Viele Menschen stehen irgendwann vor dieser Frage: Eine Immobilie wurde geerbt, geschenkt oder ist einfach nach Jahren endlich schuldenfrei – und nun? Was zunächst wie ein beruhigender Besitz klingt, kann schnell zur steuerlichen Stolperfalle oder zum ungenutzten Potenzial werden.
In diesem Beitrag zeige ich dir vier strategische Wege, wie du eine lastenfreie Immobilie optimal für dich nutzen kannst – ob als Einstieg ins Immobilieninvestment, zur Kapitalbeschaffung oder zur Steueroptimierung.
Ein Verkauf ist oft der erste Gedanke – vor allem, wenn man mit Immobilien nichts zu tun haben will oder das Objekt geografisch nicht in den eigenen Lebensplan passt. In vielen Fällen kann ein solcher Verkauf sogar steuerfrei erfolgen, etwa wenn die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten wurde oder wenn sie geerbt wurde und der Erblasser diese Frist bereits erfüllt hatte.
Ein steuerfreier Verkauf bedeutet: kein Gewinn, keine Steuer – der Erlös gehört dir. Besonders sinnvoll ist dieser Schritt auch, wenn das Erbe den Freibetrag übersteigt oder wenn es eine Erbengemeinschaft gibt, in der Entscheidungen schwierig werden könnten.
Wer nicht verkaufen will, kann die Immobilie nutzen, um strategisch im Bestand zu wachsen. Das Stichwort lautet: Beleihungsreserve. Eine schuldenfreie Immobilie kann bei der Bank als Sicherheit hinterlegt werden, um neue Objekte zu finanzieren – teilweise sogar zu 100 % inkl. Nebenkosten.
So lässt sich beispielsweise aus einem Objekt mit 400.000 € Wert ein Immobilienportfolio im Millionenbereich finanzieren – ohne eigenes Kapital auf dem Konto, aber mit solide abgesicherter Finanzierung.
Das bietet enorme Hebelwirkung für alle, die aktiv ins Immobiliengeschäft einsteigen oder wachsen wollen.
Auch wer nicht sofort wachsen möchte, kann sich Kapital aus dem Objekt ziehen, etwa für die Sanierung eines anderen Hauses, den Kauf eines Eigenheims – oder auch andere Investitionen. Die Immobilie bleibt im Eigentum, dient aber der Bank als Sicherheit für ein Darlehen.
Zins und Tilgung lassen sich im besten Fall aus den bestehenden Mieteinnahmen bedienen. Wichtig ist dabei: Das Kapital sollte sinnvoll eingesetzt werden – etwa zur Aufwertung des Objekts, zur Ertragssteigerung oder zur Vermeidung zukünftiger Sanierungskosten.
Ein häufig unterschätztes Problem: Viele geerbte oder alte Immobilien lassen sich kaum noch steuerlich abschreiben, weil die Anschaffungskosten zu niedrig waren oder schon lange abgeschrieben wurden.
Hier helfen Gestaltungen wie:
Richtig eingesetzt kann das zu einer massiven Steuerersparnis führen – Jahr für Jahr.
Ob geerbt, geschenkt oder abbezahlt – eine schuldenfreie Immobilie ist kein Selbstläufer, sondern eine riesige Chance. Sie kann der Startschuss für den Vermögensaufbau sein, zur steuerlichen Entlastung beitragen oder einfach finanzielle Freiheit schaffen. Wichtig ist, nicht unüberlegt zu handeln, sondern strategisch zu planen.
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Über den Autor:
Jasper Schrouw ist Immobilieninvestor mit über 70 gekauften und mehr als 20 gehandelten Wohneinheiten. Sein Fokus liegt auf pragmatischen Strategien rund um Immobilien, Finanzierung und Steuern – für alle, die klüger investieren wollen.
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