Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Immobilienbesitzer stehen oft vor hohen Steuerbelastungen, können jedoch auch beträchtliche Steuervorteile nutzen. Dieser Artikel beleuchtet die effektivsten Wege, um bei Immobiliensteuern zu sparen.
Sowohl die Eigennutzung als auch die Vermietung von Wohnraum sind für viele ein Lebensziel. Immobilien bieten nicht nur ein Zuhause, sondern auch eine finanzielle Sicherheit. Allerdings sind mit dem Erwerb, Besitz und Verkauf von Immobilien auch erhebliche Steuerkosten verbunden.
Trotz der Steuerlast durch verschiedene Abgaben eröffnen sich für Immobilieneigentümer signifikante Möglichkeiten zur Steueroptimierung. Durch informierte Entscheidungen lassen sich erhebliche Steuern einsparen, welche wir im Folgenden erläutern werden.
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und wird basierend auf dem Kaufpreis berechnet. Sie reicht von 3,5% bis 6,5%. Investoren können durch den Kauf in Bundesländern mit niedrigerer Grunderwerbsteuer sparen, während private Käufer oft emotionale Faktoren bei der Standortwahl priorisieren. Bayern und Sachsen bieten hier mit 3,5% die niedrigsten Sätze, wohingegen andere Bundesländer bis zu 6,5% verlangen.
Bei einem Immobilienkaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Steuer in Bayern 14.000 Euro, während sie in Nordrhein-Westfalen bei 26.000 Euro liegt. Dies verdeutlicht das erhebliche Sparpotenzial je nach Bundesland.
Wenn ein Neubau geplant ist, kann es vorteilhaft sein, die Kosten für Grundstück und Gebäude separat zu behandeln, wodurch die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück anfällt und somit geringer ausfällt. Es müssen jedoch bestimmte Kriterien erfüllt sein, wie separate Verträge und zeitliche Abstände zwischen den Vertragsabschlüssen.
Bei einem Grundstückswert von 100.000 Euro und Baukosten von 300.000 Euro würden in NRW statt 26.000 Euro nur noch 6.500 Euro Grunderwerbsteuer anfallen, was ein Einsparpotenzial von 19.500 Euro ergibt.
Nicht selten sind Ausstattungsgegenstände wie Küchen oder Möbel in den Kaufpreis eingeschlossen und werden dadurch steuerlich erfasst. Diese können jedoch separat im Kaufvertrag ausgewiesen und so von der Grunderwerbsteuer ausgenommen werden.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro könnte die Grunderwerbsteuer durch Herausrechnung von Möbeln im Wert von 32.000 Euro auf 23.920 Euro gesenkt werden.
Der Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie, zum Beispiel an Kinder oder Ehepartner, unterliegt keiner Grunderwerbsteuer. Dies gilt auch für Adoptionen und die Ehepartner der direkten Familienangehörigen.
Vermieter können fast alle Kosten, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie anfallen, steuerlich geltend machen. Dies reicht von den Anschaffungskosten, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, bis hin zu laufenden Kosten wie Grundsteuer oder Maklergebühren.
Die Bemessungsgrundlage für Abschreibungen kann durch ein professionelles Gutachten optimiert werden, welches den Anteil des Gebäudes am Kaufpreis bestimmt. Vermieter sollten daher vor dem Kauf ein solches Gutachten einholen, um die Abschreibung und damit die Steuerlast zu maximieren.
Die jährlich anfallende Grundsteuer wird durch lokale Hebesätze bestimmt. Ein Vergleich der Hebesätze kann daher zu erheblichen Einsparungen führen, besonders für Investoren. Eine interaktive Karte bietet einen Überblick über die Hebesätze in Deutschland.
In Berlin fällt aufgrund eines Hebesatzes von 810% eine deutlich höhere Grundsteuer an als in Malchow mit nur 400%.
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird und nicht selbst bewohnt wurde. Diese Steuer lässt sich durch eine zeitlich abgestimmte Eigennutzung umgehen.
Mietkauf ermöglicht es, eine Immobilie schrittweise zu erwerben, ohne dabei Schenkungssteuer zu zahlen, solange die Bedingungen eingehalten werden.
Obwohl die Steuerbelastung für Immobilieneigentümer beträchtlich sein kann, bietet der Immobilienbesitz umfangreiche Möglichkeiten zur Steuerreduktion, insbesondere für Vermieter. Durch Kenntnis der gesetzlichen Rahmenbedingungen können Eigentümer ihre Steuerlast erheblich reduzieren.
