Du hast gerade deine erste Immobilie gekauft oder bist mitten im Abenteuer „Kapitalanlage“ – und plötzlich stehst du vor der Frage: „Was mache ich jetzt eigentlich mit der Steuer?“ Keine Panik! In der aktuellen Podcastfolge habe ich mir wieder meinen Steuerberater des Vertrauens eingeladen – Robby Lauda, der nach vielen Jahren in der Großkanzlei jetzt seine eigene Kanzlei rockt und sich auf Immobilien spezialisiert hat. Und er hat richtig viel Klartext gesprochen.
Robby hat direkt eine mutmachende Message: „Viele können ihre Steuer für Vermietung und Verpachtung tatsächlich selbst machen.“ Du brauchst nicht zwingend einen Steuerberater – vor allem, wenn du dich einmal mit dem Thema beschäftigt hast. Natürlich: Wenn du dir das absolut nicht vorstellen kannst, hilft dir ein Berater oder die Lohnsteuerhilfe. Aber wenn du ein bisschen Bock hast, dich reinzufuchsen – dann geht das auch alleine.
Ein großer Stolperstein ist die Erstveranlagung einer frisch gekauften Immobilie. Das fängt bei den Stammdaten an: Adresse, Kaufdatum, Nutzungsbeginn – klingt easy, ist aber wichtig. Dann kommt die Ermittlung der Anschaffungskosten: Kaufpreis + Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler usw.). Und genau da trennt sich oft der Spaß vom Steuerfrust.
Damit du überhaupt etwas von der Immobilie steuerlich „abschreiben“ kannst, musst du den Anteil von Grund und Boden und Gebäude sauber trennen. Der Grund und Boden wird nämlich nicht abgeschrieben – der Gebäudeanteil aber schon. Und genau den musst du ermitteln.
Hier hilft dir das kostenlose Excel-Tool des Bundesministeriums der Finanzen (BMF). Du brauchst ein paar Infos: Bodenrichtwert, Baujahr, Wohnfläche, Kaltmiete – und zack: bekommst du eine Kaufpreisaufteilung, die du verwenden kannst.
All das trägst du dann in die Anlage V deiner Steuererklärung ein. Die kannst du über Elster machen oder – einfacher – mit einem Steuerprogramm wie WISO oder Smartsteuer. Die helfen dir, Schritt für Schritt durchzukommen.
Wichtig ist: Das Prinzip ist Zufluss/Abfluss – also nur das zählt, was wirklich im jeweiligen Steuerjahr geflossen ist. Mietzahlungen im Januar für den Dezember? Dann zählen sie ins neue Jahr.
Neben der Abschreibung gibt es viele Werbungskosten, die du absetzen kannst:
Robby empfiehlt: Leg dir eine digitale Akte an. Alles rein: Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Zinsbescheinigungen, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Belege. So hast du alles griffbereit – und kannst jedes Jahr easy deine Steuer machen oder dem Steuerberater die perfekte Vorlage liefern.
Wenn du hohe Verluste aus V+V (z. B. wegen hoher Zinsen oder Renovierung) erwartest, kannst du sogar eine Lohnsteuerermäßigung beim Finanzamt beantragen – dann bekommst du monatlich weniger Lohnsteuer abgezogen. Das geht aber frühestens im Folgejahr, nachdem der Verlust einmal nachgewiesen wurde.
Es ist kein Hexenwerk – aber du musst dich einmal bewusst damit beschäftigen. Dann verstehst du auch die steuerlichen Spielregeln rund um deine Immobilie. Und das macht dich langfristig nicht nur unabhängiger, sondern spart auch Geld.
Also: Mut zur Steuererklärung!
Wenn du Fragen hast oder dir einzelne Punkte noch unklar sind – schreib sie gerne in die Kommentare oder direkt an uns. Robby hat schon angekündigt: Er kommt gern wieder!
Verkürzte Restnutzungsdauer bei Gewerbeobjekten kann zum Gamechanger werden. Jasper erklärt, wie du’s richtig machst:
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