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Unterschiede zwischen wirtschaftlicher und technischer Restnutzungsdauer

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Bei der Restnutzungsdauer von Immobilien wird zwischen der wirtschaftlichen und der technischen Restnutzungsdauer unterschieden. Diese beiden Konzepte unterscheiden sich wie folgt:

Technische Restnutzungsdauer

Die technische Restnutzungsdauer beschreibt die maximale Lebenszeit eines Investitionsguts aus technischer Sicht. Dies bezieht sich darauf, nach wie vielen Jahren ein Gebäude oder ein Fahrzeug beispielsweise „kaputt“ ist. Die technische Nutzungsdauer wird durch Faktoren wie Qualität, Nutzungsintensität (z.B. Ein- oder Mehrschichtbetrieb) sowie durch Reparatur-, Wartungs- und Modernisierungsmaßnahmen bestimmt. Sie stellt die Höchstgrenze bei der Bestimmung der Nutzungsdauer für die Abschreibung (AfA) dar.

Die technische Lebensdauer von Gebäuden hängt unter anderem von den physischen Eigenschaften der einzelnen Bauteile ab und wird durch das Verhalten der Nutzer sowie äußere Einflüsse wie das Klima beeinflusst. Um die technische Restnutzungsdauer zu bestimmen, wird oft ein Bausubstanzgutachten herangezogen, beispielsweise mithilfe des ERAB-Verfahrens (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen).

Schon gewusst? Wir haben einen der umfangreichsten AfA-Rechner im Netz.

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer umfasst den Zeitraum, in dem ein Wirtschaftsgut rentabel genutzt werden kann. Sie ist daher per Definition nie länger als die technische Restnutzungsdauer, kann aber durchaus kürzer sein. Dies ist der Fall, wenn das Wirtschaftsgut, unabhängig von seinem materiellen Zustand, wirtschaftlich nicht mehr zur Erzielung positiver Einkünfte verwendet werden kann.

Gründe für eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer können modische Veränderungen, Marktveränderungen, technische Innovationen oder die bevorstehende Einstellung eines Betriebs oder einer bestimmten Produktion sein, sofern das Wirtschaftsgut nicht anderweitig im Betrieb genutzt werden kann. Wirtschaftlich abgenutzt ist alles, was veraltet ist.

Die Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von Gebäuden erfolgt meist in Anlehnung an § 6 Abs. 6 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (früher § 16 Abs. 4 der Wertermittlungsverordnung). Demnach ist die Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Instandsetzungen, Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.

Modernisierungen umfassen Maßnahmen, die die Wohn- oder Nutzungsverhältnisse wesentlich verbessern oder erhebliche Energie- oder Wassereinsparungen ermöglichen.

Welche Nutzungsdauer wird verlangt?

In der Regel fallen technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer zusammen. Weichen sie jedoch voneinander ab, können Steuerpflichtige die für sie günstigere Alternative wählen. Ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische, kann der Steuerpflichtige diese zugrunde legen, muss jedoch die kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer anhand konkreter Umstände, meist durch ein Gutachten eines Sachverständigen, nachweisen.

Lange Zeit haben viele Finanzämter für die Abschreibung von Gebäuden ausschließlich auf die technische Restnutzungsdauer abgestellt und zur Verkürzung der Abschreibungsdauer Bausubstanzgutachten verlangt. Doch das BFH-Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) entschied letztinstanzlich, dass die (oftmals kürzere) wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien von den Finanzämtern anerkannt werden muss.

Jasper Schouw
Jasper Schouw ist studierter Betriebswirt und Gründer von gutachten-nutzungsdauer.com. Darüber hinaus hält er einen Immobilienbestand, baut und entwickelt Projekte und handelt mit Immobilien und Grundstücken.
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