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Abschreibung beim Dachgeschossausbau: Wichtige Aspekte und steuerliche Vorteile

Dachgeschoss

Bei Immobilien werden während ihrer Nutzungsdauer häufig bauliche Veränderungen wie Dachgeschossausbauten vorgenommen. Die Kosten solcher Erweiterungen werden als „nachträgliche Herstellungskosten“ klassifiziert und grundsätzlich über 50 Jahre mit je 2% abgeschrieben.

Abschreibung des Dachgeschossausbaus

Bei einer kürzeren Restnutzungsdauer ist jedoch zu beachten, dass das ausgebaute Dachgeschoss nur zusammen mit dem übrigen Gebäude abgeschrieben werden kann, da es eine Einheit mit dem Gebäude bildet. Das Finanzgericht Bremen entschied dies mit Urteil vom 26.11.2015 (Az.: 1 K 143/14 (5)).

Fallbeispiel

Ein Kläger erwarb ein Grundstück mit mehreren Gebäuden, die er überwiegend vermietete. In einem der Gebäude baute er das Dachgeschoss aus und vermietete es für 15 Jahre an ein Kosmetikstudio. Er schrieb die Ausbaukosten auf 15 Jahre ab, jedoch betrug die Restnutzungsdauer des Gebäudes 39 Jahre. Das Finanzamt erkannte daher die Abschreibung für den Dachausbau nur auf Grundlage einer Restnutzungsdauer von 39 Jahren an.

Steuerliche Implikationen

In diesem konkreten Fall war die Abschreibung des Dachgeschossausbaus über die Restnutzungsdauer des Gebäudes zum Nachteil des Klägers. In anderen Fällen, in denen Dachgeschosse nur wenige Jahre vor Auslauf der Restnutzungsdauer umgesetzt werden, kann sich die Abschreibung jedoch deutlich zu Gunsten des Steuerpflichtigen erhöhen.

  1. Nachträgliche Herstellungskosten und deren Definition: Nachträgliche Herstellungskosten entstehen, wenn bauliche Maßnahmen an einem bestehenden Gebäude durchgeführt werden, die über die Instandhaltung und Reparatur hinausgehen und zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung führen. Beispiele hierfür sind Dachgeschossausbauten, Anbauten oder umfassende Modernisierungen.
  2. Bewertung und Berechnung: Für die Berechnung der Abschreibung müssen die Kosten der Baumaßnahme dokumentiert und nachgewiesen werden. Hierbei ist es wichtig, die Baumaßnahmen klar von Instandhaltungs- und Reparaturkosten zu trennen, da letztere in der Regel sofort als Betriebsausgaben abgesetzt werden können.
  3. Wirtschaftliche und technische Restnutzungsdauer: Wie bereits in einem früheren Blogbeitrag beschrieben, unterscheidet sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von der technischen. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann sich aufgrund von Marktbedingungen, technologischen Entwicklungen oder Änderungen in der Nutzung des Gebäudes ändern und kürzer sein als die technische Restnutzungsdauer. Dies kann sich positiv auf die Abschreibungsdauer und somit auf die steuerliche Belastung auswirken.
  4. Praktische Hinweise für Vermieter: Vermieter sollten die Restnutzungsdauer ihrer Immobilien regelmäßig überprüfen und gegebenenfalls ein Gutachten zur Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einholen. Dies kann dazu beitragen, die Abschreibungen zu optimieren und steuerliche Vorteile zu nutzen.

Zusammenfassung

Der Ausbau eines Dachgeschosses und die damit verbundenen Kosten sind als nachträgliche Herstellungskosten abzuschreiben. Dabei ist die Restnutzungsdauer des gesamten Gebäudes zu berücksichtigen. In vielen Fällen kann eine kluge Planung und Nutzung der Abschreibungsmöglichkeiten zu erheblichen steuerlichen Vorteilen führen. Vermieter sollten sich daher stets über aktuelle rechtliche Entscheidungen und Bewertungsmethoden informieren, um ihre Investitionen bestmöglich zu optimieren.

Jasper Schouw
Jasper Schouw ist studierter Betriebswirt und Gründer von gutachten-nutzungsdauer.com. Darüber hinaus hält er einen Immobilienbestand, baut und entwickelt Projekte und handelt mit Immobilien und Grundstücken.
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