Von Gewerbe zu Wohnen: Wie die Umnutzung leerstehender Flächen neue Chancen für Investoren schafft

In Zeiten knappen Wohnraums und zunehmender Gewerbeleerstände rückt eine Möglichkeit für Immobilieninvestoren immer stärker in den Fokus: die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum. Was auf dem Papier simpel klingt, ist in der Realität ein komplexer, aber lohnender Prozess – vorausgesetzt, man kennt die richtigen Stellschrauben.

Ich habe mit der erfahrenen Bauingenieurin Elke Heine von Heine Ingenieure gesprochen, die seit Jahren Nutzungsänderungen plant und begleitet. Unser Fazit: Wer heute Leerstand hat, sollte jetzt prüfen, ob daraus morgen Wohnraum entstehen kann.

Warum ist die Umnutzung von Gewerbe in Wohnen so aktuell?

1. Leerstand in den Innenstädten

Mit dem Boom des Onlinehandels, dem Rückzug von Banken und Arztpraxen sowie strukturellem Wandel stehen viele Erdgeschosszonen leer – oft in Toplagen. Gleichzeitig wird Wohnraum überall händeringend gesucht.

2. Bestand ist günstiger als Neubau

Abriss und Neubau sind teuer – vor allem wegen steigender Baukosten, Genehmigungsanforderungen und Erschließungskosten. Eine Umnutzung kann günstiger, schneller und ökologischer sein, da vorhandene Gebäudestrukturen weiterverwendet werden.

3. Politischer Rückenwind

In vielen Städten und Bundesländern gibt es mittlerweile klare Signale: Stellplatzsatzungen werden gelockert, Genehmigungen beschleunigt, Umnutzungen aktiv unterstützt – teils sogar finanziell gefördert.

Welche Objekte eignen sich besonders?

Nicht jede Gewerbefläche ist automatisch geeignet. Aber viele sind es – und oft dort, wo man es zuerst nicht erwartet.

Arztpraxen:

• Meist gute Grundrisse, sanitäre Infrastruktur vorhanden
• Ideal zur Aufteilung in 1–2 Wohnungen oder WG´s

Ehemalige Läden:

• Häufig mit großen Fensterfronten
• Belichtungsfragen wichtig (ggf. Oberlichter/Dachfenster notwendig)

Bankfilialen & Büros:

• Rückläufige Nutzung – viele zentrale Standorte frei
• Perfekt für kompakte Apartments oder seniorengerechte Wohnungen

Alte Discounter & Supermärkte:

• Größere Flächen ermöglichen mehrere Einheiten
• Beispiel: Aus einem Discounter wurden 6 barrierefreie Seniorenwohnungen geplant

Worauf kommt es bei der Umnutzung an?

Baurechtliche Prüfung

• Ist die Nutzungsänderung laut Bebauungsplan überhaupt zulässig?
• Stimmen Belichtung, Rettungswege, Mindestgrößen?
• Gibt es Abweichungen, die genehmigt werden müssen?

Tipp: Frühzeitig mit dem Bauamt sprechen – oft reicht ein formloser Vorabtermin.

Technische Machbarkeit

• Gibt es bereits Heizung, Sanitär, Strom, Dämmung?
• Wie tief ist die Gewerbeeinheit – kann man überall ausreichend Licht schaffen?
• Müssen Fenster oder Dachöffnungen ergänzt werden?

Wichtig: Räume ohne Fenster können als Bad, HWR, Abstellraum oder Flur genutzt werden – so wird die Belichtung strategisch auf Wohnräume konzentriert.

Wirtschaftlichkeit

• Trockenbau spart massiv Kosten und Zeit
• Fördermittel prüfen (KfW, Landesbanken, kommunale Programme)
• Häufig deutlich günstiger als Neubau: weniger Erschließung, kürzere Bauzeit, weniger Aushub

Beispiel aus der Praxis

Ein Beispiel aus Bremen:
Ein leerstehender Secondhand-Laden im Erdgeschoss eines Reihenhauses sollte umgenutzt werden. Herausforderungen: tiefer Zuschnitt, wenig Licht im hinteren Bereich, keine Heizung. Lösung:

• Wohnbereich nach vorne mit neuem Sichtschutz zur Straße
• Nasszellen & Flure nach hinten (ohne Fenster nötig)
• Dachflächenfenster nachträglich eingebaut zur Belichtung
• Splitgerät (Luft-Luft-Wärmepumpe) statt konventioneller Heizung

Fazit: Mit überschaubarem Aufwand konnte aus einer schwierigen Gewerbefläche eine attraktive 2-Zimmer-Wohnung entstehen.

Häufige Stolpersteine & wie man sie vermeidet

• Brandschutz: Ab F30/F90-Türen, zweiter Rettungsweg oder Rauchabzug – besonders in Mehrfamilienhäusern kritisch. Hier lohnt frühzeitige Klärung mit Experten.
• Statik: Wände entfernen? Dann braucht es ggf. eine Einschätzung vom Statiker.
• WEG-Eigentümergemeinschaften: Bei Mischgebäuden mit anderen Eigentümern kann es Widerstände geben – frühzeitige Kommunikation hilft.
• Versicherungsschutz: Ohne genehmigte Nutzungsänderung kann im Schadensfall der Versicherungsschutz entfallen.

Wann lohnt es sich – und wann nicht?

Lohnt sich:

• Wenn das Objekt bereits erschlossen ist
• Wenn kein lukrativer Gewerbemieter mehr zu erwarten ist
• Wenn sich mit geringem Aufwand Belichtung, Heizung, Wohnkomfort herstellen lässt

Weniger sinnvoll:

• In kalten Lagerhallen ohne Infrastruktur
• Bei tiefen Flächen ohne natürliche Belichtung (z. B. innenliegende Supermärkte ohne Höfe)
• Wenn Eigentümer zu viele Auflagen fürchten (z. B. Denkmal, Sonderbau, komplexe WEG)

Fazit: Jetzt prüfen, wo sich Wohnraum schaffen lässt

In vielen Städten stehen kleine Gewerbeeinheiten leer – Arztpraxen, Banken, Läden. Gleichzeitig wird Wohnraum immer knapper. Die Nutzungsänderung ist eine echte Win-Win-Chance für Bestandshalter, Projektentwickler und Mieter.

Was es braucht:

• Ein gutes Objekt
• Eine kluge Planung
• Frühzeitige Abstimmung mit dem Amt
• Und manchmal ein wenig Mut, Dinge neu zu denken

Hast du Fragen zur Umnutzung oder ein konkretes Objekt im Blick? Schreib mir einfach: jasper@steine-steuern.de

🎥 Zum Video:
👉 Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen – mit Elke Heine