Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Zusammengefasst:
Die Restnutzungsdauer von Gebäuden beschreibt, wie lange eine Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann, was für die Bestimmung seines Wertes und die Vorhersage seiner Rendite von Bedeutung ist. Sie ergibt sich nicht einfach aus der Gesamtgebrauchsdauer abzüglich des aktuellen Gebäudealters, sondern berücksichtigt auch die Effekte von Modernisierungen und Sanierungen.
Eine realistisch bewertete Restnutzungsdauer kann den Abschreibungszeitraum einer Immobilie reduzieren, was zu einem erhöhten Absetzung für Abnutzung (AfA)-Satz führt und steuerliche Vorteile mit sich bringen kann.
Im Gegensatz zum Grund und Boden, der dauerhaft Bestand hat, sind Gebäude der Alterswertminderung unterworfen und verlieren über die Zeit an Wert. Die Restnutzungsdauer ist ein zentraler Terminus im Bewertungsrecht, der angibt, wie lange ein Gebäude noch ökonomisch sinnvoll nutzbar ist – beispielsweise durch Vermietung oder für geschäftliche Zwecke.
Gemäß § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird die Restnutzungsdauer wie folgt definiert: „Die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist insbesondere für Investoren und Kapitalanleger von Bedeutung, die sich auf Renditeobjekte konzentrieren. Sie ist von der technischen Nutzungsdauer zu unterscheiden, die angibt, wie lange ein Gebäude physisch besteht. Gebäude können physisch deutlich länger bestehen als ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer vorgibt. Mit entsprechenden Investitionen in die Sanierung kann nahezu jedes Bauwerk über lange Zeiträume hinweg erhalten bleiben.
Beispiele für solche langfristigen Bauten sind historische Gebäude wie Burgen oder Schlösser, die oftmals nach Jahrhunderten noch stehen, aber aufgrund ihrer spezifischen Bauweise nur schwer wirtschaftlich nutzbar sind. Der Grund dafür liegt unter anderem in der veränderten Nachfrage und den modernen Anforderungen an Wohn- und Nutzräume, die solche Objekte nicht mehr erfüllen können.
Wenn die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes abgelaufen ist, steht der finanzielle Aufwand für die Instandhaltung und Instandsetzung nicht mehr in Relation zu den potenziellen Einnahmen durch Vermietung, da das Gebäude nicht mehr den aktuellen Standards entspricht. Dies führt zu der Annahme, dass die Vermietung oder Verpachtung der Immobilie nicht mehr rentabel ist, was wiederum zu dem Schluss führt, dass eine signifikante Investition, wie ein Neubau oder eine Kernsanierung, notwendig wäre, um weiterhin Wert zu schaffen.
Die Restnutzungsdauer spielt eine wichtige Rolle bei der Berechnung der potenziellen Renditen, die mit dem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Dieses Verfahren wird genutzt, um den Wert von Renditeimmobilien zu bestimmen, was besonders bei Zwangsversteigerungen oder Enteignungen relevant ist.
Während die Restnutzungsdauer die Zeit angibt, die ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann und oft in Wertgutachten von Sachverständigen festgelegt wird, steht die Gesamtnutzungsdauer für die theoretisch angenommene, wirtschaftlich sinnvolle Lebensspanne einer Immobilie vom Zeitpunkt ihrer Fertigstellung bis zum Ende ihrer wirtschaftlichen Nutzbarkeit.
Es ist wichtig zu verstehen, dass sowohl die Gesamt- als auch die Restnutzungsdauer sich auf die wirtschaftliche und nicht auf die technische Lebensdauer eines Gebäudes beziehen. Gebäude können ihre technische Lebensdauer übertreffen und dennoch bewohnbar sowie funktional bleiben, selbst wenn sie die theoretische Gesamtnutzungsdauer überschritten haben.
Die Gesamtnutzungsdauer, die die Basis für die Berechnung der Restnutzungsdauer bildet, variiert je nach Gebäudetyp und Bauweise und wird häufig von gesetzlichen oder lokalen Richtlinien festgelegt. Für Wohnimmobilien wird beispielsweise oft eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angenommen.
Die Anlage 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) enthält eine Liste mit den vorgeschriebenen Gesamtnutzungsdauern für verschiedene Gebäudetypen. Diese Vorgaben sind besonders relevant für Kapitalanleger und Investoren, da sie direkt die Berechnung der Abschreibung und somit die steuerlichen Aspekte einer Investition beeinflussen.
Die Berechnung der vorläufigen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer basiert grundsätzlich auf der Differenz zwischen der vorgesehenen Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes und dessen aktuellem Alter. Um diese zu ermitteln, wird einfach das Baujahr des Gebäudes von der festgelegten Gesamtnutzungsdauer subtrahiert.
Gemäß § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird die Restnutzungsdauer vorwiegend aus dem Unterschied zwischen der gesamten Lebensspanne eines Gebäudes und dessen Alter zum Bewertungszeitpunkt ermittelt, wobei auch besondere Eigenschaften des Bewertungsobjekts eine Rolle spielen. Solche individuellen Aspekte wie Modernisierungsmaßnahmen oder ausstehende Instandhaltungen können die berechnete Restnutzungsdauer entweder verlängern oder verkürzen.
Ein Beispiel hierfür ist ein Mehrfamilienhaus, errichtet im Jahr 1983 mit einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Zum Stichtag 1. Januar 2023 beträgt das Alter des Hauses 40 Jahre, was eine vorläufige Restnutzungsdauer von ebenfalls 40 Jahren ergibt. Jedoch kann in der Praxis durch gezielte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes positiv beeinflusst und somit verlängert werden.
Solche Modernisierungen müssen bei der Festlegung der tatsächlichen Restnutzungsdauer laut gesetzlicher Vorgabe einbezogen werden, weshalb Gutachten oft zu dem Schluss kommen, dass die effektive Restnutzungsdauer über die bloße Rechendifferenz aus Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter hinausgeht. Bei Neubauten ist zu beachten, dass die Gesamtnutzungsdauer zu Beginn ihrer Nutzung gleich der Restnutzungsdauer ist.
