Bei außergewöhnlichen Ereignissen, die die Nutzungsfähigkeit einer Immobilie einschränken und zu einem Wertverlust führen, haben Eigentümer das Recht, eine außerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen – bekannt als Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA).
Die normale Absetzung für Abnutzung (AfA) erstreckt sich über einen gesetzlich festgelegten Nutzungszeitraum, der in der AfA-Tabelle festgelegt ist. Für Gebäude variiert dieser je nach Baujahr zwischen 33 und 50 Jahren. Vermieter können jedoch bei nachweislich kürzerer Nutzungsdauer oder bei erheblicher Abnutzung durch besondere Umstände eine außerplanmäßige Abschreibung geltend machen. Die relevanten Abschreibungsmethoden umfassen:
Die AfaA erlaubt es, den über das übliche Maß hinausgehenden Werteverzehr infolge besonderer Umstände steuerlich geltend zu machen. Die außergewöhnliche Abnutzung kann sowohl die technische als auch die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit der Immobilie beeinträchtigen, ohne dass dafür technische Schäden vorliegen müssen.
Eine außergewöhnliche Abnutzung bei Immobilien tritt häufig nach Unfällen, Naturkatastrophen oder durch kriminelle Handlungen ein. Beispiele für Ereignisse, die eine außergewöhnliche Abnutzung auslösen können, sind Überschwemmungen, Brände oder schwere Schäden durch Fahrzeuge. Auch eine wirtschaftliche Abnutzung kann vorliegen, wenn das Gebäude technisch noch intakt, aber durch veränderte Wohnstandards oder Geschmackswandel nicht mehr wirtschaftlich nutzbar ist.
Es ist auch möglich, eine AfaA für Schäden geltend zu machen, die durch den Steuerpflichtigen oder seine Angestellten verursacht wurden, solange diese unbeabsichtigt erfolgten. Nicht möglich ist die außerplanmäßige Abschreibung aufgrund von Baumängeln, die bereits vor Fertigstellung oder Anschaffung des Gebäudes bestanden.
Um eine außerplanmäßige Abschreibung geltend machen zu können, müssen spezifische Bedingungen erfüllt sein:
Daraus folgt, dass eine reine Wertminderung der Immobilie, die nicht mit einer Beeinträchtigung der Nutzung einhergeht, keine außergewöhnliche Abnutzung darstellt. Ebenso wenig begründen Rentabilitätsverluste, die beispielsweise durch ein Marktüberangebot entstehen, eine solche Absetzung.
Der deutlichste Fall einer außergewöhnlichen Abnutzung tritt beim vollständigen Abbruch eines Gebäudes auf, zum Beispiel durch Hochwasser oder Feuer. Gehört das vermietete Gebäude zum Privatvermögen, kann der Eigentümer eine Abschreibung in Höhe des Restwerts vornehmen, der durch Subtraktion der bisherigen Abschreibungen von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten berechnet wird. Bei Gebäuden im Betriebsvermögen muss der Restwert erfolgswirksam abgeschrieben werden.
Ist ein Gebäude durch Brandschäden zerstört und wird abgerissen, so ist eine außerplanmäßige Abschreibung möglich. Allerdings ist ein Abriss zur bloßen Verkaufsförderung des unbebauten Grundstücks, wenn das Gebäude technisch oder wirtschaftlich noch nicht abgenutzt ist, nicht zulässig.
Entscheidend für die Zulässigkeit einer AfaA beim Abriss eines zuvor vermieteten Objekts ist, ob der Abrissgrund während der Vermietungszeit und vor dem Entschluss zur Beendigung der Vermietung entstanden ist. Ist dies der Fall, wird der Abriss als durch die Vermietung veranlasst betrachtet, und eine außergewöhnliche Abschreibung ist gestattet, selbst wenn später ein Neubau zu eigenen Wohnzwecken erfolgt.
Falls der Entschluss zum Abriss jedoch direkt mit dem Wunsch verbunden ist, das Objekt für eigene Wohnzwecke zu nutzen, ist eine AfaA unzulässig. Um eine außergewöhnliche Abnutzung nachzuweisen, sollten frühzeitig Beweise wie Gutachten oder Fotos gesammelt und gesichert werden.
Eine außerplanmäßige Abschreibung kann auch bei Umbauten oder Erweiterungen vorgenommen werden, bei denen Teile der bisherigen Bausubstanz entfernt werden. In diesen Fällen ist es erlaubt, eine Abschreibung für die betroffenen Gebäudeteile entsprechend ihrem anteiligen Buchwert oder Restwert vorzunehmen.
Wenn nach der Vornahme einer außerplanmäßigen Abschreibung die Gründe für die AfaA entfallen, ist der Steuerpflichtige gemäß dem Gebot der Wertaufholung verpflichtet, eine Zuschreibung durchzuführen. Dies stellt sicher, dass die Buchwerte des Wirtschaftsgutes an die verbesserte Situation angepasst und entsprechend korrigiert werden.
Die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung bietet eine wichtige Möglichkeit zur außerplanmäßigen Abschreibung und reflektiert den Wertverlust, der aus außergewöhnlichen Ereignissen resultiert. Obwohl die Anerkennung dieser Abschreibungsform durch die Finanzverwaltung oft strengen Kriterien unterliegt, ermöglicht sie es Eigentümern, den Restwert eines Gebäudes oder Gebäudeteils vorzeitig steuerlich geltend zu machen, sofern eine dauerhafte Beeinträchtigung der Nutzungsfähigkeit vorliegt. Dieses Instrument kann dazu beitragen, den finanziellen Verlust für den Eigentümer zumindest teilweise zu kompensieren.
