Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Die Beschwerdeführerin erhielt durch den Tod ihres Lebensgefährten das Nießbrauchrecht an einer Immobilie, die vermietete Büros, Wohnungen, Lager und eine Halle umfasst. Die Immobilie gehört zu jeweils 50 Prozent den beiden Söhnen des Verstorbenen.
Im Jahr 2013 kaufte die Beschwerdeführerin die Hälfte des Eigentums an der Immobilie von einem der Söhne. Sie rechnete 75 Prozent der Gesamtanschaffungskosten dem Gebäude zu und berechnete daraufhin die Absetzung für Abnutzung (AfA), indem sie von einer Nutzungsdauer von sechs Jahren ausging – basierend auf einem Alter der Immobilie von 40 Jahren abzüglich der standardisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren.
Für das Jahr 2014 setzte das zuständige Finanzamt die Einkommensteuer unter Vorbehalt der Nachprüfung fest. In nachfolgendem Schriftverkehr kündigte es an, die Nutzungsdauer auf 50 Jahre festzusetzen, woraufhin die Beschwerdeführerin eine Änderung der Abschreibung auf 15 Jahre beantragte, gestützt auf eine Ertragswert-Kurzberechnung der Handwerkskammer. Der endgültige Einkommensteuerbescheid von 2016 setzte eine Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr fest, basierend auf einer Nutzungsdauer von 50 Jahren.
Die Käuferin reichte Klage ein, beharrte auf einer Abschreibung gemäß der tatsächlichen Restnutzungsdauer und legte eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen vor, der die von ihm geschätzte Restnutzungsdauer darlegte und Sanierungsmaßnahmen sowie den Abriss der Halle empfahl.
Das Gericht zog einen eigenen Sachverständigen hinzu, der eine gewichtete Restnutzungsdauer von 19 Jahren festlegte, welche die Klägerin als angemessen akzeptierte.
Das Finanzamt bestand auf der gesetzlichen Nutzungsdauer von 50 Jahren und sah keinen Grund für technischen Verschleiß, der eine kürzere Nutzungsdauer rechtfertigen würde. Es argumentierte, dass die vom Gutachter empfohlenen Sanierungsarbeiten aus ihrer Sicht nicht dringend gewesen seien, da diese bisher nicht durchgeführt wurden.
Weiterhin argumentierte das Finanzamt, dass der hohe, von der Klägerin angegebene Wert der Immobilie sowie die positive Rendite, die laut Steuererklärung erzielt wird, gegen eine wirtschaftliche Entwertung sprächen.
Das Finanzamt reagierte auf das Gerichtsgutachten dahingehend, dass es die ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer für plausibel und die Methodik für sachgerecht hielt. Dennoch sah es die Berechnung nicht als Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG an, da sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gemäß § 6 Abs. 6 ImmoWertV und die Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 EStG in ihrer Anwendung und Zielsetzung unterschieden.
Das Gericht urteilte, dass die Anschaffungskosten der Immobilie statt der üblichen 50 Jahre nur über 19 Jahre abgeschrieben werden dürfen.
In seiner Urteilsbegründung betont der Senat, dass die Einschätzung der Nutzungsdauer von technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Abwertung und rechtlichen Rahmenbedingungen, die die Nutzungsdauer einschränken könnten, abhängt. Es wird grundsätzlich von einer technischen Nutzungsdauer ausgegangen. Sollte jedoch die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer sein, kann der Steuerpflichtige sich darauf berufen.
Die Entscheidung darüber, ob die gesetzlich vorgegebene Nutzungsdauer oder eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer für die Abschreibung herangezogen wird, muss stets auf Grundlage der spezifischen Umstände des Einzelfalles getroffen werden (BFH-Urteil vom 04.03.2008, Az. IX R 16/07).
Jeder Steuerpflichtige hat das Recht zu wählen, ob er die standardisierte Nutzungsdauer akzeptiert oder eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweist. Zur Untermauerung seines Anspruchs kann der Steuerpflichtige jede Methode heranziehen, die Aufschluss über die relevanten Faktoren (z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Abwertung, rechtliche Nutzungseinschränkungen) bietet.
Das Finanzamt ist angehalten, die Schätzung des Steuerpflichtigen zu akzeptieren, solange diese auf Überlegungen basiert, die ein vernünftig wirtschaftender Steuerpflichtiger typischerweise anstellen würde. Der Bundesfinanzhof hat klar gemacht, dass eine Schätzung des Steuerpflichtigen nur dann abgelehnt werden darf, wenn sie deutlich außerhalb des vertretbaren Rahmens liegt.
Dies beruht auf der Tatsache, dass eine Schätzung niemals Gewissheit über die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer liefern kann und von den Finanzbehörden höchstens eine größtmögliche Wahrscheinlichkeit gefordert werden kann (siehe BFH-Urteil vom 28.09.1971, Az. VIII R 73/68). Folglich ist ein detailliertes Bausubstanzgutachten keine notwendige Voraussetzung für das Finanzamt, um eine kürzere Restnutzungsdauer anzuerkennen.
Das Kölner Finanzgericht stimmt den Darlegungen des gerichtlich bestellten Gutachters zu, der die Nutzungsdauer der strittigen Gebäudehälfte zum Zeitpunkt der Anschaffung auf 19 Jahre schätzte. Das vom Gutachter verwendete Modell der Sachwertrichtlinie ermöglichte eine überzeugende Schätzung der Nutzungsdauer.
Der Senat betrachtet andere vorgelegte Gutachten als nicht verwertbar, da diese zu oberflächlich sind, Fehler aufweisen oder nicht auf den Erwerbszeitpunkt der Immobilie Bezug nehmen.
Obwohl das Verfahren des gerichtlich bestellten Gutachtens nicht primär für die Ermittlung der verbleibenden Nutzungsdauer konzipiert ist, hat der Bundesfinanzhof bereits festgestellt, dass die Modellhaftigkeit der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, die der Gutachter zugrunde legt, nicht von entscheidender Bedeutung ist. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass dadurch der angemessene Schätzrahmen nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG überschritten wurde.
Bei der erforderlichen Schätzung genügt es, die größtmögliche Wahrscheinlichkeit zu erbringen, dass die gesetzlich vorgesehene typische Nutzungsdauer im spezifischen Fall unzutreffend ist und eine kürzere Nutzungsdauer anzunehmen ist (BFH-Urteil vom 28.07.2021, Az. IX R 25/19).
Aufgrund dieser Überlegungen weist das Gericht den Einwand der Beklagten zurück, dass der Begriff der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nicht mit dem Begriff der tatsächlichen Nutzungsdauer gleichzusetzen sei. Es stimmt zwar, dass die Ermittlung der Restnutzungsdauer bei der Verkehrswertermittlung ein notwendiger Zwischenschritt ist, während sie im Rahmen des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Hauptzweck darstellt. Der Senat sieht jedoch keinen Unterschied zwischen der Restnutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der Restnutzungsdauer im Sinne des § 6 Abs. 6 ImmoWertV.
Die Frage, wie viele Jahre das Gebäude im bestehenden Zustand voraussichtlich noch wirtschaftliche Verwendung finden kann, ist sowohl für die Verkehrswertermittlung als auch für die sachgerechte Aufwandsverteilung entscheidend. Da das Einkommensteuergesetz dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit gibt, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen, und dieser Nachweis gemäß der Auffassung des Senats mittels einer anerkannten gutachterlichen Methodik zu führen ist, ist nicht nachvollziehbar, dass es unterschiedliche wirtschaftliche Nutzungsdauern „unter Verkehrswertgesichtspunkten“ und „unter einkommensteuerlichen Gesichtspunkten“ geben könnte.
Das Gericht hebt hervor, dass die in verschiedenen Gutachten ermittelten Werte der Immobilie und die laut Steuererklärungen erzielte deutliche positive Rendite nicht darauf hinweisen, dass der Rahmen für zulässige Schätzungen überschritten wurde. Es betont, dass naturgemäß jede Schätzung mit Ungewissheiten behaftet ist. Außerdem ist die vom Gutachter festgestellte gewichtete Restnutzungsdauer des Objektes noch nicht verstrichen. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist es nicht notwendig, den technischen Verschleiß einzelner Bauteile nachzuweisen, um eine kürzere als die 50-jährige Nutzungsdauer anzuerkennen.
Darüber hinaus hat der Beklagte die Berechnungen des Gutachters als methodisch korrekt und angemessen anerkannt. Es ist nicht ersichtlich, warum das vorliegende Sachverständigengutachten angefochten werden sollte.
Das Finanzamt ist angehalten, die Abschreibung basierend auf der vom Gutachter bestimmten Restnutzungsdauer von 19 Jahren durchzuführen. Dadurch kann die Klägerin die Immobilie 31 Jahre früher abschreiben als nach der vom Finanzamt vorgesehenen typisierten Nutzungsdauer. Dies führt zu einer erheblich höheren Abschreibungssumme pro Jahr und verbessert somit die Rendite der Immobilie.
