Viele von euch schreiben mir, dass sie mit Immobilien starten möchten, aber nicht genau wissen, wie. Besonders häufig höre ich: „Früher war es einfacher, heute lohnt sich das doch gar nicht mehr, oder?“
Genau diese Frage hat mir Felix aus Aachen gestellt. Er steht noch ganz am Anfang, hat noch kein Objekt gekauft und wollte wissen:
👉 „Was würdest du machen, wenn du heute komplett neu anfangen würdest?“
In diesem Beitrag nehme ich dich mit in mein Gedankenexperiment. Ich erkläre, wie ich Rentabilität bewerte, welche Faktoren mir am wichtigsten sind, welche Objektgrößen ich empfehlen würde und wie viel Eigenkapital sinnvoll ist.
Viele denken, Immobilienkauf sei heute schwieriger als noch vor ein paar Jahren. Klar, die Zinsen sind gestiegen und die Marktbedingungen haben sich verändert. Aber: Immobilien werden auch heute noch täglich gekauft und verkauft – sonst wären die Preise längst eingebrochen.
Das heißt: Es gibt auch jetzt gute Deals.
Der Unterschied ist nur, dass man genauer hinschauen und besser rechnen muss.
Wenn ich ein Objekt bewerte, nutze ich vor allem die Faktor-Betrachtung:
Aus dem Faktor kann ich die Mietrendite ableiten (1 ÷ Faktor).
Für mich ist das ein praxisnaher Ansatz, weil ich es direkt mit den Finanzierungskosten vergleichen kann. Bei 4 % Zins + 1,5 % Tilgung komme ich damit auf einen cashflow-neutralen Deal.
💡 Merke:
Alles andere kann ich verändern – Mieter, Konzept, Renovierung. Aber zwei Dinge stehen für immer fest:
Mein erstes Objekt war eine Eigentumswohnung – super, weil vieles durch die Hausverwaltung erledigt wurde. Danach habe ich ein Zweifamilienhaus gekauft. Heute bewege ich mich am liebsten im Bereich 2–5 Wohneinheiten.
Warum?
Natürlich gibt es Investoren, die gleich ab 20 Einheiten einsteigen. Aber für mich persönlich ist kleiner oft besser.
So wenig wie möglich.
Immobilien sind spannend, weil man mit Fremdkapital Hebelwirkung erzielt. Wenn ich zu viel Eigenkapital binde, verschenke ich Rendite.
Meine Faustregel:
💡 Cash is King – Eigenkapital im Konto ist wertvoller als in der Finanzierung gebunden.
Immobilien lernt man nicht am Laptop. Natürlich kannst du Grundlagen über Podcasts, Bücher und Videos lernen. Aber wirkliches Verständnis bekommst du nur, wenn du viele Objekte siehst und vergleichst.
Setze dir ein klares Suchraster (z. B. Lage, Objektart, Renditeerwartung) und besichtige alles, was dort hineinpasst. So baust du Marktkenntnis auf und erkennst sofort, wenn ein gutes Angebot kommt.
Wenn ich heute neu anfangen würde, sähe mein Weg so aus:
So bekommst du Sicherheit – und bist bereit, deinen ersten Deal erfolgreich abzuschließen.
Ab sofort gibt’s auch einen Kurs von mir zur Kaufpreisaufteilung – schau gern mal rein! https://steine-steuern.de/kurs-kaufpreisaufteilung/
Fragen oder Feedback?
📧 Schreib mir gern an: jasper@steine-steuern.de
