Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Kosten für Bauarbeiten steuerlich abzusetzen. Die Frage, ob Handwerkerkosten sofort im Jahr der Durchführung abgesetzt oder über die Nutzungsdauer des Objekts verteilt abgeschrieben werden müssen, entscheidet sich je nach den Details des Falls. In diesem Beitrag werden die geltenden Bestimmungen zur steuerlichen Absetzbarkeit von Handwerkerkosten erläutert.
Vermieter, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, können Aufwendungen für Handwerker, die Reparaturen, Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen durchführen, von der Steuer abziehen. Die Entscheidung, ob diese Ausgaben sofort als Werbungskosten abgezogen oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen, hängt davon ab, ob sie dem Erhaltungsaufwand oder dem anschaffungsnahen Herstellungsaufwand zugeordnet werden können.
Erhaltungsaufwendungen sind Maßnahmen, die notwendig sind, um die Immobilie in einem vermietbaren Zustand zu erhalten. Sobald durch die Maßnahmen die Substanz des Gebäudes verbessert oder der Wohnraum vergrößert wird, zählen diese nicht länger zu den Erhaltungsaufwendungen, sondern zu den Herstellungsaufwendungen, die entsprechend der Abschreibung für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen.
Modernisierungsmaßnahmen können steuerlich berücksichtigt und zusätzlich durch eine Anpassung der Miete an den Mieter weitergegeben werden.
Immobilien stellen eine langfristige Kapitalanlage dar, die kontinuierliche Pflege und zeitweise Modernisierung erfordert. Ganz gleich, ob es sich um kleinere Instandsetzungen, Renovierungen bei einem Mieterwechsel oder umfassende Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten handelt – als Vermieter profitieren Sie davon, diese Kosten steuerlich geltend machen zu können.
Dieser Artikel vermittelt Ihnen, wie Sie verschiedene Handwerkerkosten nutzen können, um Ihre steuerliche Belastung zu verringern und Ihre Kapitalrendite zu steigern.
In der Bauwelt existieren diverse Arten von Baumaßnahmen, die für den Erhalt und die Aufwertung von Gebäuden unerlässlich sind. Die allgemeine Verwendung von Begriffen wie Renovierung, Modernisierung, Sanierung und Instandhaltung kann oft zu Verwechslungen führen, da sie im alltäglichen Sprachgebrauch teilweise gleichgesetzt oder durcheinander verwendet werden. Trotz einiger Überschneidungen decken diese Termini fachlich unterschiedliche Aktivitäten ab, wie die nachstehende Übersicht verdeutlicht.
Reparaturen beziehen sich auf kleinere, häufig akute Eingriffe zur Behebung von Schäden oder Mängeln. Das Ziel ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sodass die Immobilie ihrer Bestimmung gemäß erneut verwendet werden kann. Beispiele hierfür sind die Reparatur defekter Fenster oder Türen und der Austausch beschädigter Rohrleitungen. Diese Kosten sind in der Regel als Erhaltungsaufwendungen vollständig absetzbar.
Unter Instandhaltung versteht man sämtliche Maßnahmen, die den aktuellen Zustand der Immobilie erhalten und den Ist-Zustand feststellen. Im Gegensatz zur Instandsetzung, die auf die Korrektur bestehender Defekte abzielt, fokussiert sich die Instandhaltung auf vorbeugende Maßnahmen, um zukünftige Schäden zu vermeiden. Dazu gehören beispielsweise die regelmäßige Wartung der Heizungsanlage und Schornsteinreinigungen. Diese Ausgaben sind in der Regel ebenfalls als Erhaltungsaufwand steuerlich absetzbar.
Renovierungen beinhalten ästhetische Verbesserungen zur Aufwertung der Optik eines Gebäudes oder einzelner Räumlichkeiten. Hierzu zählen Arbeiten wie das Verputzen der Fassade oder das Erneuern des Bodenbelags. Solche Maßnahmen sind, sofern sie sich auf die Erhaltung der Substanz beschränken, in der Regel als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar. Erweiterungen oder qualitative Verbesserungen werden hingegen als Herstellungsaufwand behandelt.
Sanierungen umfassen umfangreiche Eingriffe zur Wiederherstellung oder Verbesserung der Bausubstanz. Dies beinhaltet die Erneuerung des Dachstuhls oder die Sanierung der Fassade. Ob diese Maßnahmen als Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand klassifiziert werden, hängt davon ab, ob sie ausschließlich dem Ursprungszustand dienen oder eine qualitative Aufwertung darstellen.
Modernisierungsmaßnahmen zielen darauf ab, ein Gebäude an aktuelle technologische, wohnliche und energetische Standards anzupassen. Sie tragen zur Qualitätssteigerung und zur Sicherung der langfristigen Nutz- und Vermietbarkeit bei. Beispiele sind die Installation von Wärmedämmung oder Smart-Home-Systemen. Diese Kosten können als Herstellungsaufwand abgeschrieben werden, wobei Modernisierungskosten unter Umständen auch auf die Mieter umlegbar sind.
Im Laufe der Nutzungsdauer einer Immobilie können an allen Teilen des Gebäudes – von der Unterkonstruktion bis zum Dach – Beeinträchtigungen auftreten, die eine Reparatur oder eine tiefgreifende Sanierung nötig machen. Solche Beeinträchtigungen sind oft die Folge von Verschleiß oder Alterung, wobei auch frühzeitige technische Mängel eine Sanierung notwendig machen können. Hier sind einige der verbreitetsten Gründe für Sanierungsbedarf aufgeführt:
Ein gemeinsamer Nenner all dieser Mängel ist, dass ihre frühzeitige Behebung die Kosten für die Instandsetzung minimiert.
Eine Kernsanierung findet statt, wenn ein Gebäude bis auf seine grundlegende Struktur, bestehend aus dem Fundament, tragenden Säulen, Wänden und Decken, zurückgebaut wird. Solche umfassenden Maßnahmen werden in der Regel bei älteren Gebäuden oder nach umfangreichen Schäden durchgeführt. Dabei bleibt die Grundstruktur der Immobilie erhalten, sie wird jedoch in einen Zustand versetzt, der dem Neubau ähnelt.
Bei der Entkernung wird das Konzept noch weitergeführt: Der gesamte Gebäudekörper wird bis auf die Außenfassade und andere statisch erforderliche Elemente entfernt und anschließend neu errichtet.
Für Vermieter gibt es gute Neuigkeiten: Die Ausgaben für Reparaturen, Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen an vermieteten Objekten sind vollständig steuerlich absetzbar. Dies unterscheidet sich wesentlich von der Situation für Eigentümer, die in ihren Immobilien selbst leben; diese können lediglich 20 % der Kosten für Handwerkerleistungen, bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr, steuerlich geltend machen, ohne dabei die Materialkosten absetzen zu können.
Um Handwerksleistungen steuerlich absetzen zu können, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
Auch wenn nach dem Auszug eines Mieters vorübergehend kein Nachmieter gefunden wurde, besteht dennoch die Absicht zur Vermietung. Kosten für die Renovierung, Sanierung oder Modernisierung können somit auch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn das Objekt momentan nicht vermietet ist. Entscheidend ist die ernsthafte Absicht, die Immobilie profitabel zu vermieten.
Für Vermieter gelten Maßnahmen wie Renovierungen, Sanierungen und ähnliche Eingriffe häufig als Erhaltungsaufwand. Dabei handelt es sich um sämtliche Kosten, die aufgewendet werden müssen, um eine Immobilie instand zu halten und deren Vermietbarkeit zu gewährleisten. Der Vorteil von Erhaltungsaufwendungen liegt darin, dass sie direkt im Jahr ihrer Entstehung über die Einkommensteuererklärung als Werbungskosten vollständig von der Steuer abgezogen werden können, sofern die Arbeiten durch einen Fachmann durchgeführt und in Rechnung gestellt werden.
Durch das Absetzen von Erhaltungsaufwendungen lässt sich die Steuerbelastung für das entsprechende Jahr reduzieren, was wiederum die Rendite der Immobilie erhöht. Weniger Steuern zu zahlen bedeutet somit einen höheren Gewinn.
Erhaltungsaufwendungen eröffnen zwei Optionen:
Die Entscheidung, welche Methode vorteilhafter ist, hängt von der persönlichen finanziellen Lage ab. Generell gilt: Wer ein hohes und stabiles Einkommen hat, profitiert in der Regel davon, die Kosten sofort abzusetzen, um die Steuerlast umgehend zu minimieren. Vermieter mit geringerem Einkommen können durch die Verteilung der Kosten über mehrere Jahre eine kontinuierliche Steuerersparnis erzielen, ohne Verluste vortragen zu müssen.
Angenommen, das Dach eines vollständig vermieteten Mehrfamilienhauses wird durch einen Sturm beschädigt und muss neu gedeckt werden. Die Maßnahme dient eindeutig der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und der Aufrechterhaltung der Wohnnutzung. Die anfallenden Kosten in Höhe von 18.700 Euro können daher in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.
Nicht alle Aktivitäten zur Aufwertung oder Instandsetzung eines Gebäudes qualifizieren sich automatisch als Erhaltungsaufwand. Wenn die durchgeführten Arbeiten über die bloße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie hinausgehen und zu einer optischen Aufwertung oder funktionalen Verbesserung führen, werden diese Kosten steuerlich nicht mehr als ausschließlich zur Erhaltung dienend angesehen. Stattdessen klassifiziert der Fiskus diese Ausgaben als Herstellungsaufwand.
Vereinfachend nimmt das Finanzamt eine Aufwertung des Gebäudestandards an, sobald signifikante Ergänzungen oder Erweiterungen in mindestens drei der vier vom Finanzamt festgelegten Hauptausstattungsbereiche (Elektrik, Fenster, Heizung, Sanitär) vorgenommen werden. Nach diesem Kriterium werden Sanierungskosten den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugeschlagen und müssen über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes, die bis zu 50 Jahre betragen kann, abgeschrieben werden – selbst wenn ein Sachverständigengutachten eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer der Immobilie belegt.
Für die Beurteilung des „ursprünglichen“ im Vergleich zum „neuen“ Zustand ist der Zeitpunkt des Immobilienerwerbs maßgeblich.
Ein über Jahre vermietetes Mehrfamilienhaus weist erheblichen Sanierungsbedarf auf. Der neue Besitzer plant, Fenster und Türen, die gesamte Elektrik sowie die Heizungsanlage komplett zu erneuern und gleichzeitig den Grundriss einiger Wohnungen durch den Umbau nicht-tragender Wände zu optimieren. Zusätzlich ist für jede Wohnung ein Balkonanbau vorgesehen.
Da durch diese Maßnahmen drei Kernbereiche der Ausstattung erheblich aufgewertet, die Wohnqualität signifikant verbessert und durch die Balkone zusätzlicher Wohnraum geschaffen wurde, gilt die Investition als Herstellungsaufwand, der über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden muss.
Da das Gebäude im Jahr 1918 fertiggestellt wurde, wird eine pauschale Nutzungsdauer von 40 Jahren angenommen, über die die Herstellungskosten linear abgeschrieben werden.
Wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf die Sanierungskosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten, werden diese Ausgaben als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand eingestuft und können nicht als sofortige Werbungskosten abgezogen werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Stattdessen müssen sie zusammen mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Dies trifft besonders beim Kauf sanierungsbedürftiger Immobilien zu.
Bei der Berechnung der 15-Prozent-Grenze werden Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft, für Erweiterungen sowie jährlich wiederkehrende Ausgaben nicht einbezogen. Kosten zur Behebung von unbekannten bzw. verdeckten Mängeln, die zum Kaufzeitpunkt bereits existierten, aber nicht sichtbar waren, müssen hingegen berücksichtigt werden.
Nach der Fertigstellung oder dem Erwerb einer Immobilie ermöglicht eine von den Steuerbehörden eingeführte Vereinfachungsregel, Handwerkerkosten bis zu einem Nettobetrag von 4.000 Euro direkt im Zahlungsjahr als Werbungskosten zu deklarieren.
Diese Regelung, spezifiziert in Richtlinie 21.1 Absatz 2 Satz 2 der Einkommensteuer-Richtlinien, dient der Erleichterung für Immobilieneigentümer.
Ein besonderer Vorteil dieser Regelung ist, dass sie für verschiedene, unabhängige Baumaßnahmen an der gleichen Immobilie, die gleichzeitig durchgeführt werden, gilt. Dies bedeutet, dass die Kostengrenze für jede einzelne Maßnahme anwendbar ist.
Indem Sie Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten in separate Projekte unter 4.760 Euro inklusive Mehrwertsteuer aufteilen, können Sie diese Investitionen schnell als Werbungskosten absetzen. Es könnte daher steuerlich vorteilhaft sein, beispielsweise im Frühjahr eine Heizungsanlage zu erneuern, im Sommer die Fassade zu sanieren und im Herbst Fenster zu ersetzen, solange jede Maßnahme die Nettogrenze von 4.000 Euro nicht überschreitet. Auf diese Weise können die Kosten bei Antragstellung als Erhaltungsaufwand anerkannt und sofort steuermindernd wirksam gemacht werden.
Jedoch findet diese Vereinfachungsregel keine Anwendung auf Kosten, die für die endgültige Fertigstellung eines neu gebauten Gebäudes anfallen.
Es ist jedoch zu beachten, dass diese Regelung nicht unbegrenzt genutzt werden kann. Wenn mehrere, separat durchgeführte Baumaßnahmen innerhalb von fünf Jahren zu einer wesentlichen Standardverbesserung des Hauses oder der Wohnung führen, interpretiert das Finanzamt dies als schrittweise Sanierung. In solchen Fällen werden die Aufwendungen nicht länger als Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungsaufwand eingestuft und müssen dementsprechend über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Kosten, die für die Behebung von Baumängeln noch vor der Fertigstellung des Gebäudes anfallen, können steuerlich nicht als Werbungskosten berücksichtigt werden. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 24. März 1987 (IX R 17/84) fallen solche Ausgaben unter Herstellungsaufwand und müssen dementsprechend über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Kosten für Reparaturen, Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie durch externe Dienstleister erbracht und durch eine Rechnung nachgewiesen werden. Wichtig ist, dass die Bezahlung der Handwerkerleistungen bargeldlos erfolgt, da Barzahlungen auch mit Quittung steuerlich nicht anerkannt werden. Für in Eigenleistung durchgeführte Sanierungen können lediglich die nachgewiesenen Materialkosten, nicht jedoch der eigene Arbeitsaufwand, abgesetzt werden.
Bei Immobilien, die zum Teil selbst bewohnt und zum Teil vermietet werden, lassen sich Sanierungskosten nur anteilig für den vermieteten Teil absetzen. Bewohnen Sie beispielsweise eine der zwei gleich großen Wohnungen eines Hauses selbst und vermieten die andere, so können von den gesamten Sanierungskosten für das Dach in Höhe von 20.000 Euro nur 10.000 Euro steuerlich für die vermietete Einheit berücksichtigt werden.
Gemäß § 555a BGB können Sanierungskosten grundsätzlich nicht auf Mieter umgelegt werden.
Die Schaffung neuen Wohnraums durch An- und Umbauten oder durch Ausbau führt steuerlich zu Herstellungskosten. Baumaßnahmen, die zusätzlichen Wohnraum generieren, wie etwa der Anbau eines Balkons, der Ausbau des Dachgeschosses, die Umwandlung einer Garage in Wohnraum oder der Anbau eines Wintergartens, werden steuerlich als Herstellungsaufwand erfasst.
Ein kritischer Punkt ist die sogenannte Substanzvermehrung, die auch ohne eine Zunahme der nutzbaren Fläche erfolgen kann. Wenn etwa durch das Einziehen von Trennwänden der Wohnungsgrundriss verändert wird, sieht das Finanzamt dies als eine Erweiterung des Gebäudes an. Daraus resultiert, dass solche Ausgaben nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungskosten betrachtet werden, welche über die Gebäudenutzungsdauer abgeschrieben und nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt werden können.
In einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 18. Juli 2003 wurden spezifische Beispiele für Substanzvermehrungen aufgeführt, darunter:
Das Finanzamt stuft alle Maßnahmen, die den Gebäudezustand signifikant verbessern, als Herstellungskosten ein. Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn die Modernisierungen über normale Erneuerungen hinausgehen, den Nutzwert des Gebäudes erheblich steigern und neue Nutzungsmöglichkeiten schaffen.
Speziell wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche (Elektrik, Fenster, Heizung, Sanitär) funktionell deutlich erweitert oder verbessert werden, geht die Finanzverwaltung von einer erheblichen Aufwertung aus, wodurch die Investitionen nicht direkt absetzbar, sondern über die Nutzungsdauer abschreibbar sind.
Schönheitsreparaturen, wie das Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken, galten früher als einfach absetzbarer Erhaltungsaufwand. Der Bundesfinanzhof hat jedoch festgestellt, dass solche Arbeiten nicht zu den jährlich anfallenden Erhaltungsarbeiten zählen und somit als Herstellungskosten zu bewerten sind.
Die frühere Praxis, eine neue Einbauküche direkt als Werbungskosten abzusetzen, wurde durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs im Jahr 2016 beendet. Seitdem müssen alle Komponenten einer Einbauküche als integraler Bestandteil des Gebäudes betrachtet und über zehn Jahre abgeschrieben werden.
Für Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass sie genau prüfen müssen, welche Sanierungs- und Modernisierungsausgaben sofort absetzbar sind und welche über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen. Es ist wichtig, die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand zu verstehen, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
Die anfängliche Unterscheidung zwischen Baumaßnahmen ist nicht nur aus steuerlicher Sicht wesentlich. Bei Modernisierungen können Vermieter die entstandenen Kosten auf die Mieter umlegen, allerdings sind dabei bestimmte rechtliche Rahmenbedingungen und Grenzen einzuhalten.
Modernisierungskosten fallen an, wenn bauliche Änderungen vorgenommen werden, die insbesondere:
Gemäß § 555b BGB sind dies bauliche Veränderungen, die auch neuen Wohnraum schaffen können.
Vermieter dürfen seit 2019 acht Prozent der gesamten Modernisierungskosten jährlich auf die Mieter umlegen. Es existiert eine Kappungsgrenze, die besagt, dass die Miete aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter angehoben werden darf. Liegt die Ausgangsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter, ist eine Erhöhung nur um bis zu zwei Euro pro Quadratmeter zulässig (§ 559 Abs. 3a BGB).
Es ist wichtig, Modernisierungskosten von Instandhaltungskosten zu unterscheiden, da letztere nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dies schließt auch Finanzierungskosten für Modernisierungsmaßnahmen oder möglichen Mietausfall aus.
Eine Modernisierung führt zu mehreren Vorteilen für Vermieter:
Um diese Vorteile optimal zu nutzen, ist das Timing entscheidend. Oft werden Modernisierungsmaßnahmen nicht in den ersten drei Jahren nach Kauf durchgeführt, um die sogenannte 15-Prozent-Regelung nicht zu überschreiten.
Vermieter können Handwerkerkosten für Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen steuerlich geltend machen, abhängig davon, ob die Maßnahmen den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellen (Erhaltungsaufwand) oder eine Qualitätsverbesserung bewirken (Herstellungsaufwand). Die Einstufung der Kosten kann im Einzelfall variieren, weshalb eine Prüfung durch Steuerexperten ratsam ist.
