Urteil stärkt Vermieter: Verkürzte Abschreibung durch Gutachten ist rechtens!

Mit seinem Urteil vom 2. Juni 2025 (Az. 14 K 654/23 E) stärkt das Finanzgericht Münster die Rechte von Immobilieneigentümern deutlich: Wer die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer seiner Immobilie mit einem qualifizierten Gutachten nachweist, darf den Abschreibungszeitraum verkürzen – und sich so steuerliche Vorteile sichern. Das Urteil stellt klar: Die Finanzämter dürfen diesen Ansatz nicht ohne Weiteres ablehnen.

Der Fall vor Gericht

Ein Vermieter hatte beim Finanzamt ein Gutachten eingereicht, das die Restnutzungsdauer seiner Immobilie auf 23 Jahre bezifferte. Die Behörde lehnte den Antrag ab. Der Fall landete vor dem Finanzgericht Münster – mit positivem Ausgang für den Vermieter. Der Steuerbescheid wurde für rechtswidrig erklärt. Das Gericht bestätigte damit zentrale Rechte von Eigentümern bei der steuerlichen Bewertung ihrer Immobilie.

Wesentliche Klarstellungen aus dem Urteil

Wahlfreiheit bei der Gutachtenerstellung: Das Urteil bestätigt, dass Eigentümer frei in der Wahl der Gutachtermethodik sind. Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zulässig – das BMF kann die Wahl nicht einschränken.

Wirtschaftliche Nutzungsdauer genügt: Es ist nicht die technische Lebensdauer entscheidend, sondern die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Objekts. Das eröffnet mehr Spielraum für realistische Abschreibungen.

Qualifikation statt Zertifikat: Der Gutachter muss fachlich qualifiziert sein, eine DIN-Zertifizierung ist hilfreich, aber keine zwingende Voraussetzung.

Ortsbesichtigung als Qualitätsmerkmal: Eine nachvollziehbare und dokumentierte Ortsbesichtigung durch den Gutachter erhöht die Akzeptanz beim Finanzamt deutlich.

Steuerrechtliche Bedeutung für Vermieter

Das Urteil hat über den Einzelfall hinaus eine wichtige Signalwirkung:

Keine Bindung an das BMF-Schreiben: Die Anforderungen aus dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 sind nicht rechtlich bindend.

Rechtssicherheit für Eigentümer: Das Gericht bestätigt: Steuerpflichtige haben ein Wahlrecht bei der Nachweisführung und dürfen individuell erstellte Gutachten verwenden.

Unterstützung der BFH-Rechtsprechung: Die Entscheidung folgt der Linie des Bundesfinanzhofs und stärkt die Praxis der verkürzten Abschreibung.

Klarer Rahmen für Finanzämter: Der Spielraum zur Ablehnung qualifizierter Gutachten wird deutlich eingegrenzt.

Eindeutigkeit durch Nichtzulassung der Revision: Das Urteil ist rechtskräftig – die Entscheidung wird voraussichtlich bundesweit Wirkung entfalten.

Warum sich ein Restnutzungsdauergutachten lohnt

Für Vermieter kann ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten erhebliche finanzielle Vorteile bringen. Durch die Verkürzung der Abschreibungsdauer entstehen höhere jährliche Abschreibungen – und damit ein geringerer steuerpflichtiger Gewinn. Das bedeutet:

• spürbare Entlastung bei der Einkommensteuer,
• realistische Bewertung des Gebäudes entsprechend Zustand, Alter und wirtschaftlicher Restdauer,
• mehr Liquidität, insbesondere bei vermieteten Objekten mit überschaubaren Anschaffungskosten.

Je älter und einfacher die Immobilie, desto größer ist meist das Abschreibungspotenzial.

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