Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Grundstücke und Gebäude sind wertvolle Vermögenswerte, deren Kosten in spezifischer Weise steuerlich geltend gemacht werden können. Während das Gebäude regelmäßig über seine Lebensdauer abgeschrieben werden kann, muss der Wert des Grundstücks aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, da Grund und Boden von der Abschreibung ausgenommen sind. Diese Regelung gilt, es sei denn, es liegt eine dauerhafte Wertminderung des Grundstücks vor.
Ein Immobilienobjekt besteht aus zwei Hauptteilen: dem Grundstück und dem darauf errichteten Gebäude. Nur das Gebäude ist abschreibbar, insbesondere wenn es vermietet wird oder zum Betriebsvermögen zählt, um Einkommen zu generieren.
Im Gegensatz zu Gebäuden, die physischen und ökonomischen Einflüssen unterliegen und sich abnutzen, erfahren Grundstücke keine solche Abnutzung. Sie können immer wieder neu bebaut werden, was sie zu einem dauerhaft nutzbaren und daher nicht abschreibbaren Vermögenswert macht.
Die planmäßige Abschreibung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen angenommene Nutzungsdauer. Dies ermöglicht es den Eigentümern, den Wertverlust des Gebäudes über Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen, was eine signifikante steuerliche Erleichterung darstellen kann.
Die Regelungen zur planmäßigen Abschreibung sind in der Regel gesetzlich definiert und bieten einen systematischen Weg, um den Wertverlust von langlebigen Wirtschaftsgütern wie Gebäuden im Laufe der Zeit zu berücksichtigen.
Durch das Verständnis dieser Grundlagen können Immobilienbesitzer ihre steuerlichen Vorteile optimal nutzen und eine fundierte Entscheidung über die finanzielle Handhabung ihrer Immobilien treffen.
Wenn ein Grundstück zusammen mit einem Gebäude gekauft wird und der Kaufvertrag keine spezifischen Angaben zur Aufteilung der Werte macht, ist eine detaillierte Aufteilung des Kaufpreises erforderlich. Dies wird besonders wichtig, da Finanzbehörden oft den Wert des nicht abschreibbaren Grundstücks überbewerten, was die Abschreibungsmöglichkeiten für das Gebäude reduziert. Ein von einem Sachverständigen erstelltes Gutachten kann helfen, diese Aufteilung korrekt vorzunehmen und somit die steuerlichen Abschreibungen zu maximieren.
Obwohl Grundstücke sich nicht abnutzen, sind sie dennoch Wertveränderungen ausgesetzt. Beispielsweise kann der Bau einer nahen Autobahn oder eine Bodenkontamination den Wert des Grundstücks mindern. Eine Wertminderung kann zu einer Abschreibung führen, wenn sie dauerhaft ist und die Beeinträchtigungen wie Kontaminationen vor dem Kauf nicht bekannt waren.
Wenn eine Kontamination bereits beim Kauf bekannt ist, werden die Kosten für die Sanierung als nachträgliche Herstellungskosten behandelt. Durch die Sanierung wird eine Qualitätsverbesserung des Grundstücks erzielt, die über seinen ursprünglichen Zustand hinausgeht.
Die Möglichkeit der außerplanmäßigen Abschreibung, auch bekannt als Teilwertabschreibung, ergibt sich aus dem Handelsrecht sowie dem Steuerrecht. Nach § 253 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB) sind bei dauerhafter Wertminderung solche Abschreibungen vorzunehmen, die den Vermögensgegenstand mit seinem niedrigeren Wert am Bilanzstichtag ausweisen. Im Steuerrecht wird dies durch § 6 des Einkommensteuergesetzes (EStG) unterstützt, der den Ansatz des niedrigeren Teilwerts bei dauerhafter Wertminderung erlaubt.
Eine Wertminderung gilt als dauerhaft, wenn der aktuelle Wert des Grundstücks unter den fortgeführten Anschaffungskosten liegt. Solche Wertminderungen können durch verschiedene Ereignisse wie Naturkatastrophen oder technologischen Fortschritt verursacht werden und sind in der Regel von dauerhafter Natur.
Durch das Verständnis dieser rechtlichen und finanziellen Aspekte können Eigentümer von Immobilien ihre Investitionen effektiver verwalten und sich gegen mögliche finanzielle Verluste absichern.
Gemäß § 247 Abs. 2 des Handelsgesetzbuchs (HGB) wird Grund und Boden als nicht abnutzbares Anlagevermögen klassifiziert. Ein striktes Abschreibungsverbot gilt für temporäre Wertminderungen. Ist die Wertminderung jedoch dauerhaft, wird eine außerplanmäßige Abschreibung zur Pflicht, um den Buchwert des Grundstücks entsprechend zu korrigieren.
Angenommen, Sie kaufen ein Grundstück für 250.000 Euro. Nach zwei Jahren führt die Eröffnung eines benachbarten Flughafens und die damit verbundene Lärmbelästigung zu einer dauerhaften Wertminderung des Grundstücks um ein Drittel auf 166.667 Euro. In diesem Fall ist eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 83.333 Euro notwendig. Sollte sich die Situation ändern und der Flughafen geschlossen werden, wodurch der Lärm aufhört, kann eine Zuschreibung zurück auf 250.000 Euro erfolgen.
Um eine außerplanmäßige Abschreibung geltend zu machen, ist es entscheidend, den Wertverlust des Grundstücks gegenüber den Finanzbehörden glaubhaft zu machen. Ein unabhängiges Sachverständigengutachten zum Marktwert bietet hierfür die beste Grundlage.
Wenn sich der Grundstückswert nach einer Wertminderung wieder dauerhaft erholt, beispielsweise durch die Beseitigung von Kontaminationen oder das Ende infrastruktureller Beeinträchtigungen, muss der vorgenommene Wertabschlag korrigiert werden. Dies folgt aus dem Wertaufholungsgebot gemäß § 253 Abs. 5 Satz 1 HGB und § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG. Die ursprüngliche Abschreibung muss dann rückgängig gemacht werden.
In der Regel ist eine Abschreibung von Grundstücken nicht möglich, außer wenn eine dauerhafte Wertminderung nachgewiesen wird. Dies stellt eine Ausnahme dar, die sowohl im Handels- als auch im Steuerrecht berücksichtigt wird, um die finanzielle Realität korrekt abzubilden und steuerrechtlich fair zu gestalten.
