Vermieter setzen den Wertverlust ihres Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich ab. Der Standard ist eine typisierte Nutzungsdauer, meist 50 Jahre, also 2 Prozent pro Jahr. Das Gesetz erlaubt aber ausdrücklich, statt der typisierten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn das Gebäude nachweislich schneller verbraucht ist.
Der Effekt ist direkt spürbar: Wird die Nutzungsdauer zum Beispiel von 50 auf 25 Jahre verkürzt, verdoppelt sich der jährliche AfA-Satz von 2 auf 4 Prozent. Das senkt die zu versteuernden Mieteinkünfte und verbessert den Cashflow — Jahr für Jahr. Voraussetzung ist ein geeigneter Nachweis, in der Praxis ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Welche Anforderungen dabei gelten, hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren Schritt für Schritt geklärt.
Reguläre lineare AfA-Sätze
Die typisierten Sätze nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG sind:
- 3 Prozent: Betriebsgebäude (Bauantrag ab 1985) sowie sonstige Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden.
- 2 Prozent: sonstige Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022.
- 2,5 Prozent: sonstige Gebäude mit Fertigstellung vor 1925.
§ 7 Abs. 4 Satz 2: die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 33 Jahre (in den 3-Prozent-Fällen), 50 Jahre (in den 2-Prozent-Fällen) oder 40 Jahre (in den 2,5-Prozent-Fällen), dürfen die höheren, der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden. Das „kann“ im Gesetz ist nach der Rechtsprechung ein echtes Wahlrecht, kein eng auszulegender Ausnahmefall.
