steuerpflichtige weist eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach.“
Diese Formulierung macht deutlich, dass der Gesetzgeber den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ausdrücklich erlaubt. Der Nachweis muss jedoch durch ein Gutachten erfolgen, das bestimmte formale Anforderungen erfüllt. Das Finanzamt akzeptiert diese Gutachten in der Regel nur, wenn sie von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem DIN EN ISO/IEC 17024-zertifizierten Gutachter erstellt werden.
Wenn du eine Immobilie kaufst, kannst du die Anschaffungskosten nicht direkt als Betriebsausgabe oder Werbungskosten geltend machen. Stattdessen erfolgt die steuerliche Absetzung schrittweise über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Dabei handelt es sich um eine Methode, mit der die Kosten für die Abnutzung der Immobilie über die Nutzungsdauer verteilt werden.
Das Ziel der AfA ist es, den Werteverzehr des Gebäudes im Laufe der Zeit zu berücksichtigen und die Anschaffungskosten entsprechend als Werbungskosten bei der Steuer geltend zu machen. Dabei gelten unterschiedliche Abschreibungssätze, je nachdem, wann die Immobilie gebaut wurde.
Die Höhe der Abschreibung hängt vom Baujahr der Immobilie ab:
Der Grund für diese Unterscheidung liegt darin, dass ältere Gebäude tendenziell eine kürzere Lebensdauer haben als neuere Bauten. Daher wird für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, eine kürzere Nutzungsdauer von 40 Jahren angenommen, was einer jährlichen Abschreibung von 2,5 % entspricht.
Ein wichtiger Punkt bei der Abschreibung von Immobilien ist die Unterscheidung zwischen Grundstück und Gebäude.
In der Praxis wird der Kaufpreis einer Immobilie in Gebäudewert und Grundstückswert aufgeteilt. Häufig wird eine Aufteilung von 80 % (Gebäude) zu 20 % (Grundstück) vorgenommen, wobei diese Verteilung je nach Region und Art der Immobilie variieren kann.
Warum ist das wichtig?
Je höher der Gebäudewert im Verhältnis zum Grundstück, desto höher fällt die Abschreibung aus. Denn nur der Gebäudewert wird für die AfA herangezogen. Eine clevere Kaufpreisaufteilung ist daher eine der ersten Maßnahmen, um langfristig Steuern zu sparen.
Ein weiterer entscheidender Punkt bei der Abschreibung von Immobilien: Nach jedem Immobilienkauf beginnt die Abschreibung wieder von vorne.
Das bedeutet, wenn du eine Immobilie kaufst, spielt es keine Rolle, wie lange der Vorbesitzer diese Immobilie bereits abgeschrieben hat. Die gesamte Nutzungsdauer von 50 oder 40 Jahren beginnt für dich als neuer Eigentümer von vorn – und das gibt dir die Möglichkeit, von einer vollen Abschreibung zu profitieren.
Praxisbeispiel:
Das gilt auch dann, wenn der Vorbesitzer die Immobilie bereits teilweise abgeschrieben hat. Für dich als Käufer zählt die neue Anschaffung als Startpunkt für die Abschreibung.
Stell dir vor, du erwirbst eine Immobilie für 350.000 Euro. Von diesem Kaufpreis entfallen 80 % auf das Gebäude und 20 % auf das Grundstück.
Kaufpreisaufteilung:
Da das Grundstück nicht abgeschrieben werden darf, können nur die 280.000 Euro des Gebäudewerts steuerlich geltend gemacht werden.
Berechnung der jährlichen Abschreibung (AfA):
Das bedeutet, du kannst jedes Jahr 5.600 Euro als Werbungskosten in deiner Steuererklärung ansetzen. Bei einem Steuersatz von 42 % führt das zu einer Steuerersparnis von:
Diese Steuerersparnis bleibt dir jedes Jahr erhalten – und zwar für die nächsten 50 Jahre.
Die klassische Abschreibung für Immobilien erfolgt in der Regel über 50 Jahre (2 % jährlich) oder 40 Jahre (2,5 % jährlich), abhängig vom Baujahr der Immobilie. Doch was wäre, wenn du diese Frist drastisch verkürzen könntest – zum Beispiel auf 16 Jahre? Genau hier kommt das Restnutzungsdauergutachten ins Spiel.
Das Grundprinzip ist einfach:
Verkürzung der Nutzungsdauer = Höhere jährliche Abschreibung = Niedrigere Steuerlast
Ein Restnutzungsdauergutachten bewertet die tatsächliche, verbleibende Nutzungsdauer einer Immobilie. Ist diese kürzer als die gesetzlich vorgegebene Standardnutzungsdauer, kannst du den Gebäudewert in weniger Jahren abschreiben. Das Ergebnis: Deine Abschreibung steigt von 2 % auf bis zu 6 % oder mehr pro Jahr – und deine jährliche Steuerlast sinkt entsprechend.
Im Gegensatz zur Standard-AfA, die pauschal 50 oder 40 Jahre für die Abschreibung ansetzt, legt ein Restnutzungsdauergutachten die tatsächliche, wirtschaftliche Nutzungsdauer der Immobilie fest. Das bedeutet, dass auch ältere oder abgenutzte Immobilien eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer haben können.
Beispielrechnung:
Berechnung der neuen Abschreibung:
Die höhere Abschreibung durch das Restnutzungsdauergutachten hat direkte Auswirkungen auf deine Steuerlast. Da du mehr Kosten (in Form von Werbungskosten) absetzen kannst, sinkt das zu versteuernde Einkommen – und das führt zu einer direkten Steuerersparnis.
Vergleich der Steuerersparnis:
Wenn wir von einem Steuersatz von 42 % ausgehen, sieht die Rechnung so aus:
Das bedeutet, dass du allein durch die Nutzung eines Restnutzungsdauergutachtens in 10 Jahren fast 50.000 Euro mehr auf deinem Konto haben könntest.
Ein Restnutzungsdauergutachten lohnt sich insbesondere in folgenden Fällen:
Die Ermittlung der Restnutzungsdauer einer Immobilie ist der Kern eines Restnutzungsdauergutachtens. Ziel ist es, die verbleibende Nutzungsdauer realistisch zu bewerten, um eine höhere Abschreibung zu ermöglichen. Im Gegensatz zur Standardmethode, bei der die Abschreibung pauschal über 50 Jahre (2 % jährlich) erfolgt, erlaubt das Steuerrecht eine individuelle Bestimmung der Restnutzungsdauer – sofern diese durch ein Gutachten belegt wird.
Aber wie wird die tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie berechnet? Welche Kriterien spielen eine Rolle und wer darf das Gutachten erstellen?
Die Restnutzungsdauer hängt von mehreren Faktoren ab, die in einem objektiven Bewertungsverfahren ermittelt werden. Die wichtigsten Faktoren sind:
Das Finanzamt stellt klare Anforderungen an die Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens. Nach den Vorgaben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) gelten dabei strenge Kriterien:
Eine Vor-Ort-Besichtigung ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber sie erhöht die Akzeptanz des Gutachtens beim Finanzamt erheblich. Bei einer Vor-Ort-Besichtigung kann der Sachverständige den Zustand der Immobilie objektiv bewerten und dokumentieren.
Vorteile der Vor-Ort-Besichtigung:
Obwohl die Möglichkeit, ein Restnutzungsdauergutachten zu nutzen, im Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) ausdrücklich verankert ist, stoßen viele Investoren auf Widerstand – und zwar vom Finanzamt. In der Theorie ist die Vorgehensweise klar, doch in der Praxis sieht es oft anders aus.
Viele Finanzämter akzeptieren Restnutzungsdauergutachten nicht ohne Weiteres, auch wenn diese von einem vereidigten Sachverständigen oder einem DIN EN ISO/IEC 17024-zertifizierten Gutachter erstellt wurden. In den letzten Jahren hat es vermehrt Fälle gegeben, bei denen Investoren gezwungen waren, Widerspruch einzulegen, um die neue Abschreibung durchzusetzen.
Die gute Nachricht: Die Rechtsprechung ist auf der Seite der Investoren. Es gibt bereits mehrere Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH), die klarstellen, dass das Finanzamt Restnutzungsdauergutachten akzeptieren muss – wenn diese den Anforderungen entsprechen.
BFH-Urteil 2021
BFH-Urteil 2024
Wenn du die verkürzte Nutzungsdauer deiner Immobilie durchsetzen möchtest, solltest du von Anfang an auf die Einhaltung der formalen Anforderungen achten. Die folgenden Maßnahmen erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass das Finanzamt dein Gutachten akzeptiert:
Die geplante Gesetzesänderung im Jahressteuergesetz 2024 hatte viele Kapitalanleger und Immobilieninvestoren verunsichert. Ursprünglich sah der Gesetzesentwurf eine erhebliche Einschränkung der Restnutzungsdauergutachten vor. Die gute Nachricht: Die geplante Gesetzesänderung wurde NICHT beschlossen!
Das bedeutet, dass du auch 2025 weiterhin die Möglichkeit hast, die tatsächliche Nutzungsdauer deiner Immobilie nachzuweisen und damit eine verkürzte Abschreibungsfrist zu erhalten.
Der ursprüngliche Entwurf der Gesetzesänderung sah zwei wesentliche Einschränkungen für die Nutzung von Restnutzungsdauergutachten vor:
Die gute Nachricht für Kapitalanleger: Beide geplanten Änderungen wurden NICHT beschlossen!
Was bedeutet das für dich als Investor?
Ein Restnutzungsdauergutachten ist eine der effektivsten Möglichkeiten, als Kapitalanleger oder Immobilieninvestor deine Steuerlast zu senken. Während die Standard-Abschreibung (AfA) bei 2 % pro Jahr liegt, kannst du mit einem Restnutzungsdauergutachten Abschreibungssätze von bis zu 8 % pro Jahr erreichen. Das bedeutet, dass du pro Jahr deutlich mehr Kosten als Werbungskosten geltend machen kannst – was deine Steuerlast erheblich reduziert.
Ein gut erstelltes Restnutzungsdauergutachten ermöglicht dir nicht nur eine deutlich höhere Steuerersparnis, sondern auch eine stärkere Position gegenüber dem Finanzamt. Dank der fundierten Beweise, die im Gutachten enthalten sind (Fotos, Berichte, Vor-Ort-Besichtigung), kannst du dich gegen fehlerhafte Steuerbescheide wehren.
Wenn du deine Steuerlast mit einem Restnutzungsdauergutachten senken möchtest, solltest du jetzt handeln. Mit einem qualifizierten Gutachten kannst du deine Abschreibungen von 2 % auf bis zu 8 % pro Jahr erhöhen.
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Hinweis: Die hier vorliegenden Inhalte dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Für individuelle Fragen oder Entscheidungen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Steuerberater, Anwalt oder Finanzexperten.
