Viele Immobilienbesitzer:innen suchen nach Wegen, ihre steuerliche Belastung zu minimieren – oft mit komplexen Konstrukten wie Stiftungen oder vermögensverwaltenden GmbHs. Doch was viele nicht wissen: Es geht auch deutlich einfacher.
In diesem Beitrag erfährst du, wie du in Deutschland legal 0 % Steuern auf deine Mieteinnahmen zahlen kannst – ohne Offshore, ohne GmbH-Konstrukte, ohne Stiftung. Und wie du mit der richtigen Strategie sogar noch Lohnsteuer vom Finanzamt zurückholen kannst.
Mieteinnahmen sind nicht gleich Gewinn – und genau das ist der entscheidende Punkt. Das Finanzamt interessiert sich nur für den steuerpflichtigen Überschuss. Wenn du es also schaffst, deine steuerlich abziehbaren Ausgaben so zu gestalten, dass sie genauso hoch oder höher sind als deine Mieteinnahmen, zahlst du genau:
👉 0 € Einkommensteuer.
Das funktioniert besonders gut, wenn du die Immobilie in einer Struktur hältst, bei der Gewinne und Verluste direkt auf deine persönliche Einkommensteuer durchschlagen – z. B.:
Bei einer normalen Kapitalgesellschaft wie der GmbH funktioniert es zwar innerhalb der GmbH auch, aber sobald du Geld entnehmen willst, fallen trotzdem wieder Steuern an. Darum ist die direkte Besteuerung auf Ebene der natürlichen Person oft der effektivere Hebel.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das wirkungsvollste Instrument der steuerfreien Vermietung. Der Clou: Du musst kein echtes Geld ausgeben, kannst aber trotzdem einen steuerlichen Aufwand geltend machen.
Der wichtigste Schritt:
👉 Kaufpreisaufteilung optimieren.
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig – je höher er ausfällt, desto höher ist auch die jährliche AfA.
Mit ein wenig Know-how lässt sich die Kaufpreisaufteilung selbst optimieren – teure Gutachten sind in vielen Fällen nicht notwendig. In einem unserer Podcasts („3 kapitale Fehler bei der Kaufpreisaufteilung“) erklären wir, wie du das richtig angehst.
Die gesetzliche Standard-Abschreibung beträgt 2 % pro Jahr. Doch mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten kannst du z. B. bei älteren Objekten eine Nutzungsdauer von nur noch 25 Jahren nachweisen – und plötzlich 4 % AfA pro Jahr geltend machen.
Ein Beispiel:
Wenn deine Mieteinnahmen bei z. B. 10.000 € liegen und deine Ausgaben inkl. Zinsen ähnlich hoch sind, zahlst du darauf genau 0 € Steuern – und das ganz legal.
Sanierungskosten sind ein weiterer Hebel, mit dem du steuerliche Vorteile erzeugst. Wichtig dabei:
Sanierungen lohnen sich besonders, wenn sie den Verkehrswert der Immobilie steigern – denn nur dann kannst du den späteren Verkauf steuerfrei realisieren (nach 10 Jahren Haltedauer im Privatvermögen).
Wenn du durch AfA und Zinsen ein steuerliches Minus erzielst, kannst du dieses unter Umständen mit deiner Lohnsteuer verrechnen lassen – d. h. du bekommst eine Rückzahlung vom Finanzamt. Steuerfreier Cashflow und zusätzlich eine Steuererstattung? Ja, das ist machbar – und zwar direkt in deine Tasche.
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