Nach unserer letzten Podcast-Folge konnten Robert und ich nicht anders: Das Thema Erbschaft ließ uns nicht los. Zu komplex, zu relevant – und vor allem auf Social Media oft zu vereinfacht dargestellt. In unserem Nachgespräch (das wir euch nicht vorenthalten wollen) haben wir genau darüber gesprochen: Wann macht eine Erbschaft wirklich Sinn? Wann sollte man lieber verkaufen? Und wie kann ein sogenannter Nießbrauch helfen, steuerlich clever zu gestalten?
Die Übertragung von Immobilien ist selten nur eine Frage von Papierkram – sie ist geprägt von Lebensphasen, familiären Beziehungen, finanziellen Bedürfnissen und steuerlichen Rahmenbedingungen. Der Unterschied zwischen Verkauf, Schenkung und Erbschaft kann enorme finanzielle Auswirkungen haben – sowohl steuerlich als auch praktisch im Alltag.
Grundsätzlich gilt: Wer Geld aus einer Immobilie benötigt – sei es zur Altersvorsorge oder um sich einen Lebenstraum zu erfüllen – sollte über einen Verkauf nachdenken. Das ist steuerlich sauber, schafft klare Verhältnisse und ermöglicht gegebenenfalls sogar eine Finanzierung über Darlehen innerhalb der Familie.
Ein Vorteil: Verkäufe an Verwandte in gerader Linie (z. B. Eltern an Kinder) sind grunderwerbsteuerfrei. Man spart also bares Geld, muss aber trotzdem einige Kosten (Notar, Grundbuch) einplanen.
Wer seine Immobilie übergeben, aber weiterhin von ihr profitieren möchte, kann das über eine Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt tun. Das bedeutet:
Das ist besonders sinnvoll, wenn man frühzeitig plant: Alle zehn Jahre kann der Freibetrag (400.000 € bei Kindern) erneut genutzt werden.
Was viele vergessen: Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt oft auch die Abschreibungshistorie. Ist die Immobilie bereits steuerlich „abgeschrieben“, bringt sie keinen weiteren Vorteil in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Ebenso wichtig: Wenn Schulden auf der Immobilie lasten, kann eine Teilschenkung mit Kaufpreisregelung nötig werden – samt Grunderwerbsteuer-Betrachtung.
Beispiel: Eine Immobilie mit 700.000 € Verkehrswert und 100.000 € Restdarlehen könnte teilweise verkauft und teilweise geschenkt werden. Dadurch reduziert sich die Schenkungssumme, was wiederum Steuern sparen kann – sofern sauber dokumentiert und berechnet.
So technisch das Thema ist – am Ende stehen Menschen im Mittelpunkt. Familienbeziehungen, Vertrauen und Kommunikationsbereitschaft sind die eigentlichen Hebel für eine gute Lösung. Ein durchdachtes Übergabemodell funktioniert nur dann, wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen. Steuerberater und Anwälte können helfen – aber sie ersetzen kein offenes Gespräch in der Familie.
Wer Immobilienbesitz hat und über eine Weitergabe nachdenkt, sollte:
Unser Tipp: Je besser geplant, desto reibungsloser verläuft die Übergabe – und desto mehr bleibt am Ende in der Familie.
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