Auf einen Blick (TL/DR) Über 80 % aller Immobilieninvestoren und Unternehmer fühlen sich von ihrem Steuerberater schlecht beraten oder schlicht verwaltet statt gestaltet. In Zeiten von Grundsteuerreform, verlängerten Finanzamts-Bearbeitungszeiten und bürokratischer Überlastung bleibt die strategische Vorausschau meist auf der Strecke. In dieser Folge von Steine & Steuern spricht Jasper Schouw mit Lukas von Walther & Croneck (BeraterBremen) darüber, wie fortschrittliche Kanzleien Freiräume für echte Gestaltungsberatung schaffen: Von der krisenfesten Kommanditgesellschaft (KG) über Restnutzungsdauer-Gutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) bis hin zur cleveren Verrechnung von Gewinnausschüttungen im Teileinkünfteverfahren gegen negative V+V-Einkünfte.
Wenn Investoren bei Gutachten-Anfragen oder Netzwerk-Events über ihre Steuerberater sprechen, offenbart sich regelmäßig ein ernüchterndes Bild: Rund 85 % zeigen sich unzufrieden. Die Hauptgründe sind mangelnde Erreichbarkeit, reine Vergangenheitsbetrachtung („Deklaration statt Gestaltung“) und das Gefühl, dass Steuersparpotenziale liegengelassen werden.
Woher kommt diese krasse Diskrepanz?
Steuerkanzleien standen in den letzten Jahren unter enormem Abwicklungsdruck: Sonderaufgaben wie die Corona-Hilfen, die Grundsteuerreform und unberechtigte, zweiseitige Fragenkataloge der Finanzämter binden massive kapazitäre Ressourcen. Viele Kanzleien agieren ungewollt als „externe Mitarbeiter der Finanzverwaltung“, die das deutsche Steuersubstrat sichern, anstatt ihre Mandanten strategisch nach vorne zu bringen.
Lukas von Walther & Croneck (BeraterBremen):
„Die reine Steuererklärung ist für uns eigentlich nur ein Standardprozess. Wenn ein Investor zu uns kommt, will er nicht hören, was 2024 passiert ist, sondern wie wir 2026, 2027 und 2028 gestalten. Unsere Aufgabe ist es, durch digitalisierte Prozesse und ein klares Gestaltungs-Mindset den Freiraum zu schaffen, um gemeinsam Potenziale zu heben.“
Wie sichtbare Gestaltungsberatung in der Praxis aussieht, zeigt eine gemeinsame Fallstudie: Über ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten für ein Bestandsobjekt konnten für einen Mandanten 36.000 € zusätzliche Werbungskosten (AfA) pro Jahr herausgeholt werden – was eine reale jährliche Einkommensteuer-Ersparnis von rund 15.000 € bedeutete.
Während typisierende AfA-Sätze Gebäude pauschal auf 33 oder 50 Jahre abschreiben, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
In der Immobilien-Bubble wird die Holding-Struktur oder die vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) oft gebetsmühlenartig als Heiliger Gral gepriesen. Doch nicht für jeden Bestandshalter ist eine Kapitalgesellschaft die beste Wahl. Wer zu früh komplexe Strukturen baut, zahlt doppelte Bilanzierungskosten, unterliegt Publikationspflichten und baut sich ein volatiles, bürokratisches Hamsterrad auf.
Für den breiten Mittelstand und private Bestandshalter erweist sich die Kommanditgesellschaft (KG) als extrem schlanke und leistungsfähige Personengesellschaft:
Ein wiederkehrendes Dilemma für Unternehmer mit operativer GmbH: Wie bekommt man generierte Gewinne möglichst steueroptimiert auf die private Ebene, um sie gehebelt in Immobilien zu investieren?
Bei einer regulären Gewinnausschüttung fällt nach der Kölner/Bremer Gewerbe- und Körperschaftsteuer (Gewerbesteuerhebesatz Bremen: 460 %) auf privater Seite zusätzlich 25 % Kapitalertragsteuer plus Solidaritätszuschlag (ca. 26,375 %) an.
Die gestaltende Alternative: Das Teileinkünfteverfahren (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG).
Eine Holding-Struktur verursacht jährliche Fixkosten für Buchhaltung, Bilanzen, Offenlegungen und Steuererklärungen pro Gesellschaft. Wer unterhalb eines substanziellen Portfolio-Volumens (oder ohne operatives Tochterunternehmen mit hohen Gewinnausschüttungen) eine Holding gründet, verbrennt negatives Kapital. Zudem versperrt die Einbringung von Immobilien in Kapitalgesellschaften den Weg zur steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren gemäß § 23 EStG.
Gemäß § 16 ErbStG steht jedem Kind pro Elternteil alle 10 Jahre ein Freibetrag von 400.000 € zur Verfügung. Wer frühzeitig im Alter von 40 oder 50 Jahren mit der schrittweisen Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt beginnt, kann über mehrere Dekaden hinweg Millionenvermögen völlig steuerfrei an die nächste Generation übergeben.
Du willst wissen, wie du die richtige Rechtsform für deine Ankäufe wählst, deinen aktuellen Steuerberater optimal forderst oder deine Gebäude-AfA durch ein Restnutzungsdauergutachten maximierst? Höre jetzt die vollständige Episode des Fach-Podcasts „Steine & Steuern“ mit Lukas von Walther & Croneck (BeraterBremen).
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