Viele Immobilienbesitzer optimieren zuerst die Steuerlast im Hier und Jetzt: Abschreibungen, Restnutzungsdauer, Strukturierung, Finanzierung. Das ist sinnvoll – aber es übersieht oft den größten Hebel für Vermögenserhalt: vorausschauende Vermögens- und Nachlassplanung.
In einem Gespräch mit dem Notar und Erbrechtsexperten Florian Würzburg wurde sehr klar: Die meisten Probleme rund um Erben, Schenken und Immobilien entstehen nicht, weil Menschen “nichts haben”, sondern weil sie zu spät oder ohne belastbare Struktur handeln. Und genau das führt dann zu Betreuungsgericht, Nachlassgericht, Familienstreit – und manchmal zu einem Liquidationsdruck, der Immobilien unter Wert in den Verkauf zwingt.
Hier sind die zwei häufigsten (und teuersten) Fehler – plus konkrete Wege, wie du sie pragmatisch entschärfst.
Das klingt hart, ist aber Alltag: Familien tragen sich jahrelang mit dem Gedanken, “mal” zu übertragen oder “mal” ein Testament zu machen. Und dann passiert etwas, das niemand geplant hat: Demenz, Schlaganfall, langer Krankenhausaufenthalt, Pflegebedürftigkeit.
Wenn jemand nicht mehr geschäftsfähig ist, kann er keine Immobilienübertragung mehr wirksam unterschreiben – und der Notar muss die Geschäftsfähigkeit prüfen. Wenn Zweifel bestehen, droht:
Das ist nicht nur ein finanzielles Problem. Es ist ein Kontrollverlust: Plötzlich entscheidet ein Dritter mit, was “im Sinne” des Betroffenen ist.
Wenn du nur eine Sache aus diesem Artikel mitnimmst, dann diese:
Warte nicht auf den perfekten Zeitpunkt. Plane, solange du frei entscheiden kannst.
Dazu gehören vor allem:
Viele unterschätzen das: Eine “privatschriftliche Vollmacht” kann in manchen Bereichen mal akzeptiert werden – spätestens beim Grundbuchamt ist meistens Schluss. Wer Immobilien handlungsfähig halten will, braucht eine saubere, belastbare Vollmacht.
Wichtig: Vollmacht heißt Vertrauen. Im Außenverhältnis kann ein Bevollmächtigter handeln; Missbrauch lässt sich oft erst im Nachhinein bekämpfen. Deshalb: Bevollmächtigte sehr bewusst wählen – und Vollmachten ggf. inhaltlich begrenzen (z. B. nur Immobiliengeschäfte, nur bestimmte Objekte, nur gemeinsam mit einer zweiten Person).
Typische Situationen, die man vorher durchdenken sollte:
Der zweite Klassiker passiert häufig bei gutem Willen: Eltern oder Großeltern wollen “schon mal” übertragen (Schenkung, vorweggenommene Erbfolge), um Freibeträge zu nutzen oder Streit zu vermeiden. Aber dann wird die Übertragung so gestaltet, dass der Übergeber am Ende schlechter dasteht.
Hier lauern mehrere Fallstricke – vor allem bei Immobilien.
Wer sein Familienheim oder ein wertvolles Objekt überträgt, will meist zwei Dinge gleichzeitig:
Dafür gibt es zwei zentrale Instrumente:
Nebenbei: Nießbrauch und Wohnrechte können den schenkungsteuerlichen Wert der Immobilie mindern, weil sie die wirtschaftliche Verwertbarkeit für den Beschenkten einschränken.
Zwei “10-Jahres-Regeln” spielen in der Praxis eine riesige Rolle:
Die Schenkungsteuer-Freibeträge können sich nach einer Frist wieder “auffüllen”. Wer früh anfängt, kann sie im Laufe des Lebens ggf. mehrfach einsetzen – und so den späteren Steuerdruck reduzieren.
Wenn später Sozialleistungen für Pflege benötigt werden, kann es je nach Konstellation Rückforderungs- und Anfechtungsrisiken geben. Wer die Immobilie “schnell noch” überträgt, nachdem eine schwere Erkrankung absehbar wird, kann in unangenehme Auseinandersetzungen geraten.
Übertragungen scheitern nicht nur an Steuern, sondern an Lebensrealität: Sucht, Spielsucht, Überschuldung, Scheidung, falsche Partner, Insolvenz.
Deshalb ist eine gute Gestaltung nicht nur “nett”, sondern Schutzmechanik:
Nießbrauch alleine verhindert nicht automatisch einen Verkauf – es macht ihn nur unattraktiver. Wenn du wirklich verhindern willst, dass Eigentum ohne Kontrolle übertragen wird, braucht es zusätzlich passende Sicherungsinstrumente.
Rein rechtlich darfst du ein Testament handschriftlich erstellen. In der Praxis ist das Risiko aber oft nicht die Wirksamkeit – sondern die Unklarheit.
Unklare Formulierungen führen schnell dazu, dass:
Die Ironie: Wer Kosten sparen will, verlagert sie häufig in die Zukunft – zu den Erben. Und dann sind die Hauptfragensteller (die Erblasser) nicht mehr da, um es zu erklären.
Sobald du nicht mehr über “ein Haus” sprichst, sondern über einen Bestand, wird Nachlassplanung zur Betriebsfrage:
In solchen Fällen ist Testamentsvollstreckung ein sehr häufiges Werkzeug: Eine Person (oder Struktur) übernimmt die Aufgabe, den Bestand zu verwalten, zu ordnen, ggf. zu veräußern und die Erben geordnet zu bedienen – statt Chaos im laufenden Betrieb.
Praktisch: sobald Immobilien oder nennenswertes Vermögen da ist – viele starten mental ab 50+, aber sinnvoll ist es oft früher, weil Zeit Spielräume schafft.
Für Grundbuch- und Immobilienthemen ist in der Praxis eine notarielle Vollmacht der belastbare Standard, sonst drohen Zurückweisungen und Verzögerungen.
Wohnrecht schützt das Wohnen. Nießbrauch geht weiter und kann auch Vermietung und wirtschaftliche Nutzung ermöglichen – oft sinnvoll, wenn später ein Umzug oder Pflegekosten realistisch sind.
Das ist möglich, aber häufig kompliziert, weil Gerichte prüfen, ob es “rein rechtlich vorteilhaft” ist. In der Praxis wird es bei Immobilienübertragungen an Minderjährige oft abgelehnt oder stark erschwert.
Als Immobilieninvestor denkst du in Zyklen, Hebeln, Renditen und Exit-Strategien. Aber dein größtes Risiko liegt selten im Markt – sondern in der fehlenden Struktur für den Fall, dass du selbst nicht mehr entscheiden kannst.
Nachlass- und Vorsorgeplanung ist keine juristische Pflichtübung.
Sie ist Teil professionellen Risikomanagements.
Wer früh handelt,
Und vielleicht am wichtigsten:
Er sorgt dafür, dass ein aufgebautes Portfolio nicht durch Unklarheit oder Zeitdruck an Substanz verliert.
Immobilien aufzubauen ist eine unternehmerische Leistung.
Sie strukturiert zu übergeben, ist die zweite.
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📧 Schreib mir gern an: jasper@steine-steuern.de
