Wenn es um Immobilieninvestitionen geht, denken viele Kapitalanleger vor allem an Kaufpreise, Mieteinnahmen und Finanzierungskonditionen. Was dabei oft unterschätzt wird, ist das immense Potenzial, durch kluge Steuerstrategien bereits beim Kauf und während der Haltedauer erhebliche Steuervorteile zu sichern. Wer die richtigen Hebel kennt, kann seine Rendite deutlich steigern – und genau darum geht es in der aktuellen Podcast-Folge von „Ton Steine Steuern“.
In dieser Episode spricht Jasper Schouw (Gutachten-Nutzungsdauer.com) mit dem erfahrenen Steuerberater Alexander Rasch von der Consensus Steuerberatung. Gemeinsam beleuchten sie die wichtigsten Steuerstrategien für Immobilieninvestoren – von der optimalen Kaufpreisaufteilung bis hin zu cleveren Steuertipps zum Jahreswechsel. Dabei geht es nicht nur um das, was du nach dem Kauf tun kannst, sondern auch um die Maßnahmen, die du schon vor der Kaufentscheidung ergreifen solltest, um langfristig Steuern zu sparen.
Was erwartet dich in dieser Podcast-Folge?
Du erfährst, welche drei zentralen Hebel du nutzen kannst, um deine Steuerlast zu reduzieren:
Wenn es um Steueroptimierung für Immobilieninvestoren geht, ist Alexander Rasch einer der Experten, den man kennen sollte. Als Steuerberater bei der renommierten Consensus Steuerberatung in Bremen unterstützt er Kapitalanleger, Unternehmen und Investoren dabei, ihre Steuerlast zu minimieren und rechtlich einwandfreie Strategien zu entwickeln.
Mit seiner langjährigen Erfahrung in der Beratung von KMU (kleine und mittlere Unternehmen), Immobilieninvestoren, E-Commerce-Unternehmen und Kapitalanlegern kennt Alexander Rasch die häufigsten Fehler, die Investoren bei Kaufverträgen und der Steuerplanung machen – und vor allem, wie man diese vermeidet. Seine Tipps sind praxisnah und umsetzbar, was ihn zu einem gefragten Ansprechpartner für Investoren macht, die ihre Rendite steigern wollen.
Investieren in Immobilien ist weit mehr als der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Die steuerlichen Weichen werden oft schon beim Kaufvertrag gestellt. Fehler, die hier passieren, können Investoren über die Jahre hinweg tausende Euro an Steuervorteilen kosten. Deshalb ist es wichtig, einen Experten wie Alexander Rasch an der Seite zu haben, der die richtigen Stellschrauben erkennt und die Steuerstrategie von Anfang an clever plant.
Beim Kauf einer Immobilie werden bereits die steuerlichen Weichen für die nächsten Jahre gestellt. Zwei zentrale Hebel, die dabei eine wichtige Rolle spielen, sind die Kaufpreisaufteilung und die Aufteilung von beweglichem Inventar. Wer diese beiden Ansätze clever nutzt, kann die Grunderwerbsteuer senken und seine Abschreibungen optimieren, was langfristig die Steuerlast reduziert.
Was ist die Kaufpreisaufteilung?
Beim Kauf einer Immobilie setzt sich der Kaufpreis aus verschiedenen Bestandteilen zusammen – insbesondere aus dem Wert für Grund und Boden sowie dem Wert für das Gebäude. Diese beiden Posten haben eine entscheidende Bedeutung, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Grund und Boden hingegen kann steuerlich nicht abgeschrieben werden.
Ziel der Kaufpreisaufteilung:
Je höher der Anteil des Gebäudes, desto größer die Abschreibungsmöglichkeiten – und damit auch die potenzielle Steuerersparnis. Eine gut durchdachte Kaufpreisaufteilung erhöht also den Anteil des Gebäudes im Verhältnis zum Boden, wodurch der Käufer in den kommenden Jahren höhere jährliche Abschreibungen geltend machen kann.
Die 20/80-Regel:
Eine gängige Methode zur Kaufpreisaufteilung ist die 20/80-Regel. Dabei wird der Kaufpreis wie folgt aufgeteilt:
Diese Verteilung wird von vielen Finanzämtern akzeptiert, wenn sie bereits im Kaufvertrag verankert ist. Ist die Aufteilung klar geregelt, wird es für das Finanzamt schwieriger, diese nachträglich zu korrigieren.
Tipp von Steuerberater Alexander Rasch:
„Wenn die Kaufpreisaufteilung direkt im Kaufvertrag steht, ist sie rechtlich viel stabiler und schwerer anfechtbar.“
Was du tun kannst:
Welche Gegenstände können gesondert ausgewiesen werden?
Neben der Aufteilung von Grund und Boden gibt es eine weitere wichtige Stellschraube: die Ausweisung von beweglichem Inventar. Darunter fallen unter anderem:
Der Clou: Diese Gegenstände können nicht nur separat abgeschrieben werden, sondern sie zählen auch nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, der Kaufpreis für diese Gegenstände wird bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer herausgerechnet, wodurch sich die zu zahlende Steuer reduziert.
Beispielrechnung:
Die Grunderwerbsteuer wird nur auf die 290.000 € berechnet, nicht auf die 300.000 €. Das reduziert die Grunderwerbsteuer spürbar.
Warum ist das wichtig?
Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5% und 6,5%. Im obigen Beispiel (bei 6,5% Grunderwerbsteuer) würde der Steuervorteil wie folgt aussehen:
Ersparnis: 650 € – nur durch die Ausweisung der Küche im Kaufvertrag.
Praxis-Tipp:
Lass diese Posten bereits im Kaufvertrag separat aufführen. Je klarer die Positionen im Vertrag stehen, desto weniger Spielraum hat das Finanzamt, die Aufteilung nachträglich zu ändern.
Beim Immobilienkauf werden die ersten steuerlichen Weichen gestellt – aber auch während der Haltedauer einer Immobilie gibt es zahlreiche Möglichkeiten, laufend Steuern zu sparen. Zwei der effektivsten Hebel sind die Restnutzungsdauergutachten und die Sofortabschreibungen von Inventar. Diese Strategien ermöglichen es Investoren, die Abschreibungen zu maximieren und die jährliche Steuerlast deutlich zu senken.
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt, wie lange eine Immobilie wirtschaftlich noch nutzbar ist. Die Finanzämter gehen standardmäßig davon aus, dass die Nutzungsdauer einer Immobilie 33 Jahre beträgt. Das bedeutet, dass du die Immobilie mit 3% pro Jahr abschreiben kannst.
Doch mit einem Restnutzungsdauergutachten kannst du die tatsächliche Restnutzungsdauer deiner Immobilie nachweisen – und diese kann deutlich kürzer als 33 Jahre sein, z. B. 20 oder 25 Jahre. Diese kürzere Nutzungsdauer führt zu einer höheren Abschreibung.
Warum ist das wichtig?
Wie überzeuge ich das Finanzamt?
Das Finanzamt akzeptiert die Verkürzung der Nutzungsdauer nur, wenn diese begründet ist. Das ist die Aufgabe des Restnutzungsdauergutachtens. In diesem Gutachten wird der Zustand der Immobilie dokumentiert (Baujahr, Sanierungsstand, technische Ausstattung) und auf Basis dieser Daten eine kürzere Restnutzungsdauer berechnet.
Beispiel:
Ergebnis:
Die jährliche Abschreibung steigt von 9.000 € auf 15.000 €, wodurch die steuerlich absetzbaren Kosten deutlich zunehmen. Diese Ersparnis summiert sich über die Jahre hinweg auf eine erhebliche Summe.
Wichtiger Hinweis zur Gesetzesänderung 2024
Das Jahressteuergesetz 2024 könnte die Möglichkeit zur Verkürzung der Restnutzungsdauer einschränken. Es sieht vor, dass nur noch Immobilien mit einer Nutzungsdauer von unter 10 Jahren von dieser Regelung profitieren können. Da die meisten Wohnimmobilien eine deutlich längere Restnutzungsdauer haben, würde dies die Nutzung von Restnutzungsdauergutachten de facto beenden.
Handlungsempfehlung:
Was lässt sich sofort abschreiben?
Neben der Aufteilung von Grund und Boden sowie der Nutzung von Restnutzungsdauergutachten bietet auch die Sofortabschreibung von beweglichem Inventar eine attraktive Möglichkeit, die Steuerlast zu senken. Während Gebäude über viele Jahre abgeschrieben werden, können bestimmte Gegenstände sofort im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben werden.
Beispiele für sofort absetzbares Inventar:
Wie funktioniert die Sofortabschreibung?
Wenn du eine Einbauküche oder eine Möblierung separat im Kaufvertrag aufführst, kannst du diese Kosten sofort als Werbungskosten absetzen. Das bedeutet, du musst diese Kosten nicht über viele Jahre hinweg abschreiben, sondern kannst sie direkt im Jahr der Anschaffung vollständig absetzen.
Beispielrechnung für eine Einbauküche:
Warum ist das wichtig?
Indem du Einbauküchen, Möblierung und Betriebseinrichtungen separat ausweist, senkst du nicht nur deine jährliche Steuerlast, sondern kannst auch die Grunderwerbsteuer reduzieren. Das liegt daran, dass diese Posten nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zählen.
Praxis-Tipp:
Steuern sparen als Kapitalanleger beginnt nicht erst nach dem Immobilienkauf, sondern bereits davor. Wer die richtigen Strategien von Anfang an einsetzt, kann von langfristigen Steuervorteilen profitieren. Durch eine kluge Kaufpreisaufteilung, den Einsatz von Restnutzungsdauergutachten und das gezielte Absetzen von Betriebskosten können Kapitalanleger ihre Abschreibungen maximieren und ihre jährliche Steuerlast erheblich senken.
Das Besondere: Viele dieser Maßnahmen lassen sich im Kaufvertrag festlegen, wodurch der spätere Aufwand minimiert wird. Mit den richtigen Entscheidungen während der Haltedauer – wie der Nutzung von Restnutzungsdauergutachten oder der separaten Erfassung von Einbauküchen – kannst du Jahr für Jahr Steuern sparen.
Mit den richtigen Maßnahmen kannst du als Kapitalanleger erhebliche Steuervorteile sichern. Nutze die Chance, mit klugen Strategien deine Steuerlast zu senken. Erfahre, wie das funktioniert – in der neuesten Podcast-Episode von „Ton Steine Steuern“ mit Jasper Schouw und Alexander Rasch von der Consensus Steuerberatung.
In der Episode erfährst du:
Jetzt reinhören und deine Steuerstrategie optimieren!
👉 Zur Podcast-Episode auf Deezer
👉 Zur Podcast-Episode auf Spotify
👉 Zur Podcast-Episode auf Amazon Music/Audible
👉 Zur Podcast-Episode auf Apple Music
Erfahre, wie du als Kapitalanleger von diesen Strategien profitierst und mehr aus deinen Immobilieninvestitionen herausholst. Steuern sparen beginnt schon vor dem Kauf – also handle jetzt!
Hinweis: Die hier vorliegenden Inhalte dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Für individuelle Fragen oder Entscheidungen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Steuerberater, Anwalt oder Finanzexperten.
