Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einer Revision zwei zentrale Streitfragen behandelt. Das Finanzamt war gegen eine stark verkürzte Restnutzungsdauer von 19 statt 50 Jahren und die Berücksichtigung des Werts eines Nießbrauchs in den Anschaffungskosten, was die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen würde.
Die Klägerin erhielt von ihrem verstorbenen Lebensgefährten ein lebenslanges Nießbrauchsrecht für ein Grundstück mit Büro- und Lagergebäuden und schätzte die Restnutzungsdauer zunächst auf sechs Jahre. Das Finanzamt setzte jedoch den standardisierten AfA-Satz von 2 % für eine 50-jährige Nutzungsdauer an. Dies führte zur Klage.
Ein Sachverständiger ermittelte eine Restnutzungsdauer von 19 Jahren, was das Finanzgericht (FG) anerkannte. Der BFH bestätigte diese kürzere Nutzungsdauer als rechtmäßig. Zudem entschied der BFH, dass der Wert des Nießbrauchs nicht zu den Anschaffungskosten gezählt werden darf, wodurch die AfA-Bemessungsgrundlage nicht erhöht wird.
Der BFH in München musste erneut klären, wie Steuerpflichtige eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können. Anlass war die Revision des Finanzamtes, das das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht akzeptieren wollte.
Es ging auch um die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Die Klägerin argumentierte, dass ihr Nießbrauchsrecht die Anschaffungskosten und damit die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhe.
Die Klägerin erhielt von ihrem verstorbenen Lebensgefährten ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück, das im Erbvertrag geregelt, aber nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Das Grundstück ist mit einem 1970 errichteten Bürogebäude und einer Lagerhalle bebaut.
Die Erben des Grundstücks sind die Söhne des Verstorbenen. Die Klägerin verpflichtete sich im Erbvertrag, die bestehenden Verbindlichkeiten für die fremdfinanzierte Immobilie zu übernehmen. Einer der Söhne verkaufte seinen Miteigentumsanteil 2013 für 150.000 Euro an die Klägerin.
In ihrer Einkommensteuererklärung für 2014 machte die Klägerin eine AfA von 20.451 Euro geltend und schätzte die Nutzungsdauer der Gebäude auf nur sechs Jahre.
Das Finanzamt folgte zunächst der Erklärung der Klägerin, änderte später jedoch den Steuerbescheid und erkannte nur noch eine Abschreibung nach dem standardisierten festen Satz von zwei Prozent (50 Jahre Nutzungsdauer) an. Der Einspruch der Klägerin wurde abgelehnt.
Die Klägerin reichte Klage gegen die Entscheidung des Finanzamts ein. Ein Sachverständiger ermittelte gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 19 Jahren. Das Finanzgericht akzeptierte dieses Gutachten und erkannte eine AfA von 14.287 Euro an.
Im Klageverfahren argumentierte die Klägerin, dass ihr Nießbrauchsrecht, das mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils erlosch, Teil der Anschaffungskosten sei. Das Finanzgericht stimmte dem zu und bezifferte den kapitalisierten Wert des Nießbrauchs auf 332.400 Euro, wodurch sich die Anschaffungskosten auf 496.996 Euro erhöhten.
Das Finanzamt legte Revision beim BFH ein, da das Finanzgericht den Wert des Nießbrauchsrechts als Teil der Anschaffungskosten anerkannt hatte. Der BFH entschied, dass der Wert des Nießbrauchs nicht zu den Anschaffungskosten gehört und hob das Urteil des FG auf. Der Fall wurde zur erneuten Verhandlung an die Vorinstanz zurückverwiesen.
Viele Finanzämter hatten Einsprüche gegen die Ablehnung einer verkürzten Nutzungsdauer ausgesetzt, um das Urteil abzuwarten. Nach diesem klaren Urteil dürften Steuerpflichtige in den kommenden Wochen positive Entscheidungen ihrer Finanzämter erhalten. Das Urteil bestätigt, dass der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer durch einen Sachverständigen selten abgelehnt wird.
