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Gebäudeabschreibung: Erklärung, Berechnung und Tipps zur Abschreibung von Immobilien

Münzen auf einem Tisch symbolisieren die Steuereinsparungen durch korrekte Gebäudeabschreibungen.

Zusammenfassung Gebäudeabschreibung

In Deutschland können Eigentümer vermieteter Immobilien die gesetzlich festgelegten Nutzungsdauern von über 40 und 50 Jahren durch ein Gutachten anpassen lassen, das eine kürzere Restnutzungsdauer bescheinigt. Dies ist gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG möglich und bietet einen erheblichen finanziellen Vorteil: Eine kürzere Restnutzungsdauer erlaubt es, höhere jährliche Abschreibungen geltend zu machen. Dies wiederum reduziert die Steuerlast und verbessert den Cashflow des Eigentümers. Diese Regelung ist besonders vorteilhaft für Besitzer von Immobilien, die vor dem Jahr 1979 erbaut wurden, und stellt eine attraktive Möglichkeit dar, die Rentabilität ihrer Investition zu steigern.

Einführung in die Immobilienabschreibung

Die Abschreibung von Gebäuden stellt für Vermieter eine der effektivsten Möglichkeiten dar, Steuern zu sparen. Sowohl vermietete als auch geschäftlich genutzte Immobilien lassen sich über ihre gesamte Nutzungsdauer hinweg abschreiben, was zu einer merklichen Reduktion der Steuerlast führt. In unserem Ratgeber erfahren Sie detailliert, wie die Immobilienabschreibung funktioniert, wie der Abschreibungsbetrag ermittelt wird und wie Sie durch optimale Abschreibungsstrategien Ihren Cashflow verbessern können.

Grundlagen der Gebäudeabschreibung

Eigentümer, die ihre Immobilien vermieten oder für geschäftliche Zwecke nutzen, haben die Möglichkeit, den Erwerbspreis oder die Baukosten über die steuerliche Gebäudeabschreibung abzusetzen. Dies führt zu einer reduzierten Steuerbelastung und verbessert den Netto-Cashflow. Die Abschreibung basiert üblicherweise auf der gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer des Gebäudes, die häufig bei 50 Jahren liegt. Der jährliche AfA-Satz, der den Wertverlust der Immobilie darstellt, ermöglicht eine Steuerreduktion. Bei bestimmten Immobilientypen sind zudem höhere Sonderabschreibungen möglich, wie etwa die Sonderabschreibung für Neubauwohnungen.

Eine kürzere Nutzungsdauer als gesetzlich vorgegeben kann durch ein Gutachten nachgewiesen werden, was wiederum den jährlichen Abschreibungsbetrag und somit die Steuerersparnis steigert. Unsere qualifizierten Sachverständigen erstellen entsprechende Gutachten, die vom Finanzamt anerkannt werden. Immobilien als Anlageobjekte bieten besonders für Vermieter steuerliche Vorteile. Während bei selbst genutztem Wohnraum nur begrenzt Kosten absetzbar sind, können Vermieter neben den Instandhaltungskosten auch die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen.

Methoden der Gebäudeabschreibung

Abschreibung bezieht sich auf die steuerliche Berücksichtigung der Kauf- oder Baukosten eines Gebäudes, wodurch die Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung reduziert und somit die Steuerlast verringert wird. Diese kontinuierliche Abschreibung über die Jahre wird durch die pauschale Nutzungsdauer vorgegeben, die vom Gesetzgeber festgesetzt wird, kann jedoch durch den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer angepasst werden.

{Gebäudeabschreibung – eine systematische Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer des Gebäudes – nimmt den Wertverlust über die Zeit hinweg steuerlich in Rechnung. Eine Verkürzung der Nutzungsdauer basierend auf einem Gutachten ermöglicht eine höhere jährliche Abschreibung. In der Definition nach § 7.1 Abs. 5 Satz 2 EStG wird ein Gebäude als dauerhaftes Bauwerk charakterisiert, das von einem Grundstück nicht zu trennen ist und spezifische Funktionen erfüllt. Die Abschreibungssätze variieren je nach Fertigstellungsjahr des Gebäudes, wobei die Nutzungsdauer die Höhe des jährlichen Abschreibungssatzes bestimmt.}

Berechnung der Abschreibung

Gebäudeabschreibung oder Gebäude-AfA – der feine Unterschied Obgleich „Abschreibung“ im Alltag weit verbreitet ist, präzisiert der Fachterminus „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) die steuerliche Wertminderung von Anlagevermögen. Im Immobilienkontext spricht man daher spezifisch von Gebäude-AfA. Die rechtlichen Rahmenbedingungen hierfür finden sich im § 253 des Handelsgesetzbuches (HGB) und § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG), die beide die Berücksichtigung von Wertminderungen bei Anlage- und Umlaufvermögen regeln.

Wie wird der Abschreibungssatz für Gebäude bestimmt und was bedeutet die Abschreibung genau?

Im Gegensatz zu sofort abzugsfähigen Reparaturkosten müssen Sie den Kaufpreis oder die Baukosten Ihrer Immobilie über die Jahre verteilt steuerlich geltend machen. Dieser Prozess wird als Abschreibung bezeichnet. Laut § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geht der Gesetzgeber von einer festen Nutzungsdauer für Gebäude aus, auf deren Basis die Abschreibung berechnet wird:

  • Für Gebäude, die bis 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die Nutzungsdauer 40 Jahre, was einer jährlichen Abschreibungsrate von 2,5 % entspricht.
  • Bei Gebäuden, errichtet zwischen 1925 und 2022, wird von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen, mit einer Abschreibungsrate von 2 % pro Jahr.
  • Für seit 2023 fertiggestellte Gebäude gilt eine verkürzte Nutzungsdauer von 33 Jahren und somit eine höhere Abschreibungsrate von 3 % jährlich, um den Neubau von Wohnimmobilien zu fördern.

Die meisten bestehenden Immobilien werden also über 50 Jahre mit einem Satz von 2 % jährlich abgeschrieben. Dies soll den Wohnungsmarkt entlasten, indem der Wohnungsbau gefördert wird.

Nutzen Sie unseren kostenlosen AfA-Rechner, um Ihr Steuersparpotenzial durch die Gebäudeabschreibung zu ermitteln. Die jährliche Abschreibung wird in der Steuererklärung als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen und gemeinsam mit der restlichen Steuererklärung beim Finanzamt eingereicht.

Unterscheidung zwischen Abschreibung und Absetzung bei Immobilien

Trotz häufiger synonymen Verwendung unterscheiden sich die Begriffe „abschreiben“ und „absetzen“ wesentlich in der steuerlichen Behandlung. Beim Abschreiben verteilt sich die steuerliche Geltendmachung der Kosten einer Immobilie über mehrere Jahre, was bedeutet, dass der Kaufpreis schrittweise von den Einnahmen abgezogen wird. Im Gegensatz dazu ermöglicht das Absetzen, dass die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts im Erwerbsjahr vollständig von den Einnahmen abgezogen werden, was den Gewinn und somit die Steuerlast unmittelbar reduziert.

Für Vermieter hat das Abschreiben den Vorteil, dass sich durch die Verteilung der Kosten über mehrere Jahre rechnerisch geringere Einnahmen ergeben, was zu einer niedrigeren Einkommensteuer führt. Während größere Anschaffungen wie Immobilien abgeschrieben werden, lassen sich laufende Ausgaben, beispielsweise für Instandhaltung, sofort absetzen. Beide Kostenarten werden in der Steuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angegeben.

Ein verbreiteter Irrtum ist die Annahme, dass das Abschreiben oder Absetzen von Kosten zu einer kompletten Kostenneutralität führt. Tatsächlich reduzieren diese Maßnahmen lediglich das zu versteuernde Einkommen, nicht aber die absolute Steuerlast. Es verringert also die Bemessungsgrundlage für die Steuer, nicht aber die Steuer selbst auf null.

Abschreibung bei gemischter Nutzung und nachträgliche Kosten

Für Immobilieneigentümer ergibt sich ein spürbarer Steuervorteil, da neben laufenden Kosten auch Kauf- oder Baukosten steuerlich geltend gemacht werden können. Insbesondere durch den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer als die gesetzliche Vorgabe lässt sich die Abschreibung beschleunigen.

Der Bundesfinanzhof ermöglicht bei nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer eine Anhebung der Abschreibungsquote. Ein von qualifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten kann hierfür den Ausschlag geben, wodurch sich jährliche Steuerersparnisse signifikant erhöhen.

Sonderfälle der Gebäudeabschreibung

Eine besondere Abschreibungsmöglichkeit besteht auch für den Neubau von Mietwohnungen. Laut den neuesten Bestimmungen können für Wohnungen, die zwischen 2023 und 2028 neu erbaut werden, in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von jährlich fünf Prozent in Anspruch genommen werden. Dies ermöglicht eine Abschreibung von insgesamt 20 Prozent in diesem Zeitraum, im Vergleich zu den regulären 12 Prozent. Die Sonder-AfA für den Wohnungsbau ist allerdings an bestimmte Bedingungen geknüpft, um zu gewährleisten, dass diese Förderung nicht nur dem Bau von Luxuswohnungen zugutekommt.

Steuervorteile durch Abschreibung von Immobilien

Immobilienbesitzer, die ihre Objekte abschreiben können, genießen einen erheblichen Steuervorteil gegenüber jenen, die dies nicht tun können, etwa weil sie ihre Immobilien selbst nutzen. Neben den laufenden Erhaltungskosten lassen sich auch Anschaffungs- oder Baukosten steuerlich geltend machen.

Eine beschleunigte Abschreibung durch den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer als gesetzlich vorgesehen, ermöglicht es, die Immobilie schneller abzuschreiben und somit die Steuerlast jährlich stärker zu reduzieren. Der Bundesfinanzhof hat festgelegt, dass eine solche Erhöhung der Abschreibungsrate bei nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer zulässig ist.

Um von den Finanzbehörden anerkannt zu werden, ist die Vorlage eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer durch einen zertifizierten Sachverständigen erforderlich. Dienste wie Gutachten-Nutzungsdauer.de bieten die Erstellung solcher Gutachten an und helfen Ihnen, Ihr Steuersparpotenzial durch eine verkürzte Nutzungsdauer zu maximieren.

Berechtigung zur Abschreibung von Immobilienkosten

Die Möglichkeit zur Gebäudeabschreibung steht vor allem Unternehmen offen, die das Gebäude als Teil ihres Anlagevermögens führen, sowie privaten Kapitalanlegern, die ihre Immobilien zu marktüblichen Konditionen vermieten. Für die Inanspruchnahme der Abschreibung für Abnutzung (AfA) muss das Eigentum gewerblich genutzt oder vermietet sein; eine Eigennutzung schließt die AfA in der Regel aus. Die Art der beruflichen Tätigkeit – ob gewerblich, freiberuflich oder nicht-selbstständig – sowie die Vermietung oder Verpachtung des Gebäudes haben dabei keinen Einfluss auf den Anspruch.

Selbstnutzer von Immobilien sind generell von der Möglichkeit zur Abschreibung ausgenommen, mit einer besonderen Ausnahme für Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien, die Sanierungskosten über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent abschreiben dürfen.

Zu den Personen, die die Kosten für ihre Gebäude abschreiben dürfen, zählen neben den wirtschaftlichen Eigentümern auch:

  • Miteigentümer,
  • Vorbehaltsnießbraucher,
  • Erbbauberechtigte,
  • Bauherren auf fremdem Grund und Boden, wie etwa ein Kind, das auf dem Grundstück der Eltern baut,
  • Personen, die eine Immobilie unentgeltlich erworben haben, beispielsweise durch Erbschaft oder Schenkung.

Gründe für die Abschreibungsmöglichkeit von Gebäuden für Vermieter und Unternehmer

Die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) spiegelt die Tatsache wider, dass sich physische Objekte, einschließlich Gebäuden, über die Zeit abnutzen. Trotz kontinuierlicher Wartung und Sanierungsmaßnahmen verlieren Gebäude schlussendlich ihre Bewohnbarkeit und damit ihren Wert, was die Generierung von Mieteinnahmen durch Vermieter limitiert. Diese Wertminderung wird steuerlich als Betriebsausgabe oder Werbungskosten behandelt, wodurch ein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich über die Abschreibung abgesetzt werden kann, vorausgesetzt, das Gebäude wird vermietet oder betrieblich genutzt.

Durch diese Regelung bietet der Gesetzgeber eine Möglichkeit, die unvermeidbare Wertminderung von Immobilien steuerlich zu berücksichtigen, was insbesondere für Unternehmen von Bedeutung ist, deren Immobilien Teil des Betriebsvermögens sind. Dieser steuerliche Mechanismus trägt dazu bei, dass das Anlagevermögen in der Bilanz korrekt abgebildet wird, indem es um den Betrag der Anschaffungskosten erhöht wird.

Die Bedeutung der Gebäudeabschreibung für Wertverlust und Steuerersparnis

Abschreibungen auf Immobilien werden in der Gewinn- und Verlustrechnung als Ausgaben verbucht, was direkt den Gewinn bzw. das Einkommen des Eigentümers mindert. Diese Reduzierung des Gewinns führt zu einer geringeren Steuerlast, was wiederum den Cashflow der Immobilie verbessert. Für Immobilieneigentümer, sowohl Unternehmen als auch private Vermieter, bedeutet dies, dass sie effektiv mehr Geld zur Verfügung haben, je höher die abgeschriebenen Beträge sind.

Durch die Verteilung der Kosten über die Nutzungsdauer der Immobilie trägt die Abschreibung dazu bei, den kontinuierlichen Wertverlust des Anlagevermögens in der Bilanz realistisch darzustellen. Somit reflektieren die Bilanzen den tatsächlichen Wert der Vermögenswerte annähernd genau. Die Gebäudeabschreibung erfüllt also nicht nur den Zweck der Steuerersparnis, sondern sorgt auch für eine korrekte Abbildung der natürlichen und außergewöhnlichen Wertminderungen des Anlagevermögens.

Absetzbare Kosten beim Erwerb oder Bau einer Immobilie

Grundsätzlich können Sie fast alle Aufwendungen, die beim Kauf oder Bau einer Immobilie entstehen, abschreiben. Eine wichtige Ausnahme bildet der Grund und Boden, da dieser nicht der Abnutzung unterliegt und somit von der Abschreibung ausgeschlossen ist. Bei einem Immobilienkauf muss daher der Wert des Grundstücks durch eine Kaufpreisaufteilung vom Gesamtpreis getrennt berechnet werden.

Abschreibbare Kosten im Detail

Anschaffungskosten: Beinhalten den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung sowie alle zusätzlichen Ausgaben, die notwendig sind, um die Immobilie in Ihren Besitz übergehen zu lassen.

Anschaffungsnebenkosten/Erwerbsnebenkosten:

  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
  • Notargebühren für den Kaufvertrag
  • Grundbuchgebühren (außer für die Eintragung von Grundschulden)
  • Vermessungskosten
  • Architektenhonorare für Begutachtungen
  • Sachverständigenhonorare für Wertgutachten
  • Anliegerbeiträge und Erschließungsgebühren
  • Kanal- und Hausanschlusskosten

Diese Kosten stellen eine direkte Investition in Ihre Immobilie dar und können daher über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden, wodurch sich Ihr zu versteuerndes Einkommen entsprechend verringert.

Jasper Schouw
Jasper Schouw ist studierter Betriebswirt und Gründer von gutachten-nutzungsdauer.com. Darüber hinaus hält er einen Immobilienbestand, baut und entwickelt Projekte und handelt mit Immobilien und Grundstücken.
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