Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Angesichts des Mangels an Mietwohnungen in Deutschland hat die Regierung eine Sonderabschreibungsmaßnahme (§ 7b EStG) wieder eingeführt, die für neu errichteten Wohnraum in Anspruch genommen werden kann. Diese ermöglicht Investoren, in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung oder Anschaffung des Neubaus bis zu 20 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten zusätzlich zur gewöhnlichen Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend zu machen.
Zwischen 2023 und 2028 errichtete oder erworbene Neubau-Mietwohnungen berechtigen zu einer Sonderabschreibung von jährlich 5 Prozent über vier Jahre, was einer maximalen Sonderabschreibung von 20 Prozent entspricht. Um die Förderung nicht auf hochpreisige Wohnungen zu beschränken, ist die Berechnung auf Baukosten bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter begrenzt, mit einer Höchstgrenze der Bemessungsgrundlage von 2.500 Euro pro Quadratmeter für die Sonderabschreibung.
Eine wesentliche Bedingung für die Förderfähigkeit ist die verpflichtende entgeltliche Vermietung der neu geschaffenen Wohnungen für mindestens zehn Jahre.
Diese steuerliche Vergünstigung wurde erstmalig 2019 eingeführt, um den Druck auf den Wohnungsmarkt zu verringern. Aufgrund der anhaltenden Wohnungsknappheit hat die Bundesregierung die Maßnahme nun unter angepassten Bedingungen erneut aktiviert.
Die Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen ist eine staatliche Förderung, die darauf abzielt, private Investitionen in den Bau dringend benötigter Mietwohnungen zu stimulieren. Diese steuerliche Anreizmaßnahme dient als finanzieller Ansporn für Investoren, besonders in ökonomisch herausfordernden Zeiten, den Wohnungsbau zu forcieren. Verankert ist die Sonderabschreibung in § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) und fungiert als ein Instrument zur Lenkung des Wohnungsbaus.
In Deutschland verschärft sich die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum aus mehreren Gründen kontinuierlich:
Die Kombination dieser Faktoren führt zu einer angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt, die durch die Sonderabschreibungsmaßnahme abgemildert werden soll. Durch finanzielle Anreize sollen Investoren motiviert werden, mehr Wohnraum zu schaffen, um dem wachsenden Bedarf gerecht zu werden und letztlich die Mietpreise zu stabilisieren.
Die Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen ermöglicht eine zusätzliche steuerliche Entlastung von bis zu fünf Prozent jährlich, basierend auf einer förderfähigen Berechnungsgrundlage, die bis zu 2.500 Euro pro Quadratmeter beträgt. Diese Abschreibung kann für einen Zeitraum von insgesamt vier Jahren in Anspruch genommen werden, beginnend mit dem Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung und anschließend bis zu drei weitere Jahre. Dadurch können neben der gewöhnlichen linearen Abschreibung von zwei Prozent jährlich bis zu 20 Prozent der Kosten über die Sonderabschreibung steuerlich geltend gemacht werden.
Die Inanspruchnahme der maximalen Sonderabschreibungshöhe ist nicht verpflichtend. Eigentümer haben die Flexibilität, diese Abschreibung auch lediglich für ein bis drei Jahre zu beanspruchen und können zudem entscheiden, weniger als fünf Prozent jährlich abzuschreiben. Sollte das jährlich vorgesehene Sonderabschreibungsvolumen nicht vollständig genutzt werden, erhöht dies den Restwert der Immobilie, der dann ab dem vierten Jahr entsprechend der restlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben werden kann.
Es ist jedoch nicht gestattet, die maximale Sonderabschreibung von 20 Prozent flexibel über die vier Jahre zu verteilen, etwa indem im ersten Jahr acht Prozent und in den folgenden Jahren jeweils vier Prozent abgeschrieben werden. Im Unterschied zur regulären Abschreibung für Abnutzung (AfA) gilt die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau als eine Jahresabschreibung. Das bedeutet, dass der Betrag der Sonderabschreibung nicht anteilig auf die restlichen Monate des ersten Jahres aufgeteilt, sondern vollständig für das gesamte Jahr angerechnet wird.
Sonderabschreibung und die standardmäßige Gebäudeabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) werden parallel angewendet. Es gilt zu beachten, dass insgesamt höchstens 100 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten und nicht 120 Prozent (durch reguläre Abschreibung plus 20 Prozent Sonderabschreibung) abgeschrieben werden können.
Die Bemessungsgrundlage für die normale Gebäudeabschreibung wird nicht durch den Förderhöchstbetrag eingeschränkt. Wenn die Sonderabschreibung über vier Jahre beansprucht wird, richtet sich die weitere reguläre Abschreibung nach der dann noch verbleibenden Restnutzungsdauer der Immobilie.
Eine Sonderabschreibung kann für die Schaffung neuen Wohnraums geltend gemacht werden. Dies umfasst den Neubau von Wohngebäuden sowie die Umnutzung oder Erweiterung bestehender Strukturen, etwa durch Dachgeschossausbau oder Anbauten. Die Umwandlung von bisher gewerblich genutzten Flächen in Wohnraum fällt ebenfalls unter die Förderung. Nicht förderfähig ist lediglich die Modernisierung oder Sanierung bestehender Wohnflächen.
Auch der Kauf neugebauter Wohnungen qualifiziert für die Sonderabschreibung, sofern die Anschaffung spätestens bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgt, um die Wohnung als neuwertig einzustufen. Entscheidend für die Förderfähigkeit ist der Zeitpunkt, zu dem der Käufer die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Wohnung erlangt. Eine Beschränkung hinsichtlich der Anzahl der förderfähigen Wohnungen besteht nicht.
Die Sonderabschreibung steht nicht nur für Wohnungen in Deutschland, sondern in der gesamten Europäischen Union zur Verfügung. Gemäß einem Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) vom 7. Juli 2020 sind auch Wohnungen in Staaten förderfähig, die entsprechend dem EU-Amtshilfegesetz Amtshilfe leisten. Zu diesen Ländern zählen neben Mitgliedstaaten der Europäischen Union auch Drittstaaten wie Albanien, Australien, Kanada und die USA.
Die Sonderabschreibung setzt voraus, dass die Wohnungen zu Wohnzwecken vermietet werden (gemäß § 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG), um förderfähig zu sein. Eine Eigennutzung oder eine kostenfreie Überlassung, beispielsweise an Familienmitglieder, qualifiziert nicht für die Förderung.
Es ist allerdings möglich, Wohnungen innerhalb der Familie zu einem reduzierten Mietpreis anzubieten. Sollte die Miete allerdings unter 50 Prozent des lokalen Durchschnittsmietpreises liegen, muss die Sonderabschreibung in einen steuerlich absetzbaren (entgeltlichen) und einen nicht absetzbaren (unentgeltlichen) Teil geteilt werden, sodass nur ein Anteil der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden kann.
Die Nutzung der Wohnung für kurzfristige Vermietungen, wie zum Beispiel für Ferienwohnungen oder Hotels, schließt gemäß § 7b Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz EStG eine Förderung aus. Daher sind solche Vermietungsmodelle von der Sonderabschreibung ausgenommen.
Laut den Richtlinien des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) müssen für eine förderfähige Vermietung folgende Kriterien erfüllt sein:
Die im Jahr 2019 eingeführte Sonderabschreibung war anfänglich für Neubauten vorgesehen, bei denen zwischen dem 31. August 2018 und dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag eingereicht wurde. Angesichts der weiterhin angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt hat der Gesetzgeber die Gültigkeit der Sonderabschreibung erweitert. Nun gilt sie für Bauprojekte, für die zwischen dem 31. Dezember 2022 und dem 1. Januar 2027 ein Bauantrag gestellt wird (gemäß § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG n. F.).
Entscheidend für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist der Zeitpunkt des Eingangs des Bauantrags bei der zuständigen Behörde. In Fällen, in denen keine formelle Baugenehmigung erforderlich ist, wird die Vorlage einer Bauanzeige innerhalb des festgelegten Zeitraums als ausreichend erachtet, um Anspruch auf die Sonderabschreibung zu erheben.
Die Regelung sieht vor, dass Projekte, die bereits im Jahr 2022 begonnen wurden, nicht nachträglich in die Förderung aufgenommen werden. Der Grund dafür ist, dass die Sonderabschreibung gezielt als Anreiz dienen soll, um den Start neuer Bauprojekte zu fördern, anstatt bereits laufende Vorhaben zu unterstützen, die auch ohne zusätzliche steuerliche Anreize realisiert worden wären.
Berechtigt zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung sind diejenigen, die neue Wohnungen bauen oder erwerben, vorausgesetzt, diese werden im Jahr ihrer Fertigstellung oder Anschaffung und in den darauffolgenden neun Jahren gegen Entgelt vermietet. Dies trägt dazu bei, den Wohnungsmarkt mit zusätzlichem Wohnraum zu versorgen.
Der Finanzausschuss des Bundestags hat klar festgelegt, dass kurzfristige Unterbringungen, wie etwa bei Ferienwohnungen oder Monteursappartements, nicht als wohnwirtschaftliche Nutzung gelten und somit nicht förderberechtigt sind.
Die Sonderabschreibung zielt darauf ab, den Bau von Wohnungen im niedrigen bis mittleren Preissegment zu fördern, da hier der größte Bedarf besteht. Luxusimmobilien sollen explizit von der Förderung ausgeschlossen bleiben. Daher wurde eine Kostengrenze von 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche festgesetzt (nach § 7b Abs. 2 Satz 2 EStG n. F.). Diese Obergrenze gilt für die Förderperiode bis 2027 und wurde aufgrund gestiegener Baukosten angehoben. Überschreiten die Kosten diesen Wert auch nur minimal, entfällt die Möglichkeit zur Sonderabschreibung komplett.
Während die Kostengrenze die Förderfähigkeit eines Projekts bestimmt, definiert die Bemessungsgrundlage die Höhe der möglichen Abschreibung. Obwohl die Herstellungs- oder Anschaffungskosten bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter erreichen dürfen, beschränkt sich die förderfähige Bemessungsgrundlage auf maximal 2.500 Euro pro Quadratmeter, gemäß § 7b Abs. 3 EStG n. F. Diese Regelung dient als Kappungsgrenze, die den maximal abschreibbaren Betrag limitiert. Kosten, die diese Grenze übersteigen, sind von der Sonderabschreibung ausgeschlossen, allerdings führt dies nicht zum vollständigen Verlust der Förderung. Sind die tatsächlichen Kosten geringer als 2.500 Euro pro Quadratmeter, werden nur die tatsächlich entstandenen Kosten berücksichtigt. Die Förderhöchstgrenze fungiert nicht als pauschaler Betrag, sondern als eine Obergrenze für die abschreibbaren Kosten.
Um für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage zu kommen, müssen Wohnungen spezifische Anforderungen erfüllen, wie sie in § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes (BewG) definiert sind. Eine Wohnung wird demnach als förderungswürdiger Wohnraum betrachtet, wenn sie:
Für Studenten- und Seniorenwohnungen, die Teil eines Wohnheims oder einer Einrichtung für betreutes Wohnen sind, gelten Sonderbedingungen. Hier reicht eine Wohnfläche von 20 Quadratmetern aus, sofern die Einheit mindestens aus einem Wohn-Schlafraum mit einer komplett ausgestatteten Küchenzeile und einem Bad/WC besteht.
Zur Reaktivierung der Sonderabschreibung wurden zusätzliche Vorschriften bezüglich der Energieeffizienz eingeführt. Förderberechtigt sind nun Wohnungen, die den Standards eines „Effizienzhaus 40“ gemäß der Nachhaltigkeitsklasse genügen. Dies wird durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) bescheinigt, welches von anerkannten Zertifizierungsstellen verliehen wird.
Für die Sonderabschreibung dürfen alle Kosten berücksichtigt werden, die anfallen, um Wohnungen zu erwerben oder sie betriebsbereit zu machen. Dies umfasst nicht nur die direkten Herstellungs- oder Kaufpreise, sondern auch damit verbundene Nebenkosten, darunter:
Laut dem Bundesfinanzministerium werden diese Kosten in abschreibbare und nicht abschreibbare Herstellungs- oder Anschaffungskosten unterteilt.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten umfassen Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie anfallen und 15 Prozent der Anschaffungskosten nicht übersteigen, gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Diese Kosten können ebenfalls abgeschrieben werden, was zunächst vorteilhaft erscheint.
Jedoch kann dies bei der Sonderabschreibung problematisch werden. Falls durch die anschaffungsnahen Herstellungskosten die festgelegte Obergrenze von 4.800 Euro pro Quadratmeter nachträglich überschritten wird, kann die Förderung durch das Finanzamt nachträglich entzogen werden.
Beim Kauf neu errichteter Wohnungen, die unter die Sonderabschreibung fallen sollen, ist eine Aufteilung des Kaufpreises erforderlich. Der Wert des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude befindet, ist von der Abschreibung ausgenommen.
Um die Vorteile der Sonderabschreibung optimal zu nutzen, empfiehlt es sich, die Aufteilung des Kaufpreises durch einen Sachverständigen durchführen zu lassen. Ein höherer Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, erhöht die mögliche jährliche Abschreibung und somit die Rentabilität Ihrer Investition.
Um festzustellen, ob Immobilien die festgesetzte Obergrenze für Baukosten oder die maximale Bemessungsgrundlage für die Förderung überschreiten, ist es notwendig, die als absetzbar geltenden Bau- oder Kaufkosten auf die Wohnfläche umzurechnen. Dies errechnet sich durch die Division der gesamten förderfähigen Kosten durch die Gesamtquadratmeterzahl der Wohnfläche.
Für Neubauten zählt hier die gesamte Nutzfläche des Gebäudes. Bei Bestandsimmobilien, die erweitert, umgebaut, angebaut oder aufgestockt werden, wird die durch die Baumaßnahme neu entstandene Nutzfläche berücksichtigt.
Zur Nutzfläche gehören auch solche Räume wie Keller, Waschküchen, Abstellräume, Bäder und Dachböden, unabhängig davon, ob sie alleine vom Mieter genutzt oder gemeinschaftlich genutzt werden. Ebenfalls dazu zählen Garagen, die zur Wohnung gehören.
Ein Neubau mit sechs Mietwohnungen, jeweils 75 Quadratmeter groß (insgesamt 450 Quadratmeter Nutzfläche), wurde zu Gesamtkosten von 1.203.750 Euro am 1. Juli 2024 fertiggestellt. Der Bauantrag erfolgte am 2. Januar 2023. Der Bauherr plant, die Sonderabschreibung voll auszuschöpfen.
Die Herstellungskosten pro Quadratmeter belaufen sich auf 2.675 Euro, womit die Baukostenobergrenze nicht überschritten wird und das Projekt förderfähig ist. Da die Förderhöchstgrenze überschritten wird, werden nur 2.500 Euro pro Quadratmeter berücksichtigt. Damit liegt die Gesamt-Bemessungsgrundlage bei 1.125.000 Euro (450 qm x 2.500 €).
Die Abschreibung gestaltet sich folgendermaßen:
Insgesamt wurden bis Ende 2027 309.262,50 Euro abgeschrieben. Ohne die Sonderabschreibung wäre eine Abschreibung von nur 84.262,50 Euro möglich.
Der Restwert am 1. Januar 2028 beträgt demnach 894.487,50 Euro. Bei einer verbleibenden Nutzungsdauer von 46 Jahren und 6 Monaten ergibt sich eine jährliche lineare Abschreibung gemäß § 7a Abs. 9 EStG von 19.236,29 Euro (894.487,50 € geteilt durch 46,5 Jahre).
Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlichte am 7. Juli 2020 ein detailliertes Schreiben, dem das Formular „Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG“ beigefügt ist. Dieses Formular dient Vermietern oder deren Steuerberatern dazu, beim Finanzamt die Nutzung der Sonderabschreibung anzumelden. Das Formular enthält zudem ein Rechenschema, welches bei der Berechnung des abschreibbaren Betrages Unterstützung bietet.
Die Bereitstellung von neuem Wohnraum wird durch die Sonderabschreibung steuerlich attraktiv gemacht. Über einen Zeitraum von vier Jahren nach Fertigstellung oder Kauf des Objekts können Vermieter zusätzlich zur standardmäßigen Abschreibung von jährlich zwei Prozent bis zu 20 Prozent der Kosten extra abschreiben. Diese erhöhte Abschreibungsmöglichkeit in der Anfangsphase bringt eine signifikante Steuerersparnis mit sich.
Besonders interessant wird dies, wenn eine Immobilie nicht die volle, gesetzlich festgelegte Abschreibungsperiode von 50 Jahren im Eigentum bleibt, sondern vorher verkauft wird. Die Möglichkeit, in den ersten Jahren nach Erwerb oder Fertigstellung höhere Beträge abzuschreiben, kann die finanzielle Belastung deutlich mindern und die Investition in neuen Wohnraum noch attraktiver machen.
