Der Referentenentwurf sieht vor, dass der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG) sowie die Widerlegung der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV-neu) zukünftig ausschließlich durch Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (öbuv) geführt werden dürfen.
Die Begründung des Entwurfs stützt sich im Wesentlichen auf drei Punkte:
(1) Ausschluss vermeintlich „unqualifizierter Gutachten“,
(2) Verwaltungsvereinfachung und
(3) Erhöhung der Rechtssicherheit.
Diese Argumentation greift jedoch zu kurz und verkennt die tatsächliche Funktionsweise von Qualitätssicherung in der Bewertungspraxis. Höchste Qualität entsteht nicht durch den bloßen Besitz eines bestimmten Berufstitels, sondern durch saubere Methodik, transparente Dokumentation und nachvollziehbare Herleitung der Ergebnisse.
Auch ISO/IEC 17024-zertifizierte Sachverständige – beispielsweise HypZert – erfüllen diese Anforderungen aufgrund eines akkreditierten, regelmäßig überwachten Prüf- und Rezertifizierungssystems in gleicher hoher Qualität. Eine Überprüfung durch die Finanzbehörde ist hier in keinem Falle notwendig, da die Zertifizierungsstellen durch die DAkkS akkreditiert wurden und somit bereits bestätigt wurde, dass Gutachten nach den Anforderungen international gültiger Normen, gesetzlicher Grundlagen und relevanter Regeln kompetent erbracht werden können.
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH IX R 25/19; IX R 14/23; IX R 12/21) betont ausdrücklich Methodenfreiheit und die Gleichwertigkeit der nach ImmoWertV zugelassenen Bewertungsverfahren. Eine gesetzlich verordnete Status-Monopolisierung steht im Widerspruch zu dieser Linie, verschärft Kapazitätsengpässe, führt zu deutlich höheren Kosten und beeinträchtigt sowohl Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 GG) als auch Berufsfreiheit (Art. 12 GG).
Die Europäische Union hat außerdem die gegenseitige Anerkennung von Berufsqualifikationen sowie die Gewährleistung der Dienstleistungsfreiheit (Art. 56 AEUV) als zentrale Grundprinzipien des Binnenmarkts verankert. Eine nationale Regelung, die den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer oder die Widerlegung der BMF-Arbeitshilfe ausschließlich öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorbehält, steht in einem Spannungsverhältnis zu diesen Grundprinzipien. Sie benachteiligt qualifizierte, in anderen Mitgliedstaaten der EU anerkannte und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige unverhältnismäßig und widerspricht damit dem Ziel des europäischen Binnenmarkts, Dienstleistungen ohne ungerechtfertigte Beschränkungen erbringen zu können.
Die Berufsanerkennungsrichtlinie 2005/36/EG verpflichtet die Mitgliedstaaten, Berufsqualifikationen aus anderen EU-/EWR-Staaten anzuerkennen, sofern diese im Herkunftsstaat zur selbständigen Ausübung der entsprechenden Tätigkeit berechtigen.
Der Europäische Gerichtshof hat wiederholt klargestellt (u. a. in den Rechtssachen C-55/94, Gebhard, und C-215/01, Schnitzer), dass nationale Regelungen, welche die Erbringung von Dienstleistungen durch in anderen Mitgliedstaaten qualifizierte Anbieter erschweren oder behindern, nur zulässig sind, wenn sie auf zwingenden Gründen des Allgemeininteresses beruhen und verhältnismäßig sind. Eine generelle Beschränkung auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ist weder erforderlich noch geeignet, die Qualität von Gutachten sicherzustellen, da bereits andere europaweit anerkannte Zertifizierungen – insbesondere nach DIN EN ISO/IEC 17024 – ein hohes Maß an Qualitätssicherung gewährleisten. Eine solche Einschränkung widerspricht daher sowohl dem Verhältnismäßigkeitsprinzip als auch dem Ziel der Dienstleistungsfreiheit.
Besonders problematisch ist zudem die fehlerhafte Berufung auf § 407a Abs. 3 ZPO: Dieser erlaubt ausdrücklich die Einbindung qualifizierter Hilfspersonen bei Teilaufgaben wie Besichtigungen – der Entwurf legt ihn jedoch fehlerhaft so aus, als sei dies ausgeschlossen.
Darauf folgt die klare Empfehlung der Einführung einer Öffnungsklausel: Zulassung sowohl öbuv, als auch ISO/IEC 17024-zertifizierter Sachverständiger (DAkkS-akkreditiert), ergänzt um verbindliche Mindestinhalte und Methodikvorgaben ohne dabei von anerkannten Bewertungsstandards abzuweichen. Damit werden die legitimen Ziele (Qualität, Einheitlichkeit, Rechtssicherheit) erreicht, ohne ein Bewertungs-Monopol für öbuv Sachverständige zu schaffen.
Motivation des Entwurfs: Ausschluss unqualifizierter Gutachten, Erleichterung der Verwaltung, Sicherung einer einheitlichen Rechtsanwendung.
BFH-/FG-Rechtsprechung
BFH, 28.07.2021 – IX R 25/19: Der Steuerpflichtige hat volle Methodenfreiheit, solange die maßgeblichen Determinanten (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Rahmenbedingungen) nachvollziehbar dargelegt werden. Kein Hinweis auf eine zwingende Bindung an einen bestimmten Gutachterstatus.
BFH, 23.01.2024 – IX R 14/23: Entscheidend ist, ob die relevanten Determinanten aus dem Gutachten ableitbar sind. Ein formaler Titel ersetzt nicht die fachliche Substanz.
BFH, 20.09.2022 – IX R 12/21: Bestätigung der Gleichwertigkeit aller in der ImmoWertV vorgesehenen Verfahren; die Wahl richtet sich nach dem Einzelfall.
FG Münster 2025 / FG München 2025: Kritik an rein modellhaften Verfahren ohne Objektbesichtigung, aber kein Erfordernis einer öbuv-Bestellung.
Schlussfolgerung: Die Rechtsprechung fordert Qualität in der Ausführung, nicht Monopol auf Basis des Status.
Der Entwurf zieht § 407a Abs. 3 ZPO zur Begründung einer ausschließlichen persönlichen Besichtigungspflicht heran. Der Gesetzeswortlaut ist jedoch eindeutig. Er lautet:
„(3) Der Sachverständige ist nicht befugt, den Auftrag auf einen anderen zu übertragen. Soweit er sich der Mitarbeit einer anderen Person bedient, hat er diese namhaft zu machen und den Umfang ihrer Tätigkeit anzugeben, falls es sich nicht um Hilfsdienste von untergeordneter Bedeutung handelt.“
Der Sachverständige darf den Auftrag nicht vollständig auf andere übertragen.
Die Mitwirkung anderer Personen ist zulässig und sogar direkt vorgesehen, sofern diese genannt und ihre Tätigkeit beschrieben wird – ausgenommen sind nur Hilfsdienste von völlig untergeordneter Bedeutung.
Praktische Folge: Auch bei einer Einbindung Dritter zur Durchführung der Besichtigung bleibt die Verantwortung und Gutachtenerstellung beim Sachverständigen. Dies ist insbesondere bei knappen Ressourcen der öbuv-Sachverständigen und anderen Sachverständigen ein notwendiges Mittel, um Fristen einzuhalten, effizient zu arbeiten und Steuerpflichtigen überhaupt die Möglichkeit zur Gutachtenerstellung zu geben.
Auch §36 GewO Abs. 1 dient nicht dazu eine höchst persönliche Besichtigung herbei zu argumentieren. Der relevante Satz lautet:
Sie sind darauf zu vereidigen, daß sie ihre Sachverständigenaufgaben unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch erfüllen und ihre Gutachten entsprechend erstatten werden.
Das Gutachten wird ja höchstpersönlich durch den Gutachter erstellt. Dass hierfür aber keine Hilfstätigkeiten von anderen als Input dienen können, scheint sachfremd und effizienzmindernd. Selbstverständlich kann ein Dritter auch eine Ortsbesichtigung ausüben, dokumentieren und diese gewissenhaft in hoher Qualität gegenüber dem Gutachter, sei er öffentlich bestellt und vereidigt oder den ISO 1724 zertifiziert, weitergeben.
Der Referentenentwurf verweist ausdrücklich auf die Maßgabe der ImmoWertV für die Ermittlung der Restnutzungsdauer. Die ImmoWertV enthält jedoch keine Pflicht zur höchstpersönlichen Ortsbesichtigung durch den Hauptgutachter. Zwar wird die Ortsbesichtigung als Prüfungsschwerpunkt genannt, jedoch nicht als höchstpersönlich durchzuführende Handlung normiert. Maßgeblich ist vielmehr das in der ImmoWertV verankerte Höchstpersönlichkeitsgebot, das die volle Verantwortung des Sachverständigen für Inhalt und Ergebnis des Gutachtens festschreibt – unabhängig davon, ob einzelne Ermittlungsschritte, wie die Ortsbesichtigung, durch qualifizierte Hilfspersonen erfolgen.
Dieses Vorgehen entspricht auch der gelebten Praxis in anderen streng regulierten Bewertungsbereichen. In der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist in § 6 Abs. 1 und 2 ausdrücklich vorgesehen, dass die für die Wertermittlung erforderliche Besichtigung nicht zwingend vom verantwortlichen Gutachter selbst durchgeführt werden muss, sondern durch fachlich geeignete Erhebungsbeauftragte erfolgen kann. Entscheidend ist allein, dass der Gutachter die erhobenen Daten prüft, plausibilisiert und in die Bewertung einfließen lässt.
Wenn im sicherheitskritischen Bereich der Immobilienfinanzierung, der unter strengem Aufsichtsrecht (BaFin, PfandBG) steht, eine Besichtigung durch qualifizierte Hilfspersonen zulässig ist, gibt es keinen sachlichen Grund, dies für steuerliche Bewertungszwecke auszuschließen. Das steuerliche Bewertungsverfahren nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bzw. § 9b EStDV-neu erfordert dieselbe inhaltliche Sorgfalt, nicht aber eine unverhältnismäßige formale Einschränkung der Datenerhebung.
Eine darüberhinausgehende Sonderregelung im Steuerrecht wäre somit nicht nur fachlich unbegründet, sondern würde auch ohne Not von den etablierten, gesetzlich anerkannten Bewertungsstandards abweichen.
Mindestinhalte (statusneutral, verbindlich festgelegt)
Zulässige Qualifikationen
Die Ziele des Referentenentwurfs – Qualitätssicherung, Einheitlichkeit und Rechtssicherheit – sind zu begrüßen. Die Umsetzung über eine Status-Exklusivität ist jedoch unverhältnismäßig, praxisfern und verfassungsrechtlich angreifbar.
Gleiches gilt für die vorgesehene Pflicht zur höchstpersönlichen Besichtigung durch den Hauptgutachter. Eine solche Vorgabe findet sich weder in der ImmoWertV noch in der BelWertV und ist auch in anderen hochregulierten Bereichen – etwa der Beleihungswertermittlung im Pfandbriefgeschäft – nicht vorgeschrieben. Sie führt zu vermeidbaren Kapazitätsengpässen, erhöhten Kosten und langen Wartezeiten, ohne dass ein messbarer Qualitätsgewinn nachweisbar wäre.
Die Einbindung qualifizierter Hilfspersonen steigert hingegen die Produktivität der Gutachter, ermöglicht eine schnellere digitale Erfassung und Verarbeitung der Daten, beschleunigt Verfahren, stärkt die Leistungsfähigkeit der Volkswirtschaft und vermeidet unnötige Anfahrten. Das senkt Kosten, schont Ressourcen und leistet zugleich einen messbaren Beitrag zum Klimaschutz.
Eine statusoffene, methodisch strenge Regelung mit der Möglichkeit, qualifizierte Hilfspersonen einzubinden, erreicht dieselben Ziele, ohne den Markt zu verengen, Kosten zu steigern oder Wartezeiten zu verursachen – und bleibt zugleich im Einklang mit BFH-Rechtsprechung, EU-Recht und Grundrechten.
Die exklusive Beschränkung auf öbuv-Sachverständige und die Verpflichtung zur höchstpersönlichen Besichtigung konterkarieren die politischen Ziele von Entbürokratisierung, Digitalisierung, Klimaschutz und effizienter Verwaltung und belasten insbesondere kleinere Steuerpflichtige überproportional. Diese Vorgaben sollten daher im weiteren Gesetzgebungsverfahren gestrichen oder zumindest durch eine statusoffene Regelung ersetzt werden.
